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成都典型商墅产品研究2019.04Part-1.Part-2.成都商墅市场情况典型商墅个案•2.1保利商墅个案•2.2万科商墅个案商墅产品小结Part-3.Part1成都商墅市场情况项目分布：目前在售商墅主要以城南宸光和悦、城北保利天汇、保利天玺为主；产品情况：在售项目宸光和悦建面139-149㎡、保利天汇建面135-161㎡、保利天玺建面101-163㎡；存量情况：城南片区除保利天屿160+套商墅外，宸光和悦150套、其余93套，城北片区250套，待售/未推项目较多，已知总存量超650余套。区域项目名称规模（亩）容积率总体量(万㎡)建筑形态面积段（㎡）成交均价周均去化套数存量锦江生态带万科君逸4128两叠/三叠96/10023000-40000115南湖北辰南湖香麓1322.9921.6叠拼（两叠）125-126未推40新川正成南郡2835叠拼（三叠）162-212未推25麓湖保利天屿1702.5-合院120未推160新川宸光和悦932.6516.5叠拼（三叠）139-14921000-350001-2150华府棠湖泊林城3971.847.7联排198-19916500-0独栋910—93216000-20麓山建发第五大道2401.827.37叠拼97、107预计11月推出40天回板块保利天汇1002.919.2叠拼（四叠）135-161210000-1102198板块中洲中央公园4001.547.8叠拼（两叠）191未推、预计下月推售-97凤凰山保利天玺572.010.6叠拼101-16322000351成都在售/待售商墅项目建面偏大，在售项目近期去化缓慢，待售项目较多商墅市场成都已售罄商墅典型案例——保利项目•叠拼：横向4联、6联、8联为主，纵向两叠、三叠、四叠为主，面积120-130㎡为主，下叠带地下室、上叠带屋顶花园。•合院：两合院、三合院、四合院，面积150㎡为主，3层带屋顶花园。•联排/双拼：3联排、双拼，面积210㎡为主，3层带屋顶花园。早期商墅面积120-160㎡为主，报规均通气，主力总价200-300万商墅市场项目形态横向纵向位置建面（㎡）实得总价段（万）均价销售情况对标产品保利湖心岛（北）联排叠拼4联、6联、8联上下两叠（上叠带屋顶花园）共280余套130（200）260-4002201.7万17年5、6月限购后市场火热情况下半年左右完成去化（月均30套）/合院两合院、三合院、四合院3层（带屋顶花园）150（30）3203602.4万/3联排/双拼3层（带屋顶花园）3层（带屋顶花园）210（50）3806003.0万中州中央公园C区双拼预计3.5万保利·堂悦（西）联排叠拼4联、8联上中下3叠，上中中下4叠（下叠带地下室）（上叠带屋顶花园）下叠中间位98325320-4503.8-5.1万17年6月开盘，11月售罄，市场火热同时由于量少，多以内部关系认购快速实现去化/端头位98380-500中叠中间位1202603002.5-2.8万本项目精装高层1.5-1.6万端头位161430上叠中间位1202853603.1-3.7万端头位161550Part2典型商墅个案Part2.1保利典型商墅个案目前市场上在售商墅去化最好的项目、周均3套、总价控制。合院自持公寓独立商业叠拼便民综合体1.4万方高层8#10#建面：143-163㎡建面：101-159㎡•商墅164套（84套一字型叠拼+80套合院型叠拼），3叠，建面101-163㎡（实得186-393㎡，含花园地下室），•9月30首开，共推56套，去化48套，去化率86%，成交总价中叠为200-300万，上下叠为300-400万左右，成交均价约22000元/㎡；开盘情况开盘时间2018年9月30日18:30推售产品一字型叠拼、合院型叠拼，3叠层高6m（1F3.1m、2F2.9m）产品面积101-163㎡（实得186-393㎡）赠送情况买一层送一层，下叠赠送地面花园和地下室，上叠赠送屋顶花园推售去化套数56套，去化48套，去化率86%装修情况清水交付标准有楼板、楼梯，水电气三通成交价格中叠200-300万，上下叠300-400万左右优惠政策客户享受认筹优惠2%，付款方式优惠（一次性4%、分期3%、按揭2%），促销优惠2%，认购优惠2%选房方式按诚意金顺序分配房源客户情况前期蓄客情况：诚意金收筹30万，累计收筹45组；客户到场情况：诚意金客户到访33组，非诚意金客户到访13组；保利天玺•项目一字型商叠一楼设置底商，二层以上打造143-164㎡三叠产品，共84套，合院型商叠为101-159㎡三叠，共80套；•2018年9月首开，共推盘三次，推出128套产品，截止目前去化113套，余36套产品未推，总存量51套；•上下叠主力总价段为324-393万，中叠主力总价段190-308万，以极具优惠力的价格吸引客户购买中叠。保利天玺商叠户型配比及去化情况类型排布方式面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率赠送情况总套数（套）户型占比总价段（万）去化情况（套）去化占比上叠一字型叠拼143-163363-393143%-154%屋顶花园约100㎡2817%324-3701554%合院型叠拼101-159286-391146%-183%2817%250-3932486%中叠一字型叠拼143-163263-29682%-84%无5634%250-3083054%合院型叠拼101-159186-29183%-84%2817%190-2942486%下叠合院型叠拼119-155333-375142-180%花园30-70㎡地下室60-90㎡2415%350-4542083%合计164100%-11369%开盘时间推出套数销售套数开盘成交率成交均价(元/㎡）2018年9月564886%193342018年10月482042%200002019年1月241250%22000保利天玺保利天玺一字型叠拼中户套四三卫建筑面积143-163㎡，实得面积约263-296㎡厨房老人房浪费空间横厅设计主卧套房产品优势：•下叠赠送地下室+花园，上叠赠送屋顶花园，赠送面积达，赠送率最高可达183%•横厅设计，餐客一体，面宽达8.3㎡•主卧套房设计，面积达64㎡（含观景阳台），主卫双面盆•一楼设置老人房，且距离卫生间近•套三户型设置下，整体房间尺度较大，最小卧室面宽可达3.8㎡，居住舒适度高产品劣势：•中叠相较于上叠、下叠整体赠送较小，除赠送一层以外，仅额外赠送两个7.5㎡左右景观阳台•景观阳台面宽较小，仅4.2㎡左右•入口处存在较大面积浪费空间保利天玺合院型叠拼下叠套四三卫119-155㎡，实得面积约333-375㎡产品劣势：•一楼暗卫设置，无采光•一层及二层过道浪费空间产品优势：•客厅横厅设计，餐客厅达62㎡，采光面7.5米，视野好•一楼带老人房，使用方便•主卧带花园阳台，套房设计C1下叠地下一层C1下叠一层C1下叠二层餐客厅一体次卧阳台次卧主卧80%10%10%客户来源金牛区成都市其他主城区成都郊县及二级城市90%10%置业目的自住投资客户情况•由于区域内别墅产品稀缺，导致大量客户购房目的以自居改善为主；购房客户8成以上无住宅购房资格。•成交的客户地缘性效应明显，金牛区地缘性客户占8成，成都其他主城区客户占1成，郊县和省内二线城市占1成。•客户的抗性及关注点主要是价格、区域位置，对通气及水电气收费、商业产权贷款也有一定关注。70%25%20%50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%价格水电气收费商业产权贷款区域位置客户关注点保利天玺13•商墅共196套，135-161㎡，围合式排布，房屋呈南北与东西向交替坐落,大面宽采光，主卧套房式设计，近100%高得房率。•天汇目前在售存量28套（周均去化0-1套），未推存量74套，剩余房源临近万石路（双向六车道），且为东西朝向，因此去化缓慢。叠拼高层商墅邻里生活中心商墅:采用现代典雅风格立面设计，统一的线条贯穿形体，格调一致。基底采用深咖色石材，主体采用米黄色仿石漆，形成稳重匀称的质感，墙身采用铜色金属线条饰面，雕琢建筑细节，提升品质感。保利天汇保利天汇商墅产品配比位置建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率户数占比上叠141-156360-370137%-155%5629%中叠148-161250-25357%-68%11056%下叠135-147314-325121%-132%3015%产品优势：•8.25米大面宽客厅，通风采光•一楼设置老人房，且离卫生间近•主卧大套间，面积约70㎡，尺度舒适•顶层花园、二层全赠送，阳台半赠送保利天汇四室三厅三卫（上叠）建面141-156㎡，实得360-370㎡（赠送率约137%-155%）产品劣势：•厨房距离餐厅有一定距离，实际使用不便•一楼入户有一定的浪费空间•一楼客厅及二楼主卧阳台面宽较小，仅4.3㎡主卧套房老人房浪费面积一层二层三层四室三厅三卫（中叠）建面148-161㎡实得250-253㎡（赠送率约57%-68%）四室三厅三卫（下叠）建筑面积：136-150㎡实得面积：353-359㎡（赠送率约121%-132%）备注：由于上中下叠户型一样，仅上叠多花园，下叠多地下室，此处以上叠为例保利天汇客户情况：•来源以大城北为主，包括大丰、天回镇、人北路、洞子口、金府、量力、商贸城、荷花池、等片区；•客户职业多以城北无购房资格的个体户生意人为主；•置业目的主要是自住，改善型换房或者形态升级；•客户吸引点主要是大赠送和别墅的形态吸引力；•客户抗性主要为商业产权、商用水电气、8层产品以及高价格。在售已售未推在售的两栋：临万石路，多货车通过，且为东西朝向，因此去化缓慢临路的两栋：临近天宝路（双向四车道），道路影响相对万石路较弱，且价格比中间楼栋略低，因此去化快整体产品：上叠送花园，下叠送地下室，因此上下叠比中叠去化更好，但中叠由于价格较低，因此可以吸引一部分想要形态升级但支付力有限的客户项目商业叠拼共计132套，共计8栋，建筑面积18712㎡，目前已售罄；17年6月开盘，11月售罄，市场火热同时由于量少，多以内部关系认购快速实现去化，月均去化约17套。保利堂悦产品面积段套数上叠120-16127中叠120-16151下叠9827经济指标参数项目地址金牛区茶店子育人西路占地面积44亩总建筑面积8.7万㎡住宅面积5.81万㎡商业面积2.19㎡容积率3.0建筑密度22%总户数603车位数976绿地率30%楼层33-34F楼栋6栋高层+9栋叠拼梯户比2T2/2T3建筑风格现代欧式交房时间预计2019年产品叠拼98-161㎡、高层110-170㎡主卧套房餐客厅浪费空间保利堂悦上叠端头161㎡，中间户型120㎡四室两厅三卫产品优势：•8.15米横厅设计，大面宽采光佳•阔尺卧室，最小卧室面积可达14㎡•全卧室标配独立衣帽间，主卧大套房设计，约70㎡，居住舒适•带入户净衣间，尺度舒适，楼顶赠送花园产品劣势：•入户至客厅之间有一定浪费空间•景观阳台面积过小，仅面宽4㎡•除客厅、阳台外，无其他休闲功能空间设计三层/四层跃层屋顶花园中叠端头户型161㎡，中间户型约120㎡四室两厅三卫下叠98㎡四室两厅三卫备注：由于上中下叠户型一样，仅上叠多花园，下叠多地下室，此处以上叠为例保利湖心岛湖心岛项目基本信息项目地址新都东三环旁成金青大道（狮子湖生态区内）开发商保利地产占地面积1000亩建筑面积40万㎡物业内省住宅/商业建筑类别高层/洋房/别墅总户数728车位配比1：1.6容积率1.7绿化率30%•项目规划：项目预期占地1000亩，整体分为观湖苑、碧湖苑、美湖苑、玉湖苑、丽湖苑五大组团打造，内部自身规划幼儿园、小学和社区配套打造，商墅组团为观湖苑；•客户情况：主要来自城东和城北区域的个体私营的改善客户，部分为企业高管，年龄多为30-50岁，认可生态环境和产品观湖苑商墅保利湖心岛产品优势：•一层夹层全赠送，二层露台和屋顶花园全赠送•一层围合式花园布局，观景较好•餐客厅一体，面积达44㎡•双儿童房设计，各功能空间设计齐全产品劣势：•入户处无玄关设计，使用