搜索
专题研究廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.南沙区房地产市场分析报告一、南沙区总体概况1．南沙概况位置：南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。历史沿革：一：1988年，洛溪大桥通车，霍英东率先提出开发南沙，此后十五年内到访南沙近800次，投放启动资金超25亿元，霍英东因此被称为“南沙开发之父”。二：1993年，国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区，揭开南沙大规模开发的序幕。三：1994年，全球最大企业美国通用落户南沙，南沙招商引资踏上新台阶。四：1999年，广东省召开“推进南沙开发现场会”，南沙定位升级为珠三角的中心支点城市。五：2000年，番禺撤市建区，林树森倡导广州城市“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划，年投资过百亿，南沙基础设施建设开始突飞猛进。六：2001年，广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”，使广州从河港变成一个滨海城市。七：2002年，广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立，张广宁任总指挥，统筹南沙的规划及开发，行使广州市一级管理权限。八：2003-2004年，丰田发动机/整车及配套项目落户南沙，全部投产后产值有望超过1000亿。九：2004年南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通，中远中海首航欧美，南沙初步形成陆通广州市区/机场，海通全世界的立体交通体系。区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.十：2005年5月，经经国务院民政部批准，南沙成为广州市一个独立的行政区。现状：南沙区现辖万倾沙、横沥、黄阁3个镇和南沙街道办事处，总面积544.12平方千米，其中陆域面积338平方千米，总人口30万人，目前汽车、钢铁、造船、机械装备、港口物流、高新技术以及石化等七大产业发展迅速。自然环境方面南沙区内水网密布，湖塘众多，自然环境优美，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地，自然生态保持完好，同时南沙地区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使南沙成为了一个旅游胜地，现已拥有南沙蒲洲公园、南沙天后宫、苏州水乡一条街、南沙高尔夫球场等一批旅游景点和设施。随着南沙区规划的不断深化实施，房地产、旅游等第三产业也趋于良好的发展势头2．南沙区经济发展情况近年来，在广东省、市政府的大力投入和支持下，南沙经济年均增长速度逐年加快，并顺利渡过了2008年国际金融危机的严峻考验，正逐步成为广州乃至珠三角经济发展重要的增长极。2009年尽管南沙经济总量落后于全市各区，但GDP增长速度高达14%，除萝岗区外，高于其余各区，南沙定位为珠三角的中心支点城市，未来城市价值突出广州市各区GDP（2007-2009年）单位：万元编号区（市）2006年2007年2008年2009年2009年同比增速1天河1049339912000000143438701607998812.5%2越秀105160351120000013747015148202089.2%3萝岗68735889476600100390061161107715%4番禺547045762800007275967863828112.3%5白云586353469400007804705853069310.8%6海珠34832334221600487265056143569.6%7花都361170941600004895581541482113.6%8荔湾383691143000004858764522877310%9黄埔41929814700900502627349127608.1%10增城321862441075004276585481455113.4%区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.11南沙209765030500003569015395234914.1%12从化108015612762001448720150977712%来源：广州市统计局南沙区经济持续高速腾飞2009年南沙实现地区生产总值395亿元，分别是2002年、2005年的6倍、3倍，同比增长14%，增速比全市平均水平高3.8个百分点，位列全市各区第二；工业总产值1125亿元，分别是2002年、2005年的10.4倍、4.5倍，同比增长16%；税收总额达133.7亿元，分别是2002年、2005年的14.6倍、7.4倍，同比增长14.3%；地方财政一般预算收入20.19亿元，分别是2002年、2005年的10.1倍、3.7倍，同比增长4.5%；外贸进出口总额61.7亿美元，分别是2002年、2005年的5.5倍、2倍。固定资产投资处下降态势南沙区2005-2009年资产投资情况050100150200250单位：亿元固定资产投资163.73215.3163.91190.29137.56房地产开发投资5.267.123.0416.9812.362005年2006年2007年2008年2009年（1-10月）来源：南沙区政府网站近年固定资产投资处起伏状态，项目建设进度较慢，2009年全区固定资产投资处于下降通道中；城市化程度低，公共交通、商贸、休闲娱乐等生活配套设施有待加强；产业发展规划、园区基础设施以及投资促进服务体系等仍有待完善。三大产业中工业占主导地位南沙经济发展以第二产业为主导，且近年来占经济总量的比例不断增大，成为区域经济的主要驱动力。近几年来，第二产业更是以年均52%的增幅高位增长。2007年，南沙的工业总产值在全国54个国家级开发区中的增幅居第3位，步入快速工业化的阶段，是广州当来源：南沙区政府网站26.521.617.113.4157.86.34.73.32.365.772.178.283.382.70%20%40%60%80%100%20042005200620072008.11月第三产业第二产业第一产业区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.前及未来一段长时间现代工业发展的重点区域，但受到金融海啸的影响，08年增幅有所回落。南沙工业主要以汽车、高新技术产业等现代大型企业为主，主要包括丰田汽车、美国通用、中船集团、东方电气等多家世界500强企业，随着南沙城市的发展，将逐步为区域带来十分丰富的中高端以上产业人口3．南沙区定位与规划发展规划目标：来源：南沙区政府网站以建设最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城为目标，以发展现代物流业、临港工业和资讯产业为重点，以现代化基础设施建设为突破口，以优质社会服务功能为依托，按照“统一规划、分期实施、重点突破、滚动开发”的原则，坚持“产业起步、项目带动”的发展思路，实施“生态优先”战略，高起点规划、高标准建设、高效能管理，努力把南沙地区建设成为产业布局合理、经济辐射能力强、基础设施配套、自然环境优美的现代化生态型滨海新城区。发展定位：定位一：以南沙发展为龙头，带动城市南拓，拉开城市布局，舒缓老城区工业布局密度高、人口密度大、交通拥挤等问题；定位二：依托港口群在南沙发展造船、钢铁、石化等临港工业和现代物流业，促进广州基础产业、高新技术产业和现代服务业的协调发展，形成新世纪广州新的经济增长点；定位三：将基础产业逐步向老城区以外的空间转移，促进城市中心区现有面貌的改变；定位四：发挥和扩大南沙作为国家级经济开发区的优势，改善投资环境，使南沙成为广州与国际合作的桥头堡，进一步增强在珠江三角洲乃至华南地区的国际竞争力。汽车产业54%高新技术产业40%其他6%区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.建设规划：规划发展以传统工业和高新技术产业为核心，规划为五大组团、四大产业，三大基地的结构模式。五大组团分别是：黄阁综合工业组团、南沙高新技术产业组团，万顷沙临港工业组团、龙穴岛现代物流业综合组团，地区综合服务业组团；四大产业分别是现代物流业，临港工业、高新技术产业和综合服务业；三大基地分别是：石化基地、钢铁基地和造船基地。按照规划要求，南沙地区重点发展高新技术产业和电子信息产业；建设现代化物流中心；建设技术先进、附加值高、环境污染小并以港口为依托的现代化临港工业基地，使南沙成为人口、资源、环境协调发展的高水平开发区。交通规划南沙已建成了京珠高速、虎门高速、南沙港快速、鱼黄支线，正在建设珠三角南环线，规划了深中跨海通道、东部快线等南沙新区对外高、快速公路体系。已建成了广州轨道交通4号线，正在建设武广客运专线延长线（广深港客运专线）、广珠城际铁路，规划了杭福深客运专线西延线、中南莞城际铁路、南沙输港铁路等南沙新区对外轨道交通体系。同时，南沙新区内部的东西向、南北向、环线等主干城市道路网体系也已初步形成，南沙新区内部轨道交通环线也正处于规划论证阶段。广州市南沙区城市近期规划（2006-2010）(一）人口规模。到2010年，南沙区常住总人口达到30万人，其中户籍人口15万人，外来人口15万人，城市化水平达到70%。（二）到2010年，南沙将新增建设用地40平方公里，总建设用地面积达到110平方公里。（三）至2010年，建设控制线范围约133平方公里。基本生态控制线控制的范围为297平方公里，其中水域202平方公里，陆域95平方公里。（四）近期建设用地规划。规划2010年南沙区建设总用地达到10886.33公顷。（五）近期城市功能区安排。包括：工业区、居住区、综合服务区、历史和文化旅游区。（六）道路交通体系建设计划。包括：铁路与城市轨道交通建设、道路网络建设、航道网络建设和交通设施建设。（七）公共基础设施建设计划。包括：公共设施建设、市政基础设施建设和园林绿化设施建设。区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.广州市南沙区远景规划——打造现代化滨海生态新城，建造“广州南沙新区”针对《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》中提出的“广州南沙新区”的新定位，2010年3月31日上午，南沙开发区举行“南沙滨海生态新城发展规划暨重点项目推介会”，向社会公开推介分别位于全区各分区的16个重点地块，以加快生活居住、公共服务配套、生产科研等产业的发展，面积达200公顷，建设适宜创业发展和适宜生活居住的“两个适宜”现代化滨海生态新城的规划目标。按照规划，黄阁、南沙岛、横沥为组团的南沙滨海生态新城；以万顷沙、珠江分区为组团的南沙临港低碳经济区；以龙穴岛深水港为组团的南沙国际卫生港三大功能区划。同时南沙今后将大力推进粤港澳合作、积极参与广佛同城、广佛肇一体化、共同构建珠三角宜居湾区。依照《南沙新区发展战略规划》，通过充分利用霍英东基金会等各种资源，进一步加强在环境保护、产业发展等方面的合作，将南沙东部新城中心区建设成为粤港澳深度合作的平台，南沙新区处于珠江三角洲的地理几何中心，是广州创建国家中心城市，推进“南拓”战略的空间承接地。《南沙新区发展战略规划》确定了南沙新区作为：华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造业基地之一、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心的城市定位。区域市场廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.三、南沙区房地产个案分析1．竞争格局基于南沙城市发展的特征，生态、休闲、旅游资源丰富以及日渐发展的产业，项目所在的南沙市场将重点面对两大部分群体外围休闲投资客户刚性需求的本地居民和产业人口——区域竞争市场南沙本地区域市场以广州为核心的外围休