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汇才成江·聚富如泉年工作回顾◆成立永邦物业公司◆物业资产的经营管理◆江泉大厦物业前期介入工作◆江泉大厦意向招商第二篇2014年重点工作规划◆确定江泉大厦物业管理模式◆确定江泉大厦组织架构◆江泉大厦物业运行成本预算分析◆江泉大厦物业独立核算说明第三篇江泉大厦物业工作排期◆江泉大厦人员到岗时间计划◆各专业工作排期附件：招聘、重点工作、入伙◆江泉大厦物业接管验收第四篇物业版块前景规划与展望◆集团物业版块组织架构◆突破传统观念，强调资产经◆物业版块愿景与展望一、成立永邦物业公司第一篇2013年工作回顾二、物业资产的经营管理◆调整租金价格，确保物业资产收益最大化◆协助客户解决物业问题◆物业租赁工作中改进的建议◆改进出租\退租申批程序三、江泉大厦的物业前期介入工作（一）什么是物业前期介入？物业前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业经营和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主或使用人的正常入住奠定基础。（二）物业介入所参与的工作（三）关于江泉大厦室外车辆通行、停车位问题的建议（1.东进北出，单进单出；2.增加停车位数量）江泉大厦停车位入口写字楼正门酒店正门西门宝马Mini展厅正门隔离带地库出口地库入口（三）关于江泉大厦室外车辆通行、停车位问题的建议（1.东进北出，单进单出；2.增加停车位数量）四、江泉大厦意向招商（一）江泉大厦现阶段招商条件优劣势分析项目优势项目劣势项目机会项目威胁◇区位:位于邯郸东环和丛台路交界处，距邯郸高铁仅5分车程；◇区域经营形象:目前以建材、五金配件、洗车维修等产品经营为主，产业形象较为混乱，对外来消费群体缺乏吸引力；◇经营项目:在该地段市场中缺乏新型的主题特色餐饮休闲场所。◇目前区域发展状态：尚未形成气候，招商难度增大，意向客户租金价格较低◇交通:京珠高速、青兰高速与京广高铁近在咫尺；◇政策:邯郸整体开发东部新区，该区域将汇集城市未来行政、金融、商业、文化、居住、游憩、体育等功能◇固定人流:该区域商业氛围的形成，尚需一段时间，现在人气不足；◇南邻中医院◇商业价值提升:目前，区域市场处于发展提升阶段，存在市场空白点，机会较多。◇国家政策：对高端餐饮消费政策控制，反对奢侈餐饮消费，对高端餐饮消费呈压制状态。诸如俏江南、潇湘情等高端餐饮近年均无拓店计划，政策观望。（二）业态分布、报价及优惠条件方案楼层建筑面积（约？m2）经营业态租金（元\m2\月）（物业费：3.8元\m2\月）免租装修期（待定）一层2000金融服务宝马展厅160-190二层2000大众餐饮\茶餐厅\风情咖啡\休闲娱乐报价底价均价●饮食娱乐业约60-120天●酒店行业约90－120日每3年递增10%，签约9年起步三层2000大众餐饮\茶餐厅\精品酒店四层2000中高端特色餐饮\精品酒店五层2000中高端特色餐饮均价：负一层1000（可利用）KTV、足疗、网吧（三）本项目周边楼盘物业情况调研基本信息邯郸锦林大厦邯郸华浩天际中道国际广场江泉大厦1电梯91288（写字楼）2车位数5004001100（分期开发）1954入住时间2012-072013-082013-062014-075开发商河北锦祥房地产河北华浩房地产邯郸中道地产邯郸锦霖地产7建筑面积98468平方米10.8万平方米230000621498建筑类型高层写字楼、商业写字楼（高层）4层以下商业写字楼（高层）局部商业9装修状况毛坯公共部分精装修毛坯毛坏10项目进度现以入驻已入驻已交房公区装修中11物业类别写字楼商铺城市综合体综合体写字楼综合体高端精品写字楼12容积率7.776.483.05.013绿化率13.8%18%30%30%14物业费3.90元/㎡/月3.6元/㎡/月2.9元/㎡/月？15物业公司邯郸金易达（自管物业）河北浩瀚物业（自管物业）自管物业自管物业16其他办公53558.2平方米商业30246.95平方米规划户数：755规划800户第二篇2014年重点工作规划及问题解决一、确定江泉大厦物业管理模式（一）邯郸江泉大厦的管理服务模式分析1.目前房地产市场物业管理模式（1）包干制所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。（2）酬金制所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。包干制模式的利弊分析优势弊处包干制收费模式易于操作，简单便捷，目前多数普通住宅小区多为包干制的模式包干制造成物业管理交易不透明，容易造成业主对物业企业的不任包干制强化成本意识，物业企业自身承担盈亏压力，对于企业具有明显的激励作用。包干制以品牌策略为基础，利于拓展物业市场在包干制下，物业管理企业对应收的物业服务费用拥有所有权，自行支配，业主及业委会无权检查其使用情况，容易造成双方信任感不强酬金制模式的利弊分析优势弊处酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制酬金制运作规范、财务透明酬金制可减轻企业税负政策分析目前的税法规定，成本不计税，管理费计税。也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。而包干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的10%-15%左右，仅物业费的10%-15%部分须上税，可以节约相当大一笔税费2.江泉大厦物业管理模式——酬金制酬金制物业财务理财两条线物业管理企业的自身公司财务理财以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财企业自主经营活动，是为物业管理公司自己的经营行为理财物业管理企业在替业主理财在酬金制下，物业管理公司只能从这中间按照合同约定的比例提取10％到15％的物业管理费的酬金除物业管理企业应得的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权归业主◆对外实行酬金制合理避税。采用包干制到年底的节余，一般情况下物业管理企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税，因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。【而此部分作为大业主的开发商（物业）可临时用以投资】根据税法的规定，物业公司到地税部门需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（简称营业税及其附加），适用税率约为5.6%；企业所得税（查帐征收为：3万以下18％；3-10万27％；10万以上33％；核定征收为2.5%），总税率约8.1%，核算以8.5%计税。物业绩效考核指标量化表序号指标权重绩效目标值得分1物业费收缴率20%物业费收缴率达95%2计划完成率15%部门工作计划完成率达95%3服务满意率15%客户对服务满意度评价达到90%分以上4预算控制率10%物业费用预算控制率在5%以内5水电暖设施完好率10%水、电、暖设施完好率在98%以上6设施设备检修完成率10%设施设备检修计划完成率在98%以上7基础设施完好率5%考核期内基础设施完好率达95%以上8保洁绿化达标率5%保洁达标率在90%以上9安全消防设施完好率5%安全消防设施完好率在95%以上10员工内部管理水平5%员工绩效考核平均得分达到85分以上11其他详见《江泉大厦运行成本预算表》◆对内以包干制实施绩效考核，控制成本，实施规范化、科学化管理，提高运行效率。附：《物业绩效考核量化表》绩效考核指标（以年成本2257884为基数标准）预算项目10%利润15%利润20%利润确保利润成本控制二、江泉大厦项目物业团队组织架构项目经理1人客服部主管1人工程主管1人（高压）秩序主管1人客服助理1人电工班组3人高压/强/弱电综合维修3人机动班长2人中控室执机员3人固定岗巡视岗队员10人财务会计1人保洁组长1人保洁员9人招商专员兼资产管理员1人出纳/收费员1人综合行政主管1人（方案一）：（方案二）：项目经理1人客服经理1人（兼招商）工程经理1人（高压、机电、水暖）客服助理1人（报修、投诉、回访、接待）电工主管1人（高压/强/弱电）综合行政经理（项目经理助理）1人警卫主管1人（消防、治安\安全防范）机动班长2人中控室热机员3人固定岗巡视岗10人行政专员1人（采购、招聘、物业资产、固定资产管理）保洁组长1人保洁员9名电工班组2人综合维修3人财务会计1人出纳/收费员1人客服：12人；工程：7人；财务：2人；综合行政：18人；项目经理：1人；合计：40人三、江泉大厦物业运行成本核算和物业费定价方案综合测算各项支出所占比例及金额酬金制合理避税说明序号支出项目（预估）费用比例预算金额（）物业总支出（）支付给物业企业酬金物业支出１人力成本56.7%主要管理人员酬金专供物业支出单立账户专用２公共能源日常运行24%行政办公３公共设施维护费7.3%４公共区域日常清洁6.3%５行政办公费用2.8%总额1６固定检测费1.3%７固定资产折旧0.9%税金8绿化管理维护费0.7%备注账面降低酬金以避税项目物业总支出物业费定价总测算物业费价格物业运行总成本可收费建筑面积（单位：平米）核算核算结果地上地下江泉大厦物业费价格建议业态收费标准建筑面积（平方米）约总金额（元/年）备注写字楼不含空调费、采暖商业不含空调费、采暖负一层不含空调费、采暖合计单位：元◆物业收费价格（待定）◆地下停车位收益预算地下停车位收益测算总金额（元/年）备注毛收益车位数量（约*个）租金（约*元/个/月）支出人工及维护成本（元/年）税金（8.1%）净收益序号年限写字楼收费标准优惠（单位：元）说明1预交1年不含电梯运行、维护、保养，3年后（2018年始）予以计收2预交2年不含电梯运行、维护、保养，3年后（2018年始）予以计收3预交3年不含电梯运行、维护、保养，3年后（2018年始）予以计收◆写字楼物业费方案（待定）◆对内以包干制确定财务绩效考核指标绩效考核指标（以年成本2257884为基数标准）预算项目10%利润15%利润20%利润确保利润成本控制额度地下停车场收益分配预算项目10%利润15%利润20%利润总收益业主收益物业酬金◆地下停车场物业经营酬金物业净收益汇总及奖励措施预算项目方案一：10%利润方案二：15%利润方案三：20%利润利润收益经营地库酬金物业净收益绩效奖励措施年净收益5%年净收益10%年净收益20%◆物业绩效奖励办法四、物业版块独立核算说明及营利点◆物业财务单立帐户，逐步实现自负盈亏，独立核算物业公司作为集团公司一个相对独立的版块，以物业费、有偿服务费、代理费作为物业公司主要收入来源，以此支付物业人力、公用能耗、公共维修等各项支出，节余部分作为物业公司营利。◆开发商全额承担未售出（或自持）部分的物业费《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。在支付物业费方面，开发商应该类同于大厦其他业主，按时向物业公司交纳物业费、水电能源费。物业费用专款专用，收支帐目清晰明了。物业管理服务酬金资产管理酬金公共区域广告收益有偿服务酬金投标物业项目车场经营酬金公共区域维护、管理、服务（物业公司酬金为年度总物业费的10%—1