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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：绿地集团中原事业部绿地集团平原新区项目发展思路本次沟通的内容同致行对项目的理解和策略同致行公司及团队展示同致行合作方式建议同致行对项目的理解思路区域解读项目认知市场机会挖掘项目发展方向项目定位及开发配套建议项目发展模式Part1区域理解从大郑州看区域区域本体解读区域理解1——郑州北移东扩，新乡东移南扩，郑新融城恢弘面市，平原新区受两地政府规划合力影响，发展动力充足•郑州北移东扩的城市规划已初步成型，东扩发展郑汴一体化目前已经成功启动，北移战略受黄河影响，目前处于起步阶段，随着中原城市群的发展落实，大郑州即将兑现，北移战略势在必行。•新乡处于城市扩容的第一阶段，城市框架的拉大受中原城市群的影响明显，借势中原城市群，强化郑新关系是未来城市扩张的主导原则平原新区郑州新乡城市层面区域层面区域理解2——郑州城市扩容最后一站，承载城市北拓重任，大郑州最后一片土地.•郑州城市框架的拉大主要从4个方向，以CBD启动带动郑汴一体化实现第一次城市扩容，以龙湖的低密度居住进行城市南扩，以荥阳上街为主进行城市西扩，目前三个方向均已启动。•受黄河的影响，郑州北部的城市扩容止步于黄河大堤，项目所在的平原新区为大郑州战略的最后一站•随着城市群交通圈的逐步完善，各区域与郑州的心理距离被极大缩短郑汴一体化新郑龙湖荥阳、上街郑新融城2134城市层面区域层面•郑州沿黄地区东起中牟雁鸣湖风景区、北至郑州市黄河沿岸、西起巩义市河洛风景区、南至连霍高速公路及绕城公路；总规划面积９２７．５平方公里。规划力形成黄河南岸集文化、生态、旅游、休闲于一体的文化发展新区域。•平原新区处于黄河北岸第一位置，受南岸规划的影响，区域充满较强的生态感马拉湾雁鸣湖忆江南温泉黄河城市层面区域层面区域理解3——郑州沿黄文化旅游产业带的重要辐射区域，黄河岸文化、生态、旅游、休闲于一体的文化发展新区域，大区域具备较好的生态休闲配套体系。区域理解4——中原经济区上升为国家战略，中原城市群的崛起促使郑州城区和交通扩容，项目所在区域受郑州辐射区域环渤海城市群长三角城市群珠三角城市群成渝城市群国务院高度重视中部崛起规划，中部崛起是国家战略《促进中部地区崛起规划》是促进包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南六省在内的中部地区的经济社会发展的整体规划，2009年09月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《促进中部地区崛起规划》。•中原城市群作为中国第五大城市圈，其发展已上升为国家战略•作为城市群的核心城市，郑州跨河发展成为必然，黄河作为郑州内河的梦想指日可待中原城市群中原城市群中原城市群战略构想在《中原城市群发展战略构想》中，中原城市群的发展目标是:建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强;GDP占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动全省并辐射周边地区发展。以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括23个市，34个县城，374个建制镇。土地面积5.87万平方公里，人口3950万。2019年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级中部地带：承东（产业承接）启西（联动西部）城市层面区域层面区域理解5——逆城市化带来城市远郊置业趋势，依托交通、景观、产品，随着城市发展，区域具备满足逆城市化置业的条件，具备发展郑州卫星城的资质•一般将城市化阶段分为：起步阶段、郊区城市化阶段、逆城市化阶段、再城市化阶段。郑州当前处于郊区城市化逆城市化过度的阶段，逆城市化是城市扩容的必经之路起步阶段郊区城市化阶段逆城市化阶段再城市化阶段城市化进程逆城市化的4个阶段萌芽阶段形成阶段发展阶段成熟阶段城市富裕阶层搬入郊区以高端低密度物业为主大量中产阶级搬入郊区，产品面扩大，但休闲娱乐依旧集中在市区居住郊区化，产业郊区化，产住一体，客户面进一步扩大配套全面升级，形成新的中心，卫星城出现，与市中心共同承载城市人口•逆城市化阶段的到来必将催生真正意义上的产住一体的卫星城镇的出现，对平原新区而言具备，依照区域规划和定位具备发展卫星城镇的基础性条件，随着大郑州城市框架的落成，卫星城镇作为逆城市化发展的重要载体将逐步呈现城市层面区域层面城市层面区域层面区域背景——平原新区旨在实现郑州“东扩北移，跨河发展”的战略构想；2019年2月获准批建成为河南六大新区之一，成立了副厅级管委会对新区进行管辖，未来将成为河南经济新的增长极萌芽期规划期发展期2019年2019年2009年2019年平原新区建设谋划于2019年，时任河南省委书记的李克强同志在规划中原城市群建设时提出在黄河北岸建设新区2009年6月，新乡市将平原新区规划面向全球招标，经过两轮国际招标，最终英国伟信顾问集团有限公司设计方案被确定为终审方案。2019年2月22日，新乡平原新区建设总体方案获省政府通过。河南省政府将平原新区建设总体方案下发给有关市、县、省政府各部门，并要求认真贯彻执行。郑州、焦作、洛阳、开封、许昌、新乡六大新区规划面积共约3105平方公里，依据河南新城区均平方建设成本2000元左右计算，每平方公里的建筑面积约为100万平方米，平均每平方公里投资总额大概在22亿元左右，约需6.98万亿元的投资总量。通过城市群之间合理分工、优化资源配置，促进产业链接、优势互补和差异化发展，形成产业发展一体化格局，提升中原城市群的合力效应城市层面区域层面新区区位——郑州、新乡、焦作三市交汇中心，是郑州都市圈核心地区重要的组成部分，是新乡与郑州实现无缝对接的重要节点，也是豫北经济一体化的桥头堡位置及辖区：平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北4公里），西起107国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心。规划总面积188平方公里，涉及原阳县祝楼乡、桥北乡、原武镇、韩董庄、师寨镇、葛埠口乡6个乡（镇）。随着平原新区的发展建设，郑州也逐步实现北移的战略。平原新区郑州新乡新区与郑州一河之隔，三座桥梁相连，互为呼应。焦作城市层面区域层面交通的便捷与否直接决定了区域战略开发性房地产项目的人口导入能力，我项目公路配套优越，拥有郑焦晋高速、107国道等多条级别较高的道路，1小时生活半径辐射郑州、新乡、焦作，辐射人员超过1800万人。为项目人口导入创造良好的配套基础。项目距离中原最大的商务区——CBD约20分钟车程，极大方便商务客户的通达新郑国际机场焦作郑州高铁站郑州CBD新乡郑州53km70km47km35km45km886万人593万人364万人交通辐射——郑州、焦作、新乡便捷通达，外向辐射能力强，辐射人口超1500万人，城市人口超800万人。城市层面区域层面郑州黄河公路大桥京港澳高速黄河公路大桥郑焦晋高速连霍高速京港澳高速107国道公铁两用黄河大桥•京港澳高速、郑焦晋高速、107国道、黄河公铁两用107辅道、311省道以及规划当中的郑新城际轻轨等均从新区穿过；•目前，郑新城际公交往返频繁，未来，郑州地铁2号线也将穿过黄河延伸到新区，必将进一步加强新区与郑州的联系。郑新黄河公铁两用桥区域交通——内外部交通发达，区域通达性较高，具备良好的客户通路。目前主要通过黄河大桥、107与郑州相连，未来规划有轻轨、地铁，将与郑州形成“半小时生活、交通圈”城际公交黄河大桥地铁轻轨平原新区功能定位是：“四区一中心”新乡市“三化”协调发展先导区郑州新乡两个城市的新型卫星城区城乡统筹发展先行区对外开放示范区河南省现代农业和科技成果孵化中心功能定位——平原新区功能定位为“四区一中心”，起点较高，重点发展科技、生态产业，是未来郑州、新乡的卫星城区，提供良好生活环境和产业支撑。发展定位：农业硅谷、科技新城、生态休闲城市层面区域层面产业发展——依托郑州、新乡既有的优势产业基础，大力发展生物医药、新能源电动汽车、现代农业、现代服务业等战略性支撑产业，对区域房地产的成熟提供持续的中产白领和产业蓝领支撑房地产业产业定位是：重点发展以科技研发、中试孵化和高新技术产业化生产为主导的产业，辅助发展现代农业、现代服务业、房地产业和休闲娱乐业。城市层面区域层面区域实体产业及产业人口是房地产市场成熟的重要支撑。发展现状——一年打基础，三年树形象，五年成规模，从当前发展现状看，区域处于起步阶段，政府对外的宣传力度较小，目前尚无实质的产业进驻，整体对外的影响力缺乏。城市层面区域层面区域道路通达性优越政府全力进行招商引资建设对郑州已实现交通的无缝对接相关产业配套单位已率先入驻部分单位房已开工建设千亩景观湖同致行对区域的理解1.发展前景受新乡、郑州两市发展的规划利好，发展前景优越2.发展地位大郑州跨河发展的第一区域，新乡、新乡卫星城3.外向辐射良好的内外部交通条件，与郑州无缝对接，广阔的客户辐射通路，外向辐射能力强4.发展时机满足逆城市化发展带来远郊置业需求，吸引城市高端客户5.资源、产业条件受黄河旅游产业带的影响，大区域生态休闲配套完善；具备良好的产业支撑机会&优势威胁&劣势1.发展现状起步阶段，生活配套匮乏，对外影响力、知名度小，当前区域认可度较低2.置业热度当前区域房地产处于萌芽，和大郑州其他区域相比，客户置业认可度较低3.生活成本与郑州不属于同一行政区，生活成本、交通通勤成本较高开发企业认知项目本体解读项目属性界定Part2项目本体认知绿地集团——全球企业500强，房地产、金融、能源产业多链条发展，凭借绿地老街、千玺广场、迪亚庄园等高品质项目，在河南树立了较好的市场口碑，具备较高商务和高端居住品牌号召力郑州绿地老街凭借优质的社区景观，成为昔日郑东新区标杆项目千玺广场成为CBD标志性办公物业绿地地产，本着让生活更美好的宗旨，在全国范围内打造了多个高品质项目。有实力、有品牌、有口碑、有客户项目认知——规模优势明显，综合容积率低，产品自由度较高，具备一定的湖景资源，但专属优势不明显，区域陌生感强，通达性优越，人气匮乏宗地位置资源情况——有艺术中心、体育中心等资源配套，区域景观湖、黄河沿岸自然景观带等自然资源赋予项目较强的生态感地块价值初判北地块南地块地块价值：项目整体分为南北两大地块，外围景观资源优越，但专属性不强，北地块周边为产业区，南地块更临近黄河大堤，从居住舒适度看，南地块大于北地块发挥空间：地块综合容积率较低，且被分割成多个小地块，其用地性质丰富，具备较好的战略纵深，从地块划隔看，项目具备组团发展的先天优势，可以更紧密的与市场结合，进行项目内部产品档次体系的划分，有利于根据趋于成熟及需求的变化，灵活变通各类物业的开发节奏，对后期推售比较有利地块规模：地块规模较大，具备做大盘的先天资质，更容易形成话语权，在区域发展初期具备代言区域的能力居住舒适度有差异、发挥空间巨大、具备组团发展的先天优势项目属性界定项目区位：城市新区，十分偏远房地产竞争：起步阶段，竞争项目少通达情况：内、外部交通优越区域现状：起步区，生活配套匮乏发展潜力：两城相向发展，潜力巨大资源情况：有一定景观资源但专属性不强开发商品牌：较强的号召力项目规模：大规模项目容积率：综合容积率低大都市远郊新区、区域陌生感强、通达性优越、专属资源优势不突出、具备强势品牌、弱竞争、大规模低容积率项目。项目与区域关系理解项目发展方向Part3项目发展方向区域与项目关系长远看，区域前景对项目是加分当前看，区域现状拖累项目意味着对区域价值的利用根据项目发展阶段的不同有不同的侧重，起步阶段，项目需要有强力的突破点跳出区域，形成对客户的独特吸引项目代言区域，绿地的即区域的项目与区域关系当前区域房地产处于起步阶段，竞争较弱，项目凭借规模、品牌、开发时序的优势，完全具备代言区域的资质，项目需要站在区域运营的角度来审视，树立绿地的即区域的市