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新宇地产欧亚金座·水岸馨城2015年1月创智地产顾问机构欧亚金座·水岸馨城2015-1-202015年度营销报告市场总结及展望Part1Part2Part3销售及营销推广总结2015年营销推广策略市场总结与展望Part1Part2Part3销售及营销推广总结2015年营销推广策略1-1政策调控与影响1-2一级市场分析1-3二级市场分析1-4区域市场分析1.关键词：新型城镇化详细：3月，国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。《规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和进产业升级的重要抓手。2.关键词：双向调控详细：3月份，两会召开，全国政协委员、住建部副部长齐骥提出了房地产市场双向调控的观点：对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。房价调控8年来首次未被写入报告。3.关键词：不动产登记详细：2014年4月22日，国土部宣布将在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。4.关键词：“央五条”详细：5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，确定了包括优先满足首套房的贷款需求、合理确定首套房贷款利率水平、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款、“严格执行个人住房贷款各项管理规定”、“加强对住房贷款风险的监测分析”五条要求，又称央五条。5.关键词：限购松绑详细：5月23日，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。随后，全国各地多个城市相继进行限购的松绑，并陆续放开限购。如今全国范围内除了北、上、广、深等一线城市外，限购已经完全取消。6.关键词：下调人民币存款准备金率详细：中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。此外，为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用，下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。7.关键词：限购解禁1.详细：7月份堪称楼市“限购解禁月”，包括济南、海口、杭州、苏州、徐州等十多个城市松绑了限购政策，不过限购松绑的长期效果却不被看好。整体看，未来政策松绑与市场降温将同时出现2.7月房贷利率未见放松，基准利率仍是主流。多地松绑楼市限购，但银行对于房贷利率却迟迟未见放松的迹象。目前首套房利率主要集中在基准利率及上浮10%这一区间，目前北京的银行中，首套房贷主要以最低基准利率为主，但也有个别银行的首套房贷利率是基准利率的1.05倍，一些银行业出现了没有额度的现象，而不少银行放款速度较慢。8.关键词：央行定向降息详细：8月，多地银行下调利率房贷政策或步入定向宽松；央行定向降息：涉农贷款利率可再降1个百分点；限购松绑持续多地出台救市；.杭州个人房贷现松绑多家银行首套房贷利率9.5折9.关键词：限贷政策松绑详细：9月30日，央行提出将积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。同时对于还清首套房贷再贷算首套房。10.关键词：公积金异地互认详细：10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。11.关键词：央行降息详细：央行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。14年宏观政策走向宏观市场动态2014年上半年，全国层面房地产市场调控趋稳，中央通过确立分类指导思想，明确保护自住需求、抑制投资需求。热点城市重申调控力度，部分市场持续低迷的城市则出台相应刺激措施。1-6月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。虽然绝对值仍处于历史同期较高水平，但去年高基数影响同比均呈现下降，消费者观望情绪加重，影响市场预期。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。2014年第三季度，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅度波动。在此背景下，中央定调千方百计去库存，夺嫡明确放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。9月末，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策，且松绑程度超出此前预期。2014年10月份以来，全国房地产百城住宅均价同环比均下跌，但成交量环比有所回升，且同比降幅有所收窄。银行执行新政力度不一，新增个贷同比持续减少。10月9日，住建部、财政部、央行联合发文，调整公积金政策，降低贷款标准，加大公积金利用，推动异地贷款。10月29日，中央表态托底市场平稳发展，各地持续灵活调整。展望：中央层面将继续维稳，差别化信贷调控市场，提高公积金基本保障作用。14年宏观政策走向宏观市场动态14年宏观政策对15年影响宏观市场动态房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。2015年市场将会进入“以价换量”的局面，虽然从当前来看,银行房贷新政、央行降息等政策出台,犹如给房地产市场注入了“强心剂”,自10月份以来,冷清的楼市有了些许变化，但从存量及新开发量来看，2015年总体价格可能会小幅度下降，方向将以“以价换量”为主，实现各家产品的去化，以保证资金的回笼。货币信贷方面，国家仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。市场第一季度客户将已观望为主，房价预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015年2季度之后回暖，预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。（《中国经济简报》）市场总结与展望Part1Part2Part3销售及营销推广总结2015年营销推广策略1-1政策调控与影响1-2松原市场分析1-3江南市场分析1-4区域市场分析松原整体市场情况松原市场分析2014年松原上市项目共48个，其中江南43个，江北5个，普通住宅45个，公寓6个（一品江城，中央公馆，欧亚C座，奥林匹克，嘉德左岸香颂，万隆花园），宜家观澜，富江丽都未建未售，润阳国际已建未售。整个松原市上市栋数为181栋，上市体量为109.38万㎡，其中江南上市166栋，江北上市15栋。江南单个项目平均上市2.26万㎡，江北单个项目上市2.36万㎡2014年在整个市场上市量109.38万㎡，销售59.4万㎡，市场整体销售率为54.3%。目前市场在售49.48万㎡，存量较大。2014年松原房地产上市去化情况松原整体市场总结松原市场分析2014年江南总上市11887套，其中高层5401套，占江南总上市量的45.4%，多层4356套，占江南总上市量的36.64%，小高1650套，占江南总上市量的13.88%，洋房480套，占总上市量的4.03%；2014江北总上市量为1133套，其中高层578套，占江北总上市量的51%，多层285套，占江北总上市量的25.15%，洋房72套，占江北总上市量的6.3%；由此图可见2014上市产品以高层居多，集中在江南地区。松原市场总结：从在售项目看，2014年松原全年开发量109.38万㎡，江南97.54万㎡，江北11.84万㎡，江南去化52.5万㎡，江南销售率53.82%，江北去化5.73万㎡，江北销售率48.39%，目前在售面积51.15万㎡，松原市场明显供过于求；市场均价在4321.06元/㎡左右；江南均价4141.69元/㎡，江北均价4500.44元/㎡，江北市场均价高于江南市场均价358.75元/㎡；2014年江南市场在售18823套，其中2014年上市多层产品4356套，高层产品5401套，小高层产品1650套，洋房产品480套，2015年江南剩余产品6936套；2014年江北在售2350套，其中2014年上市多层产品285套，高层产品578套，洋房72套，2015年江北剩余产品1253套。2014年松原上市项目主要集中江南地区，产品多为高层和多层。市场总结与展望Part1Part2Part3销售及营销推广总结2015年营销推广策略1-1政策调控与影响1-2松原市场分析1-3江南市场分析1-4区域市场分析江南整体市场情况江南市场分析2014年江南共计31个项目推出住宅产品，上市体量为97.54万㎡，共166栋，单个项目推出建筑面积从0.8-7.6万㎡不等，最多的是恒大御景湾7.6万㎡，最少的是御翠华庭0.8万㎡，市场单个项目平均推出建筑面积为3.76万㎡。目前在售约为18823套，市场整体销售率约为53.82%。江南产品市场情况江南市场分析2014年江南上市多层项目共17个，上市92栋，约4356套占江南总上市量的36.64%,依上图所示，江南市场多层产品超过80%销售的项目有，大禹塞维利亚，大连嘉园，松铁嘉园，班芙小镇，宜居康郡，中东帕萨迪纳。江南产品市场情况江南市场分析2014年江南上市高层项目15个，上市39栋，约5401套，占江南总上市量的45.4%。高层产品中恒大御景，万隆华园，伟业江南推量较多分别为，900套，918套，714套，去化量不大，大连嘉园高层产品去化较多，去化率91.5%。江南产品市场情况江南市场分析2014年江南小高层上市项目共计四个，上市26栋，约1650套，占江南总上市量的13.88%。依上图所示，王爷府的去化率较高，2014王爷府推176套，去化136套，去化率77.27%，中信城尚未对外开放，内购形式销售量较少。江南市场均价江南市场分析市场总结与展望Part1Part2Part3销售及营销推广总结2015年营销推广策略1-1政策调控与影响1-2松原市场分析1-3江南市场分析1-4区域市场分析恒大御景湾开发商松原市恒大禹盛房地产开发有限公司地址宁江区东镇大路与青年大街交汇处（松花江大桥西侧）总占地面积25万平总建筑面积59万平容积率1.6绿化率50%建筑风格简欧物管金碧物业2元/㎡销售情况2014年上市量900套已经销售598套，在售300套15年加推240套左右户型区间及价格高层，50-144平，主力户型144平，均价4800元优势劣势推广策略推广渠道产品户型合理物业管理较好地产品牌大配套设施完备出行不便无公交路过低首付，剩下首付分期海报、短信、出租车LED