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海纳·城市花园缤纷街区营销推广济南贯美通达房地产策划有限公司二零零五年六月项目亟待解决的问题对投资者而言投资者的投资回报如何保障？投资者的长期收益如何保障？投资安全问题如何解决？对经营者而言人流量如何保证？本项目经营特点及优势是什么？发展商对经营者有何支持？本项目问题解决的方法投资者信心不足，要求退铺在商铺现场举办各种与缤纷街区经营定位相联系的公关活动，聚集人气，邀请其以嘉宾身份参加活动，让其见证发展商全力打造项目的决心，增强其对商铺投资前景的信心。告知既有商铺投资者本项目正在隆重招商，让其对收益保障多一重信心。尽快完成对项目的整体包装以及对商铺门面的模拟装修，让其较为直观地看到项目的经营场景，从而对投资前景产生美好的憧憬。同时宣传项目周边未来的城市发展和发展潜力。本项目问题解决的方法投资者的投资回报如何保障？预设一个比较理想的租金，通过带租约的形式进行出售（假如租金不能低偿预设租金的情况下发展商适当补贴）。在尚未成功租出商铺的时候，可通过各种营销手段给予投资者一定的利益补偿，尽可能降低投资风险，提高投资者的购买欲望。本项目问题解决的方法投资者的长期收益如何保障？引入强有力经营者，给投资者信心的保证，使投资者看到投资的前景。聘请专业商场运营管理公司对项目进行统一管理，以保障各商家经营符合项目的档次及经营定位，统一推广，确保长期旺场，确保投资者的长期收益不受损害。本项目问题解决的方法投资者的投资安全性利用海纳品牌的知名度及美誉度，为投资者提供信心保障。现铺发售，体现发展商的实力。项目亟待解决的问题人流量如何保证？通过举办与项目经营定位相吻合的各式活动，借助媒体炒作，吸引人们到项目现场参加活动，营造人气旺盛的场面，邀请潜在经营者出席，让其对项目人气聚集效果有个直观的认识。如果前期已引进某类业种业态驻场经营，则可与该商家联合举办与此业种相关的活动，既可宣传项目，又可为该商家的后续经营提供助推力。通过对项目的整体包装及对购物休闲环境的精心营造，使本项目成为附近地域最具都市高尚风情的购物休闲场所，即算项目尚未开始营业，也可吸引附近居民或大学城众多学子到项目观光、休闲、散步，为项目聚积人气。项目亟待解决的问题项目经营特点及优势是什么？通过宣传推广把项目的形象定位、主题定位、档次及经营定位向目标受众传达出去。制作《完全创业手册》，深入独到地阐述项目的特点及各方面优势，有针对性地派发，使本项目在目标受众心目中脱颖而出，成为其挑选经营场所的首要选择。项目亟待解决的问题发展商对经营者有何支持？统一包装，统一推广，定期举行各类与经营定位相吻合的公关活动，提供强有力的广告宣传支持。对商家实施“免租三个月”的优惠措施，鼓励商家驻场试业，减轻其租金压力；对名牌连锁店或主力商家可免租半年，增加吸引其驻场经营的筹码，为后来商家发挥示范作用，从而实现带旺商业街的目的。聘请具有多年商业地产操作经验的国内一流专业商业管理机构，对商业街进行统一管理，为全体商户提供全程无忧的商业顾问服务，为项目的持续经营提供强有力的保证。销售目标在市场引导期内，完成客户对项目的认知和客户名单积累；强势推广期内，完成销售任务的70%；项目整体开业时，基本完成销售任务。四大推广销售原则强势启动原则扬长避短原则构筑品牌原则卖点不能一次推完原则营销措施三年返租回报具体内容：买家购买本项目商铺单位后，如果不须自己经营，可将物业回租发展商3年，每年从发展商这里获得4%的稳定回报；3年后，发展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租积极作用：有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺返租的比率：一次性付款返租4%，分期付款返租3%营销措施“金饭碗”——十年保收具体内容：即客户在购买本项目十年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户之只能收取利息额，不能获得本金）积极意义：本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商全心服务客户的诚意。营销措施购铺易，低首付的使用就是在银行按揭的方式，允许首期采用分期付款的方式，一次支付只需要首期款的50％，剩余金额由发展商提供两年无息分期付款优惠，投资获利更有保障。营销措施每星期精选单位在销售后期，将项目中综合素质较差的商铺在原价的基础上进行一定幅度的优惠，推出一口价单位（或以“加推单位”形式），每星期一至两套，该商铺不享受其它优惠措施。营销措施优惠购铺秒秒金划定一个促销期限，在期限内购买非精选单位商铺，可享受3888－9888元不等的优惠金额，通过促销的配合，买家越早就能够获得越多的优惠，能够促进意向性买家能够尽快成交。具体为：1－2名，优惠9888元3－4名，优惠7888元5－6名，优惠5888元6名之后，优惠3888元促销期限建议两到三个星期为佳。推广阶段划分引导招商阶段7月1—7月31（引导市场）整合前期宣传思路，丰富项目内蕴，逐步加深客户对项目地位和发展前景的了解和认同；全面招商，为项目销售奠定基础；积累客户名单，为公开销售阶段的造势作前期准备。强势推广阶段8月1—10月31（强势推广）整合推广活动及主力媒体投放的全面攻势，更深入、广泛地推介项目，形成强大的品牌知名度和信誉度；激发投资兴趣，促成购买持续销售阶段11月—12月（品牌升华）重点在于不断发掘和强化项目的丰富内涵，并配合软硬件配套的不断完善，深化项目所带来的全新经营环境及理念；运用各种促销手段，推动项目的持续销售推广阶段划分推广阶段划分市场引导及招商期强势推广期持续销售期7月1日—7月31日8月1日—10月31日11月—12月目的：突出本项目特色及优势，深化目标客户对项目的认知，重建有利于项目销售的投资思维模式，同时面向市场发布招商信息推广主题：缤纷街区引领商业地产投资新趋向招商策略：策略思路（四大先后）/推广主题/招商定向地域/媒体组合/主要宣传物料/事件营销目的：进行全方位，立体化传媒广告发布；建立项目市场形象；积累品牌资产推广主题：投资缤纷街区让你赚翻了天卖点归纳：卖点落实为利益点、低风险，高回报软文标题/媒体组合/主要宣传物料公关活动：开盘抽奖/“名流派对”红酒品鉴会/缤纷街区汇泉啤酒节暨情迷爵士乐活动目的：保持市场对项目的关注，积累品牌资产，持续促进销售推广主题：投资缤纷街区物超所值，机不可失卖点归纳：促销类、产品类、商业经营类/媒体组合事件营销：品牌店的签约仪式市场引导及招商期7月1日—7月31日引导投资方面推广主题：缤纷街区引领商业地产投资新趋向卖点归纳：地段、规划、规模、物业、升值招商推广方面推广主题：日照首席人文娱乐时尚商业街隆重招商招商策略：先形象，后规划、先核心，后散户、先收紧，后放松、先需要，后保证招商定向地域：青岛、济南、临沂、日照活动：舞动闪亮青春”卡拉OK大赛宣传物料：《完全创业手册》媒体组合：《齐鲁晚报》、《沂蒙晚报》、《青岛晚报》、《日照日报》、其它宣传物料销售措施：三年返租回报、“金饭碗”——十年保收、购铺易，低首付的使用强势推广期8月1日—10月31日推广主题：投资缤纷街区让你赚翻了天卖点归纳：卖点落实为利益点，低风险、高回报推广活动：开盘抽奖、缤纷街区汇泉啤酒节暨情迷爵士乐活动宣传物料：《投资宝典》、《城市花园高尚生活大全》媒体组合：齐鲁晚报，日照日报，户外广告，电视滚动字幕、电台、夹报折页、DM直邮销售措施：三年返租回报、“金饭碗”——十年保收、购铺易，低首付的使用持续销售期11月—12月推广主题：投资缤纷街区物超所值，机不可失卖点归纳：促销类，产品类，商业经营类推广活动：品牌店的签约仪式宣传物料：《投资宝典》、《城市花园高尚生活大全》媒体组合：促销活动、宣传折页、报纸硬广、DM直邮、电话直销销售措施：品牌店的签约仪式营销通路建议周边县、市市场的开拓在周边县城的主要繁华地段设置广告牌位，进行形象宣传和促销宣传制作专用的资料，在周边县市当中的主要政府机关和大型企事业单位中进行投放。（单张即可，主要为炒作类、促销类话题）在销售过程中，进行客户统计，统计客户数量和质量，统计在周边县市中的宣传效果。营销通路建议组建泛销售团队组建目的：组建一支泛销售团队，并对他们进行短期强化培训，使之对项目有充分了解，随后即组织较大规模的销售行动泛销售人员的培训：日照商业市场总体分析/本项目的整体介绍/销售执行泛销售队伍人员的组成：人员的物色/人员的标准/人员的来源泛销售人员的统一标识：统一服装的费用较大，可以采用给每人佩戴胸卡之类的统一标识，在着装方面必须是职业装，可以选择相近的颜色泛销售队伍的实施细则：薪酬及管理办法/泛销售队伍成立的先决条件项目卖点推广规划推广阶段卖点类型主推卖点1、日照人文大社区最具规模的时尚商业街2、日照首席人文娱乐时尚商业街隆重招商1、日照最具都市高尚风情的人文娱乐大本营2、升值空间巨大的商业街一等商铺促销措施实施，销售进度，商业经营类强势推广期持续销售期市场引导及招商期形象类、规划类、地段类、升值类、规模类、消费力类形象类，产品类，地段类，商场经营类促销类，商业经营类，地段类广告推广思路总括扩大深化总括：总体介绍项目的信息，突出整体形象扩大：细述项目卖点，将项目优势清晰化深化：通过项目利益点，深化品牌项目推广形式以软文为主，硬广为辅；以软文细述卖点，硬广突出主题报纸广告排期市场引导及招商期7月2日——软文《地产投资三大要素：地段地段地段》——《齐鲁晚报》、《日照日报》7月4日——软文《从市政规划看财富走向》——《齐鲁晚报》、《日照日报》7月7日——软文《社区商业，21世纪投资市场的宠儿》——《齐鲁晚报》、《日照日报》7月8日——硬广“卡拉OK大赛报名征集广告”——《齐鲁晚报》、《日照日报》7月12日——硬广《形象篇》——《齐鲁晚报》、《日照日报》7月14日——硬广《招商篇》——《齐鲁晚报》、《青岛晚报》、《沂蒙晚报》、《日照日报》7月16日——硬广《地段篇》——《齐鲁晚报》7月19日——硬广“卡拉OK大赛及形象代言人征聘活动告知”——《齐鲁晚报》7月21日——硬广《招商篇》——《齐鲁晚报》、《青岛晚报》、《沂蒙晚报》、《日照日报》7月24日——硬广《投资篇》——《齐鲁晚报》7月27日——软文《财富聚合港惊现日照新市区》——《齐鲁晚报》7月28日——硬广《招商篇》——《齐鲁晚报》、《青岛晚报》、《沂蒙晚报》、《日照日报》7月31日——硬广“8月1日开盘告知”——《齐鲁晚报》、《日照日报》报纸广告排期强势推广期8月2日——软文《港城有个共同话题：缤纷街区火了》——《齐鲁晚报》、《日照日报》8月4日——软文《谁说富不过三代？》——《齐鲁晚报》、《日照日报》8月6日——软文《财富积累其实很简单》——《齐鲁晚报》、《日照日报》8月9日——软文《缤纷街区给你投资的理由》——《齐鲁晚报》、《日照日报》8月11日——硬广《地段篇》——《齐鲁晚报》8月18日——软文《人文娱乐，成就财富新贵的市场新势力》——《齐鲁晚报》8月25日——硬广《保障篇》——《齐鲁晚报》9月1日——软文《日照又掀投资狂潮》——《齐鲁晚报》9月8日——硬广《回报篇》——《齐鲁晚报》9月16日——硬广“名流派对”红酒品鉴会告知——《日照日报》、《齐鲁晚报》9月22日——软文《有专业管理，才有长期收益》——《齐鲁晚报》9月30日——硬广“汇泉啤酒节暨情迷爵士乐活动告知”——《日照日报》、《齐鲁晚报》10月6日——软文《投资缤纷街区就是值》——《齐鲁晚报》10月20日——硬广《机遇篇》——《齐鲁晚报》报纸广告排期持续销售期11月3日——硬广《促销篇》——《齐鲁晚报》、《日照日报》11月6日——软文《机会只留给有准备的人》——《齐鲁晚报》11月10日——硬广《机不可失篇》——