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萧山钱江世纪城土地评估报告华星研展部2010.12报告结构解读区域解读市场土地评估解读区域城市地位昔日宁围小镇，未来杭州南岸新城，钱塘江时代重要组成杭州城市总体规划结构图区位：地处钱江南岸萧山江滨地区宁围镇，规划江南城北端。规模：用地22.27万平方公里，规划人口16万人。开发目标：杭州“沿江开发、跨江发展”战略着力打造“十大新城”之一。规划定位一江两岸共同筑造未来杭州城市核心、环杭州湾总部基地交通配套过江隧道、地铁、公交系统真正实现钱江两岸无缝对接•双轴：市心北路、滨江二路形成主交通轴线•过江隧道：市心北路延伸过江同庆春路连接，计划于2010年年底通车。•地铁：地铁2号线、6号线、7号线均通过世纪城，共同形成内环路站、外环路站、世纪城站、奥体中心等站点•公交：4大公交换乘中心2号线6号线7号线开发现状围绕中心轴进行商务开发建设，房地市场尚处于起步阶段•2008-2010年初具雏形产业培育居住区、滨江商务区启动•2011-2017年功能显现产业集聚借助高层次行政中心迁入，以大型行政、商务及高档住宅开发建设为契机，带动大型服务业发展•2018-2022年体系完善功能深化标志性土地开发促进世纪城最终落成开发现状国内大型行业协会/机构、酒店及萧山百强企业率先入驻开发情况完成大部分的规划道路建设，过江隧道预计11年开通。自然村落拆迁与安置房开发建设同步进行。进驻项目已有16个启动建设，到10年年底将有50幢高楼开工。现在入住企业主要以化纤、机械、高新企业为主。金融、贸易、咨询等尚有较大发展空间。项目产业类型项目产业类型国际OFFICE基地酒店总部酒店人民日报浙江新闻大厦新闻万向集团总部机械农行大厦金融传化总部化工浙江民企发展大厦民企中誉总部汽车华硕国际科研中心IT中国化纤中心化纤恒逸科技广场荣盛集团总部化纤巨盈大厦富利达集团纺织超大购物休闲中心商贸杭齿高科机械侨商大厦侨商龙化总部化工科技孵化及产业中心科技中变研究中心电力世华国际中心金融宏扬大厦太平洋国际中心江宁总部发展蓝图生活居住商业文娱行政管理空港服务科技信息金融贸易商务办公七大产业多位一体，聚省会之力打造钱江南岸新都心板块界定板块规划起点高，具备资源、配套优势，后续发展潜力较大；杭州高速增长的经济动脉为一江两岸高端商务区的快速崛起提供有利保障，钱江世纪城将成为继钱江新城后杭城又一片开发热土。解读市场城市格局钱江新城住宅:4-6万/M2公寓:3万/M2办公:2.8-4万/M2钱江世纪城住宅:1.4-2.8万/M2排屋:2.5万/M2办公:2-2.2万/M2钱江北岸为公认豪宅板块，南岸作为新兴板块，短期内存在价差优势，发展潜力大板块格局萧山楼市正迈向滨江时代，未来江景住宅将成为市场热点钱江世纪城居住片单层：12000-14000元/M2复式：28000元/M2经开区居住片18000-25000元/M2老城居住片12000-20000元/M2新区居住片8000-15000元/M2楼市分析以4月首次调控为界，萧山楼市与杭州主城呈现不同的运行轨迹：1-4月，萧山住宅成交量与均价一路走高，杭州主城则呈现量升价波动现象；首次调控后，杭城成交一路走高，而萧山由于供应下降，呈现成交放缓态势，直到9月市场放量迎来全年最高点；二次调控之后，萧山量价齐升，创全年新高；杭城则价量齐跌。二次高峰伴随楼市调控左右，总体运行与杭城规律相符楼市分析区域住宅商业营业商业办公其他套数面积套数面积套数面积套数面积老城区1019933.821229.35----1790.48新区12224551.14----17270637.26318149.55湘湖版块34851294.86----21014313.94----组团镇25828837.426721211.37----3556.71开发区及钱江世纪城52477555.772741678.7570595743.51252887.17其他16123923.25507975.35----214114.972010年12月萧山楼市余量分析中小面积是市场成交主力，世纪城板块占后续供应主导重点楼盘——东方一品经开区高层纯大户，打造萧山豪宅样板规模占地4万方总建11万方计478户容积3.7产品6幢32层点式高层，1幢32层板式高层，1幢7层多层价格2008年12月9400元/M22009年5月15000元/M22010年12月24000元/M2户型160-270M2开盘时间2008年12月核心卖点中心城区、纯大户、地铁价值预期重点楼盘——顺发康庄钱江世纪城东部板块，地中海阳光排屋+板式高层规模总建15万方产品5幢板式高层；12幢排层，计74套价格预期高层12500元/M2；户型高层74-159M2；别墅240-340M2开盘时间预计2011年1月，首层2#板式高层核心卖点顺发品牌，赠送空间、高层挑高阳台，排层地下室层高4米，地铁价值预期钱江世纪城启动区，纯90平米高层叠墅围合式社区规模一期占地100亩总建23万方，计1488户容积2.4产品9幢板式高层，挑高5.5米；6幢商业单体价格首批12000元/M2二批15000元/M2三批28000元/M2户型复式90M2开盘时间首批09年6月；二批09年7月；三批10年9月。核心卖点5.5米层高，顺发品牌，早期价格优势、地铁预期重点楼盘——顺发和美家市场总结快速增长的经济为萧山房地产市场蓬勃发展提供有力保障，居住滨江时代的来临，世纪城价差优势无不映证钱江南岸即将强势崛起。土地评估土地开发现状现以文化景观轴为核心，重点发展商务金融产业，住宅区仅在区域外围有少量涉及。商务金融启动板块住宅启动板块住宅启动板块居住用地分布后期住宅用地多集中在一二期用地范围内，远离滨江带土地价格格局507万/亩楼面价25382096万/亩楼面价104812008年成交2009年成交2010年成交410万/亩楼面价2197500万/亩楼面价940400万/亩楼面价1501472万/亩楼面价1689513万/亩楼面价1029472万/亩楼面价1689451万/亩楼面价1697430万/亩楼面价1174410万/亩430万/亩楼面价1136420万/亩楼面价1261400万/亩楼面价2503500万/亩楼面价1155402万/亩楼面价1515558万/亩楼面价1397400万/亩楼面价2504679万/亩楼面价1276571万/亩楼面价1908583万/亩楼面价1947589万/亩楼面价1967481万/亩楼面价1902575万/亩楼面价1925643万/亩楼面价1208500万/亩楼面价791635万/亩楼面价1590595万/亩楼面价1985500万/亩楼面价938500万/亩楼面价938605万/亩楼面价1515631万/亩楼面价1579608万/亩楼面价1661583万/亩楼面价1753650万/亩楼面价1394宅地区域以商业/商服用地为主，容积率较高，楼面价集中在1000-1950元/M2。与此同时土地市场成交价格逐年走高，年均增幅达25%以上，2010年商业用地多在600万/亩。住宅价格格局众安嘉润公馆预计20000万/M2众安景海湾高层14000元/M2排屋25000元/M2宏扬·联合中心德圣博奥城15500元/M2顺发和美家28000元/M2东方一品25000元/M2林之语嘉园Ⅲ期预计10000元/M2顺发康庄预计12500元/M2末售在售普通产品12500-14000元/M2，复式产品28000元/M2，住宅产品价差较大。板块内部土地价值评估鉴于板块内商业/商服用地容积率高，面积小，且市场尚无在售楼盘；住宅项目分布少，价差大，无以代表整体市场现状，故需通过类比板块进行深层次的价值研究。类比板块价值对照评估以钱江新城为参照板块，进行价值评估商业/商服市场格局东方大厦18000海运国际32000华联UDC30000汉嘉国际38000万银国际大厦35000国际时代广场公寓32000办公23000尊宝大厦23000中华航空大厦30000瑞晶国际28000圣奥中央大厦26000国际发展大厦40000光彩国际中心预计37000迪凯国际中心22000宏程国际大厦25000金基商务广场23000滨江办公30000-37000元/M2；二线江景23000-28000元/M2在售住宅市场格局滨江城市之星40000雪锋水岸枫庭38000蓝色钱江40000-60000金基晓庐34000东方润园40000钱江时代公寓25000新绿园公寓40000滨江住宅40000-60000元/M2；二线江景25000-35000元/M2板块内部产品价值预估钱江世纪城北部临江，且启动较晚，区域内配套少，其价值尚无法与钱江新城等同，预估板块内售价：住宅产品江景30000-40000元/M2非江景20000-25000元/M2办公产品江景25000-30000元/M2非江景20000-25000元/M2项目楼面价（元/M2）容积率单位总成本预推售价（元/M2）成本利润率土地成本（万/亩）备注住宅100003170002500032.00%2001现住宅启动区位于一期用地，非江景地块，故按2-2.5万/M2售价倒推土地价100003170002000015.00%200180003145002000027.50%1600.8办公2500395002500062.00%500.25根据08-10年土地成交年均增长25%,预估2011年楼面价在2500元/M2左右,倒推土地价466761000.530003100002500060.00%600.34800.461200.6板块土地价值预估结论由于板块土地容积率等指标未明，我方仅提供参考地价如下：住宅，容积率3，楼面价8000-10000元/M2，土地成本1600-2000万/亩办公，容积率3，土地成本500-600万/亩容积率4，土地成本660-800万/亩容积率6，土地成本1000-1200万/亩Thanks！华星房产咨询有限公司/ADD：宁波百丈东路37号25楼/TEL:0574-8770719887719117/FAX:0574-87704623/E-mail:hxfc@hxfc.com.cn/http:全国热线：4006005900