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1永川房地产市调报告2011年7月2目录第一部分：永川宏观市场…………………………………4永川概述……………………………………………………41、自然环境…………………………………………………42、人文底蕴…………………………………………………53、未来前景…………………………………………………54、经济运行情况……………………………………………55、产业结构…………………………………………………66、永川人口…………………………………………………77、房地产投资………………………………………………8小结…………………………………………………………9第二部分：永川整体规划及房地产市场…………………101、永川房地产板块构架及房地产特点……………………102、新城区房地产板块构架及特点…………………………113、老城区和新城区对比……………………………………134、永川楼市整体户型配比结构……………………………145、主要楼盘去化量…………………………………………156、永川区购房人群分类……………………………………163第三部分：永川区竞品楼盘展示…………………………171、项目所在区域竞争板块划定……………………………172、项目所在区域竞争楼盘…………………………………173、个案楼盘解析……………………………………………18小结……………………………………………………………324第一部分、永川宏观市场永川概述永川位于重庆西部，东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。距市区56公里，离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端。全区幅员面积1576平方公里，辖16个镇，7个街道办事处，人口110万人，其中城区面积43平方公里，城区人口42.8万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。永川隶属于重庆一小时经济圈内，是六大区域中心城市、大重庆城市核心经济区，重庆渝西重镇。即将开通的成渝快铁途经永川，届时，永川经济将迅猛腾飞，也为地方发展带来更大机遇。1、自然环境气候特点永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。年平均无霜期317天。辖区内云雾山、黄瓜山、阴山、箕山等5条低山山脉呈东西—西南走向，成川字排列。地方特产地方特产有永川豆豉、松花皮蛋、来苏豆干、来苏香肠、永川梨和露华浓、百年好合系列低度白酒，其中，永川豆豉、松花皮蛋为全国特产。旅游资源永川是全国优秀旅游城区。北有风光旖旎的茶山竹海，南有山青水秀的卫星糊、四季飘香的国家农业生态示范园——百里水果长廊和野趣十足5的重庆野生动物世界；有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”；有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，以及宋代石刻——佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目。2、人文底蕴永川文化底蕴深厚。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。3、未来前景永川未来前景美好。以“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，城镇面积达到100平方公里，城镇人口达到100万人，努力把永川建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！4、经济运行情况区域经济发展势头较好，GDP持续快速增加，近四年以来每年约保持17%的增长，其中09年增速迅猛，增值率跃居历史新高18.1%。6永川区近年发展势头良好，社会生产总值在重庆区级单位中排名前十，其中九龙坡以500亿的社会生产总值高居榜首，万州区的增速最快，为25.7%的增值率，但是永川的人均GDP又约高于万州区，永川，正以健康快速的姿态稳步前进。7地区财政收入逐年递增、增幅明显，其中伴随永川区经济的快速增长，个人收入也是稳步上升，市民的经济条件得到很好的改善。地方财政对社会保障与就业的投入在07年激增，08年达到3.8亿，09年更达到了4.2亿元，10年甚至更多。社会保障与个人收益的双层增长，直接促进了地方消费水平。5、产业结构永川区的产业结构健康良好，08金融危机影响，第二产业权重首次超过第三产业。第一产业比重持续降低，减少对农业的依赖，城市化水平提高，第二产业稳中有升，永川区经济依然以第二、三产业为主。09年以及10年第一产业和第三产业同时提高，第二产业略有下降，基本稳定，稳定的产业结构发展有利于房地产的投资环境。86、永川人口近年永川总人口增长较为缓慢，但城市化率逐步增加，截止2009年城市化率已经达到56.54%。2005-2009年永川区人口及城镇化率（单位：万户/万人）97、房地产投资房地产投资持续增加，2009年达到历史新高，达到56.6亿元，占全社会固定资产投资的24.6%，比重接近08年的两倍。10小结有利因素分析：1）、在重庆经济快速增长的大环境带动下，永川经济也搭上了高速发展的列车，永川经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺，因此，可以说永川经济的高速发展成为本项目的首要有利因素；2）、由于主城土地供给减少，二级区县市场逐渐成为房地产市场有意开发热点，未来随着不少有实力的开发商进驻永川，永川的房地产市场又成为一大焦点，因此永川房地产市场的火爆成为本项目的又一有利因素，如金科、昕辉等企业的入驻更加紧了永川房地产市场的活跃度。3）、2008年以后，由于重庆的城镇化进程的正式启动，永川等区县市场开始进入一个高速发展的新阶段，为房地产市场发展带来新机会。不利因素分析随着永川房地产市场成为新开发热点，一些非常具有实力的开发商进驻永川，在丰富永川房地产市场的同时，竞争态势也日趋激烈，主要呈现在地段优势竞争、产品规划设计竞争、配套物业竞争、营销环境以及手法的竞争等，这将成为本项目的又一不利因素。11第二部分、永川整体规划及房地产市场1、永川房地产板块构架及房地产特点永川房地产市场主要划分为四大版块：新城区板块、老城区板块、城南板块、城北版块。新城区板块望城北路以东，现永川新城区域。本版块土地供应量大，市政规划合理，城区环境优美，楼盘品质高,近两年开发的楼盘相继增多，主要是以高层、小高层、花园洋房等中、高档物业为主，高层价格在3700—4500元/㎡之间，在售洋房价格约5200元/平米；但相对老城而言，新区公共交通、客运等市政配套尚不完善，核心商业中心缺乏主力大型商家支撑，致使新区商业发展缓慢。同时由于缺乏商务物业的供应，导致新区人气不旺盛，人流量较少。客户群主要以提升居住品质的客户为主。老城区版块新城区板块老城区板块城南板块城北板块自然生态资源丰富高端物业集中地别墅、洋房为主城乡结合部楼盘品质较低多层为主城区环境优美中高档物业汇集高层、小高层、花园洋房为主老城经济中心中档品质楼盘云集高层、单体为主12由原胜利路、中山路两大版块组成，是永川老城的经济中心。本板块有着新城缺乏的成熟配套设施，但土地受限，拆迁困难，楼盘的品质以中档为主，主要为高层、小高层、单体楼居多，新项目较少，价格在3350-4000元/㎡。客户以具有区域不舍情结的原住民为主。城南版块原铁路以南区域，永川的城乡结合部。本版块由于受成渝铁路的分割，将其与城区分开，经济相对较差，市政配套不完善，主要以多层为主，价格在3500元/㎡左右。城北版块昌州大道中段、成渝高速公路两侧、箕山脚下等区域。本版块地处西北，自然生态资源丰富，环境秀美，适宜高端物业，以别墅、花园洋房为主，是永川未来高端物业的集中地。2、新城区房地产板块构架及特点永川新城区是以人民广场为中心向四周扩张，经过近几年的城市发展，新城区房地产发展重心已逐步东移，形成以体育中心为核心的新兴区域，该区域又以“三湖”时代奏响城市发展的乐章。“建三个湖、造一座城”以兴龙湖片区为核心，打造永川“三湖时代”，带动及提升三个产业集群，集约成片、联合发展，构建永川新的城市经济发展体系。13凤凰湖片区承载永川千亿级园区产值重要支撑的工业园兴龙湖片区以城市商务功能为核心、以服务外包产业为特色的和谐生态新城神女湖片区旅游服务产业聚集区143、老城区和新城区对比项目名称物业形态区域均价兰乔圣菲洋房老城区4300观南城高层老城区3500上海城高层老城区3950红河枫景高层新城区4300巴塞罗那洋房新城区5200君临棠城高层新城区4500宇界维诗卡洋房新城区4850御珑山高层新城区4300金科中央公园高层新城区450015奥兰半岛高层新城区4500时代国际洋房新城区5100凤凰育才高层新城区3700滟澜湖高层新城区3900（新老城区部分楼盘对比列表）整体来讲新城区无疑是永川城市发展的方向，区域经过几年的发展，目前整体形象较好，客户接受度较高，和老城区价格差距在200—800元左右。4、永川楼市整体户型配比结构1）09年在售物业户型配比单间/一房22%两房39%三房34%四房4%五房1%162）2011年在售物业户型配比经过两年的市场变化，在售物业两室及以下与三室及以上户型配比比例基本没什么变化，四室的大户型物业在不断减少，三室的比例在加大，尤其以90多平米的三房由09年的1.8%跃升为20%，说明经济型三房在该区域内较受客户青睐；一室的比例在大跨度的缩小，两室的物业占比加大。说明三个问题：①老城区的小户型投资型物业项目在减小，新城区物业为主要市场供应量；②过渡性住房向改善型住房转变的发生。③小两室的居住功能优于单配或一室的物业，客户在置业上更加理性。5、主要楼盘去化量2010.1销售面积排名前十的物业销售面积（市场行情较好的情况下单17盘去化面积对比）项目名销售套数销售金额销售面积朝野·水晶城2515918375919021俊豪·中央大街1194610282414052永奥·巴塞罗那98381557929302禄川·廊桥水岸100235800729207鸿翔·康桥生活公园59265482787820水木年华78221804157497银山源63176657465954桓大·泰晤士清晨60175739985543巨宇江南(二期)3499831263020西城康郡2966567492965均值2676307684382011.6月代表楼盘销售面积（市场环境较差的背景下单盘去化面积对比）项目名销售套数均价面积单套金额销售金额销售面积金科中央公园44500011055000024200000484018城香缇漫城345300120636000216240004080滟澜湖30390090351000105300002700君临棠城18450011049500089100001980维诗卡13485010048500063050001300均值价格面积均取平均值143138002980综合各月以及在市场大环境优劣条件下的成交面积综合分析，永川主城较受市场认可的楼盘月消化量约在0.4~0.7万方左右（及单盘年消化量5~8万方）6、永川区购房人群分类区域主力购房人群年龄偏大，36-45岁占比最大，达到了39.32%；从区域分布来看，城区和乡镇是主力，乡镇人群购房呈上升趋势，重庆主城区客户占比较小。19数据来源：永川区房地产业协会①城区购房仅占不到50%的比例，表明永川房地产需求还没有完全激发（特别是换房需求），尚有巨大的挖掘空间。②市内各乡镇人口购房比例占30%，主要是两类乡镇人群购房：一是外出务工人员；二是公务员、事业单位人员、小型企业主等乡镇中产阶级，为自身以后的发展或子女就学而购房。这两部分购房人群数量庞大，并且还有相当多的购房需求有待发掘。③随着永川的城市地位和城市价值的不断提升，永川城市和人口规模也不断的快速扩张，同时100亿商贸城的打造和职教城、中西部第二大的服务外包产业基地的