瑞尔特X年6月天士力淮安项目市场调研及定位报告

瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目天士力淮安项目市场调研及定位报告瑞尔特房地产顾问机构2010年6月1瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目目录第一部分市场调查研究第二部分项目定位及规划设想PART1城市投资环境分析PART2城市房地产市场分析PART3区域房地产市场分析PART1地块分析及运营思路PART2项目定位PART3规划设想第三部分项目开发模拟2瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目第一部分市场调查研究瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目城市投资环境分析PART14瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地处江苏省北部中心地域，面积10072平方公里，人口524万。市区建成区面积80平方公里，人口83万。一、城市解读5瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目一、城市解读清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心高档居住区商务办公区生活配套区生态休闲区综合商贸区物流发展区预留用地高教园区清浦新城总规图天士力淮安项目清浦最大的优势在于区位，作为淮安的南大门，交通便利，并具备空间优势，将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。清浦新城将逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。清浦新城规划的实施将有力促进项目所在区域的发展，打造景观资源，逐渐完善生活配套设施；提高区域市场认知度，促进区域房地产市场发展。6瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二、城市经济淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段。1、淮安近年来GDP及增长率近几年淮安GDP增速均超过10%，2009年达13.5%，为1030亿元。2、淮安近年来财政收支情况2007年、2008年财政收入增速超过30%，2009年受金融危机影响增长率为25%。7瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二、城市经济淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段。3、淮安近年来城镇人均可支配收入2009年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关，达到15646元。4、淮安近年来居民储蓄增长情况2009年居民储蓄达到450亿元。8瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目三、投资环境分析结论1、城市发展空间较大：2、宏观经济支持房地产发展：3、居民购房能力不断增强：淮安作为苏北交通枢纽城市，城市吸附能力不断增强，特别是对周边农村人口的吸引，城市规模具备可持续扩张能力。近年来淮安GDP年平均增幅超过15%，09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长，政府加大对城市建设和市政配套的持续投入，促进城市形象的提升，有利于房地差需求的引导。近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长，居民的消费能力、消费意识全面提升，促使更多市民加入到购房行列。9瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目城市房地产市场分析PART210瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目一、房地产政策在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4月17日国务院的新政，业内称“国十条”。影响深远的“国十条”：(一）统一思想，提高认识。（二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。政策分析：新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转变，预计本轮调控影响将持续1年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并开始新一轮行情。11瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二、房地产市场表现一级市场，2009年土地市场“井喷”1、淮安近年来土地成交信息从土地供应量来看，2009年成交量呈“井喷式”激增，并且单幅大面积土地有所增加，大盘趋势明显。12瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二级市场，2009年市场供销两旺2、淮安近年来新上市商品房供销情况2007年淮安市商品房的供销比为1.26:1，2008年供销比为2.08:1，2009年供销比为0.89:1。2009年商品房供销两旺，成交量高于上市量，呈现供不应求的态势。二、房地产市场表现13瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目商品房成交均价平稳上涨，市场理性、健康。从月销售均价表现来看，2009年全年价格平稳上涨。由于近郊房源大量上市，整体成交均价并未出现大幅飙升，价格理性、市场健康。3、2009.02-2010.02淮安城区商品房月成交均价数据来源：淮安市房管局、《淮安市房地产市场月度综述》备注：中心城区范围为清河区、清浦区二、房地产市场表现14瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目市场潜在供应量较大二、房地产市场表现淮安整个市场可预见的潜在供应量近1500万平方米，按照5年开发完成，年供应量将在300万平方米左右。市场将呈现供需基本平衡、投资需求与刚性需求并重的态势。4、淮安市四区未来潜在供应量备注：以上数据为清河区、清浦区、开发区和淮阴区4个区的数据15瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目三、房地产开发企业多家一线地产商登陆淮安国内一线地产开发商陆续登陆淮安开发商开发楼盘建筑面积（万平方米）万达万达城市广场75绿地绿地世纪城300恒大恒大名都92绿城洽谈中，未公开万科洽谈中，未公开融侨已拿三块地，未公开国内一线地产商陆续登陆淮安，一方面带来淮安房地产整体开发水平的快速提升，另一方面也将加剧市场的竞争，对中小开发商形成挤压。16瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目四、市场分析结论淮安房地产市场总体描述1、房地产调控向政府预期的方向发展，新一轮行情将出现在1年后：2010年4月17日“国十条”出台，房贷收紧，购买资格限制，遏制了投资投机性购房，减少了改善型需求，短期内市场进入观望期，基本结束了非理性炒作状态，市场向政府预期的方向理性发展；预计将在1年后迎来新一轮上升行情。2、土地供应量较大，有效降低了开发成本：2009年土地交易量井喷式增长，多幅大面积地块上市，未来商品房供应量较大；由于近郊土地的大量供应，土地成交均价未现大幅上涨，土地成本相对不高，未来商品房的成本得以控制。3、商品房市场由供需两旺进入短期观望阶段：2009年商品房市场去化量大，去化速度块，市场供不应求，价格平稳上涨；目前市场受新政的影响，短期内进入观望。此阶段正是本项目做好产品的时机，项目上市时正是市场恢复正常状态时。4、一线地产商的加盟，将提升整体开发水平：国内一线地产开发商加速布局淮安，将直接提升淮安房地产开发水平，也将对中小开发商形成挤压，对开发商的专业水平提出了更高要求。17瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目区域房地产市场分析PART318瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目划分依据：该区域内房地产项目在本案销售过程中会产生直接竞争，而其他区域对本案影响不明显。周边楼盘：恒大名都、华德力·运河城、金满·华府、京河湾、中央美地、月季花园、学林雅苑、金榜花园、东方豪城。调研时间：数据采集时间为2010年5月17日。备注：本报告将着重分析运河城、恒大名都、京河湾。运河城运河福邸金满华府本案恒大名都京河湾中央美地月季花园学林雅苑金榜花园东方豪城区域界定本项目竞争楼盘主要分布在清浦新城和高教园区19瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目板块房地产项目潜在供应量研究数据来源：淮安网上楼市一、板块概况板块内潜在供应量较大，存在一定的竞争。20截止2010年5月上旬，板块内可以预见的潜在供应量289.76万㎡，除去少量商业面积外，住宅供应套数预计在23000套左右。瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目基本信息项目鸟瞰图项目实景图项目地址淮海南路188号开发商淮安华德力置业有限公司联系电话[phone]项目顾问世联地产占地面积29.4万㎡容积率1.7建筑面积56万㎡价格小高层：3800元/㎡，多层：4100元/㎡物业管理淮安爱家周边配套农行，江苏银行，启英外校，城南小学，清浦小学，城南幼儿园物管费小高层：1.3元/㎡·月多层：0.8元/㎡·月二、竞争个案1、华德力·运河城21瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目详细信息市政配套市政公园、公交线路（1、14、17、22、23、83路）项目配套项目自带商业、会所。户型面积69.5㎡一房，82-85㎡两房，119-129㎡三房。建筑形态多层花园洋房，退台花园洋房，叠加别墅，小高层，高层。建筑风格新古典建筑主义。园林景观3300㎡中央莱茵湖，主入口轴线景观，中心湖景观，庭院景观，商业街景观。项目推广利用项目规模、市政公园、运河资源等因素，依靠大牌、报纸、公交车身、短信、DM直邮、房展会等宣传手段来推广项目。科技与新材料中空玻璃。形象定位淮海路·56万平米异域风情城邦。专业度与口碑在淮安清浦区比较有影响力和认知度。客群现状年龄段：集中在30-50岁之间；客群区域：以清浦区为主；客户职业：以私营业主、公务员、企业中层管理人员为主；购房总价区间为30-50万；以改善性自住为主，部分投资。市场表现一期于2009年11月起至今共推出263套，分两批推出，截至2010年5月17日已销售194套，销售率为73.76%。（以上数据来自于淮安网上楼市）二、竞争个案1、华德力·运河城22瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目基本信息项目实景图项目地址柯山路与北京南路交界处开发商恒大地产联系电话-销售代理易居中国占地面积460亩，30.7万㎡价格-总建面积92万㎡项目配套会所、商业等容积率3.0周边配套启英外校，城南小学，银行，第二医院分院项目示意图二、竞争个案2、恒大名都23瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目基本信息项目鸟瞰图项目售楼处项目地址北京南路，柯山路路口开发商淮安市豪威房地产开发有限公司联系电话[phone]销售代理上海泰风地产策略占地面积89105㎡容积率1.7总建面积151369㎡价格3500元/㎡（多层）物管费0.85元/㎡·月（多层）周边配套城南幼儿园，城南小学，清浦小学，启英外校，农贸市场，超市，银行，医院。二、竞争个案3、京河湾24瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目详细信息市政配套市政公园、医院、学校、公交线路（15、53、88路）项目配套商业街、会所户型面积82㎡两房、112㎡三房。建筑形态多层、小高层、商业建筑风格北美风情现代简约风格园林景观红旗渠，柴米河生态水系，景观走廊，亲水广场，文化小品。项目推广利用户型优势、项目品质、自然资源等因素，依靠大牌、车身广告、报纸、房展会等宣传手段来推广。科技与新材料中空玻璃形象定位私家双重庭院尊享双公园自然生活专业度与口碑专业度一般，在清浦区本地接受度较高，口碑较好。客群现状以清浦区客户为主，年龄集中在25-45岁之间，多数为私营业主、周边居民和企事业单位员工，接受总价范围25-40万之间，属于刚性需求。市场表现项目于2010年4月份开盘，首批推出135套房源，已销售近100套房源，客户几乎均为首次置业，贷款影响不大。（以上数据来自于淮安网上楼市）二、竞争个案3、京河湾25瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目三、综合分析板块市场总述1、板块内集中了近十个楼盘，将成为淮安房地产热点板块：板块属于房地产新兴板块，随着清浦新城建设的推进，本区域将成为淮安房地产热点板块；板块内商品房供应主要从2009年底开始，且多个楼盘集中面市，形成了一定的板块联动；同时各楼盘之间存在一定竞争。2、板块内以刚性需求为主，市场健康，具备可持续发展动力：板块内的客户以刚性需求为主，投资比例较小，去化速度较快。3、板块内商品房定位以中档、低档为主，为本项目的