珠海房地产月度分析报告5月

珠海房地产月度分析报告（2008年5月）珠海中原市场研究部2008-6-3珠海中原市场研究部2008年5月月度报告2前言五一小黄金周暖了人气,楼市却依然未见回暖!市场乍暖还寒,买卖双方举棋不定,观望依然!入户政策雪上加霜,价稳量跌还能支撑多久?!楼价开始松动?珠海中原市场研究部2008年5月月度报告3目录一、房地产相关政策及楼市动态.....................3二、土地市场.....................................3三、二级市场分析.................................9四、当月房地产市场透视..........................10五、广告统计....................................14珠海中原市场研究部2008年5月月度报告4房地产相关政策及楼市动态1、政策热点n央行进一步上调准备金率中国人民银行12日宣布，决定自2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自去年起第14次、也是2008年起第4次宣布上调准备金率。上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到16.5%的历史高位。据估计，此次上调0.5个百分点，将冻结流动性2000亿元人民币。中原观点:作为传统的三大货币政策工具之一，调整存款准备金率是调控流动性的重要手段。决定上调存款准备金率，旨在加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。政府继续坚定不移贯彻“银根紧缩”的政策。2、珠海行业相关法规n我市下半年将推行商品房住宅质量回访制度建设部门下半年将在全市范围内推行商品房住宅质量回访制度，要求开发商在商品房住宅竣工验收后２年内，每年至少应对工程进行挨户质量回访，从而保障每个小业主的切身利益。n二手房推规范合同珠海市房地产经纪人行业协会于5月30日召开新闻发布会，向开发商推出统一规范的二手房交易流程和合同。据称。此举目的是为规范珠海市二手房交易程序和减少纠纷、增加买卖双方交易的安全性。n我市将对全市的户外广告牌进行为期半年的整治5月8日,记者从全市整治违法设置户外广告动员会上获悉，即日起，我市将对全市违法设置的户外广告设施进行为期半年的整治，上冲、下栅、鹤洲北三座检查站及周边区域的户外广告设施为第一阶段整治重点。3、城市建设规划n5月10日，前山污水管网建设一期工程在时代廊桥项目西侧正式开工珠海中原市场研究部2008年5月月度报告5该工程将针对前山片区目前的实际情况和历史建设缺陷，先形成进厂污水主干管，重点对造贝排洪渠进行终点截污，配合前山河整治减少污水排向前山河；同时对中心城区的桂花路排洪渠、白石冲排洪渠实施截污，减少污水流入前山河。中原观点:前山污水管网建设一期工程，意味着困扰前山片区居民多年的臭水沟有望变清，前山片区将告别污水排放零处理的历史。同时，政府高度重视而实施的治理工程启动和时代廊桥开发商的各种治理措施将大大改变排洪渠现有面貌，时代廊桥的业主和周边居民将享受全新河居生活。n5月14日，市交通局召开市公路网总体规划(2006-2030年)专家评审会.目前,我市已有9条高速公路列入规划，将用两年时间打通港口、机场和口岸3大节点，五年内把我市基本建成珠江西岸交通枢纽城市。按照该公路规划，我市将按照“九高速、四纵、三横、八条加密线”的规模建设公路网。n香港立法会财委会工务小组21日通过拨款1.335亿港元，用作港珠澳大桥口岸勘测和设计等前期工作香港特区政府运输及房屋局副秘书长容伟雄表示，特区政府已开展香港跨境车辆配额的研究工作，研究如何分配各个口岸汽车配额，预计年底完成。n西部沿海高速珠海段支线5月30日通车5月30日，西部沿海高速珠海段支线正式宣布通车，同时通车的还有连接横琴的南琴路。珠海市副市长赵建国在现场表示，西部沿海高速珠海段的通车，一举打通横琴口岸的交通瓶颈，开辟珠海对外第三大公路通道，减轻了1５国道压力，也使主城区道路更为畅通。n珠海今起对110座城市桥梁进行安全检测从今天开始，广东省建设工程质量安全监督检测总站将逐一对珠海110座城市桥梁进行安全检测。这是珠海城市桥梁首次进行的大规模专业“体检”。据悉，此次检测城市桥梁主要集中在主城区，其中，香洲区待检桥梁79座，金湾区待检桥梁25座，斗门区待检桥梁6座。中原观点:西部沿海高速的通车,将进一步加强珠海与粤西城市的交流与合作,可进一步实现珠海作为广东西部交通枢纽地位.桥梁的安检则有利于交通安全的保障。珠海中原市场研究部2008年5月月度报告6n市公路网整体规划进入评审阶段，９条高速公路建设提上日程市交通局召开市公路网总体规划（2006-2030年）专家评审会，记者从会上获悉，我市已有９条高速公路列入规划，将用两年时间打通港口、机场和口岸３大节点，五年内把我市基本建成珠江西岸交通枢纽城市。n3-5年内西区将新增污水处理能力25.5万吨／日据报道：一直被视为珠海污水处理“软肋”的西区污水处理，有望通过“供排一体、市区联动、厂网并建、特许经营”的创新模式取得突破性进展。市政府已经同意授予市供水总公司西区五座污水处理厂的特许经营权，并由其融资代建相关配套管网和泵站。n我市下半年将调整污水处理收费标准为确保治污减排工程的资金投入，建立合理的污水处理收费和规范使用体系，今年下半年我市将启动污水处理费调价工作。据介绍，目前我市城区和西区的污水处理费普遍处于较低水平。由于西区污水处理项目的投融资周期较长，为全面提高市、区两级财政的支付能力，确保污水处理厂的运营成本和合理盈利，有关部门正在酝酿启动污水处理费调价工作。中原观点:污水处理的规范是对珠海城市环境保护重要举措,对珠海的可持续发展有质的推进。珠海中原市场研究部2008年5月月度报告7土地市场1、土地供应情况根据中原监测数据显示，2008年5月珠海土地市场有6宗地块出让，主要集中在斗门区，以工业为主.2、土地交易情况根据中原监测数据显示，2008年4月珠海土地成交3宗，商住用地体量较小，仅1万多平米。总价(万元)成交日期地块卖家位置用途地块面积（平方米）可建楼面面积（平方米）底价（万元）成交价（万元）成交楼面地价（元/平方米）2008-5-6珠国土储香工2008-001珠海普洛斯格力物流园发展有限公司珠海市香洲区南湾大道南工业387772.92465327.50422335.72223364802008-5-2208038陕西九九置地责任珠海市斗门区井岸疗养3322633226531.72150160来源(卖家)地块位置估计出售日期土地面积（㎡）可建楼面面积（㎡）用途估值(万元)政府珠海高栏港经济区环岛西路闸口西侧2008年5月4日113802537.74工业及仓储121.81深圳普方实业有限公司珠海市斗门区井岸镇东风村2008年5月8日3322633226疗养院531.7中国光大银行珠海支行斗门区白藤湖白藤三路南2008年5月8日683210248商住478.3政府珠海市斗门区白蕉镇新港工业区2008年5月16日87104.165587104.166工业2195.02政府珠海市高新区港湾大道北侧2008年5月16日21737.829346.03工业1702.07珠海经济特区富民置业股份有限公司斗门县井岸镇白藤头新区（湖心路东，白藤二路南）2008年5月27日45646.67114116.68商住8912.12珠海中原市场研究部2008年5月月度报告8有限公司镇东风村院2008-5-2208039斗门区佳怡房地产公司斗门区白藤湖白藤三路南商住683210248478.3590467中原观点：从近期土地市场显示，供应量大于成交量，且供应的地块中以工业用地为主，商住用地规模较小。据了解，珠海政府上半年没有计划挂牌土地。在从紧的货币政策和宏观调控下，住宅市场观望气氛浓厚，发展商拿地将更加谨慎，而此时推出的地块也没有优势。所以土地市场表现得比较平淡。珠海中原市场研究部2008年5月月度报告9二级市场分析1、固定资产投资图表107年10月－08年4月全社会固定资产投资以及房地产开发和住宅曲线图（单位：万元）01000002000003000004000005000006000002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月全社会固定资产投资房地产开发住宅数据来源：珠海统计局从图表1可看出，社会固定资产投资呈季节性变化，3月份的突然放量主要是基础建设投资放大；房地产开发投资则从08年2月开始下滑，到4月份与住宅投资达到同一水平，可见4月份的房地产开发主要放在住宅类。而住宅投资在近半年的时间里表现较为平稳。4月份的整体投资表现疲软！2、房地产开发经营状况珠海中原市场研究部2008年5月月度报告10图表207年10月－08年4月期间每月房地产施工面积和新开工面积以及竣工面积（单位：万平方米）11010010002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月＋2月2008年3月2008年4月施工面积新开工面积竣工面积数据来源：珠海统计局（新开工面积数据来源：珠海建设局）图表2显示：施工面积与新开工面积变化相似，而竣工面积则十分平稳。可见，近期供应并未受市场影响而减少。3、商品房交易情况珠海整体市场4月量稳价跌，而香洲区价格仍保持高价，环比增长。图表308年1月－08年4月期间每月交易面积（单位：万平方米）0500001000001500002000002500003000003500002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月珠海全市香州区斗门区金湾区数据来源：珠海统计局珠海中原市场研究部2008年5月月度报告11图表3显示08年1月以来，珠海全市及香洲区的交易面积均有较大幅度的下降，西区变动幅度则较小，其中斗门1-4月均为小幅上升。从全市交易量看，4月较1月下滑2成多，而环比上月则有所回升。预计第二季度随着供应量放大，成交量将延续一季度平稳略升的趋势。图表408年1月－08年4月期间每月房地产交易价格（单位：元/平方米）0100020003000400050006000700080009000100002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月珠海全市香州斗门金湾数据来源：珠海统计局图表508年1月－08年4月期间每月房地产预购价格（单位：元/平方米）0200040006000800010000120002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月珠海全市香州区斗门区金湾区珠海全市4月交易价格及预购价格均有下跌，交易价格跌破6000元，仅为5935元/平米。珠海中原市场研究部2008年5月月度报告12而香洲区的交易价格及预购价格均维持高位，环比3月上升。香洲区4月的预购均价仍高达9225元/平米，主要是因为当月预购登记的项目主要是华发世纪城、金域蓝湾及凤凰山一号等高价项目。而全市整体价格的下跌，主要是因为金湾、斗门的市场份额加大，拉低整体均价，也可以看到西区4月的成交面积放大，与抢闸入户有关联性。今年第一季度各区商品住房预购均价，香洲区、斗门区一季度房价较为平稳。香洲区一季度预均价基本在9000元到10000元之间波动，斗门区预购均价在3000元到3300元之间，并没有随其他城市房价下跌而下降，各区房价基本维持去年12月份水平。4、楼市动态u5月1日，华发新城五期示范单位开放，鉴赏地址在华发新城销售中心内。u5月2日在珠海电视台展销会的恒隆·恒福阁展位现场举行了精彩演出，同时也给到访客户派发精美礼品。u5月1日，仁恒星园二期样板房正式开放。u5月1月,万科金域蓝湾1栋凯旋天下对外发售,当天样板房同时开放,推出40套30层以下的单位.截止当天18点共成交18套,五一期间估计成交25套左右.均价在1.7万(30层以下)另外有9.28折优惠.据了解,每套总价起价为160万.客户普遍反应价格较高.u5月1日,时代廓桥正式开盘.此次共推出洋房188套,别墅35套,4月份时已登记75套,当天开盘,洋房