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策行天下致胜有源南昌小商品城项目武汉策源业务发展部筹建计划（思路）2010.4南昌小商品城后期定位报告（简）本报告仅供客户内部使用，版权归上海策源机构武汉策源房地产经纪有限公司所有，未经策源房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年12月策行天下致胜有源南昌小商品城项目2区域内最大规模商业综合体项目坐拥一线赣江自然景观，融入大象湖，浓厚的人文气氛未来片区主城区，发展潜力巨大………………规划小商品市场，物流基地，商务配套，居住，自身完善丰富南昌新动力源泉、推动城市化新发展策行天下致胜有源南昌小商品城项目一座城市的新高度百万平米小商品城区域前景城市未来新动力源泉城市化进程引擎是什么，怎么做燃料策行天下致胜有源南昌小商品城项目思维框架CATALOGUE项目属性分析市场机会点分析发展方向研判发展方向分析物业发展建议方案一方案二方案三发展方向建议策行天下致胜有源南昌小商品城项目1项目属性分析ONE策行天下致胜有源南昌小商品城项目莲塘组团，南昌都市圈的副中心，城市新兴发展区本项目位于南昌莲塘组团，在总体布局结构上，莲塘组团规划方案将成集商务办公、产业制造、汽车零配件、兼容居住于一体的，功能相对独立的生态宜居新城，建设成为南昌都市圈的副中心。象湖昌南朝阳州市中心红角州九龙湖长棱工业园新建红谷滩九龙湖红角州莲塘新城朝阳新城项目属性——区域归属策行天下致胜有源南昌小商品城项目百万平方米的大型商贸综合体，完全满足居民的起居住行吃喝需求；区域配套不足被弱化，但北面的绿化带及西面的沙场对项目有较大影响。一期市场物流基地还迁住宅商住配套后续商业用地大面积绿化带沙场项目属性——地块简况优势：地块整体规模较大，容易产生集聚效益紧邻赣江水系，江景资源可以挖掘未来规划的区域中心，增值潜力大劣势：区域大范围施工，交通、环境有一定影响项目住宅地块狭长，不易规划高压线对住宅视觉与辐射压力的不利影响江边沙场产生的视觉干扰策行天下致胜有源南昌小商品城项目象湖新城规划面积及人口：总用地面积约29.80平方公里，人口规模按35万人控制；功能定位：“承市启县”的有机组团，纵接南北的功能，集生活、居住、休闲、娱乐、商贸为一体的新型片区；布局结构：一城两片区，一主一副两中心，一横一纵“T”型公共空间生态廊规划结构；项目位于“一城两片”的西片区，以商业金融、商务办公、文化娱乐设施为主导，构筑成新城主中心。南昌新城副中心，象湖新城人居片区项目属性——城市角色策行天下致胜有源南昌小商品城项目抚河故道西岸规划为新城主中心，以商业金融、商务办公、文化娱乐等公共设施为主，对本项目的开发利好。抚河故道西岸沿线规划有游乐、会展、运动体育等大型的综合公园，这是本案开发不可多得的资源。项目位于未来新城主中心，但当前仍处于开发初期；各项配套有待完善，对项目预期发展存在利好；新城主中心新城副中心新城规划绿化、游乐、运动等公园用地带南昌小商品城清水湾抚河故道西岸区域生态环境优良，区域配套建设加速。项目属性——环境配套策行天下致胜有源南昌小商品城项目快速路主干路次干路支路互通式立交分离式立交区域未来完善的交通体系，将有效地承载区域内商贸、经济的快速发展。项目所处位置与城市快速交通保持了合理的距离与联系，同时便利的次干路及支路将承担项目与社会活动的紧密联系。城市快速交通体系，扎实的经济发展垦荒基础项目属性——交通分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目周边资源：地铁、铁路与高速等路网集结，四通八达，为象湖进一步繁荣提高了机遇；经协调，在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时象湖新城市民出行将有极大改善西客站、向莆铁路的建设带动区域开发，形成辐射发展圈，为本案所在区域进一步繁荣提供机遇；地铁2号、4号线的规划建设更是为项目锦上添花；昌樟高速、绕城高速为规划了市场物流功能的象湖片区带来了外来人群，促进对外交流与贸易；公交公司已计划在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时市民出行将有极大改善；目前区域道路以城际—城市快速交通为主，以老城区的连通为辅，整个日常生活交通有待完善。西客站朝阳新城市政府地铁4号线项目属性——发展前景策行天下致胜有源南昌小商品城项目公共配套设施的缺失一直是象湖新城为人诟病的最大问题出行商业金融目前已开通的公交路线仅212、526路，公共交通设施仍显不足。各商品房项目沿街分布的商铺成为了区内现有商业配套的重要组成，区域型集中式商业尚未出现。区内金融配套设施缺乏。项目属性——美中不足策行天下致胜有源南昌小商品城项目»项目属性：»区域属性：新城规划，百万平米大型商业综合体项目，挑战与机遇并存！»有利因素：整个片区规划前景相对良好向好；交通通达性好；»不利因素：目前周边不成熟、生活配套少；日常生活交通设施缺乏»物业间关系：商贸物流影响住宅品质拔高；同时为住宅提供客源；两者相互推动项目属性——综合评判新城规划项目处于南昌莲塘组团，为集商务办公、流通服务、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城城市大盤总建面百万平米，商贸与居住配套，未来的市场挑战巨大；强势资源核心资源在于政府对组团的重点打造，尤其在市政的投入方面；西临赣江、东部有象湖湿地资源地块交通通达性良好距西客站较近，生米大桥可长驱直入本项目，昌南大道连通老城区品牌资源超级综合商贸物流中心一级开发商实力打造策行天下致胜有源南昌小商品城项目城市升级新城区品牌大盘城市变革引领生活变革定义板块即是定义城市建立标杆，建立标准整合资源，超越市场发展战略引领变革.定义城市.建立标准.超越市场项目属性——本章总结策行天下致胜有源南昌小商品城项目2市场机会点分析two策行天下致胜有源南昌小商品城项目南昌城市化率较低，城区面积较小，但正处于发展期，未来潜力较大»在中部城市中，南昌城市化率较低，但高于合肥、郑州及长沙；»南昌城区面积位于中部六省省会城市最低处，发展潜力较大；»南昌市中部物流中心正在建立，未来发展潜力较大，未来发展前景较好。»南昌城市化、城区面积大有可为1、城市发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目向莆铁路的建设，连通沿海出口城市，保证南昌成为大型物流贸易中转站，让中部成为物流延伸的广阔腹地，吸引外来投资»向莆铁路的建设加强和完善华东地区铁路网，填补中部地区铁路空白；»加强沿海与内陆间的经济协作，让中部地区成为其物流延伸的广阔腹地；»向莆铁路建设带动沿线经济发展和社会进步，吸引外来投资；»构成中部地区至东沿海港口运输大通道的骨干铁路线，形成的国家综合运输大通道。»中部路网化，物流中转大有可为1、城市发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目»武汉、长沙具有连通沿海出口的交通通道，其贸易商贸流通业发展较好；»华中区域在工业原料及商品交易中心领域的存在空白；»华中6省缺乏能辐射整个片区的商贸物流中转大站；»小商品城与华南城立足江西，辐射华中六省，填补江西乃至全华中商贸物流领域的空白。»发展商贸物流、承接产业转移、推动中部崛起。向塘将打造为内陆的商贸集散中心，降低商品出口成本；南昌将成为华中6省的商贸物流中心，对项目商贸物流发展极大利好»商贸中心化，吸引华中辐射周边1、城市发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目»城市整体发展思路:西进、东拓、北控、南延»总体规划主张：以中心城区的发展带动周边区域经济»总体规划格局:一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进瑶湖组团九龙湖组团莲塘组团目前各功能区间正日益完善；西南向、东向发展最为明显»南昌思路：以中心带周边2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目莲塘组团面积与九龙湖组团相当，定位为综合新城“西进”、“南延”战略意图实现的重要空间依托九龙湖组团处于城市南向，是南昌“南延”战略意图实现的重要空间依托，是发展潜力较为明显的组团主城区乐华组团湾里组团九龙湖组团瑶湖组团莲塘组团一核心五片分布图»莲塘地位：西南战略重要依托2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目凭借“先行者的机遇”赢得发展先机，“综合新城”的定位，未来“产业的发展”，为区域价值的快速提升创造了机遇五大组团PK组团定位用地规模主导产业规划人口成熟度未来发展潜力瑶湖组团综合产业新城100-110平方公里航空产业、LED及相关高科技产业80-100万成熟九龙湖组团副都市中心新城80-100平方公里省级行政中心、区域交通枢纽60万启动期莲塘组团综合新城80平方公里汽车及零部件、制造产业70-80万较成熟乐化组团空港新城50-60平方公里航空高科技、航空物流及相关产业25万未启动湾里组团旅游新城18平方公里旅游休闲产业15万初期瑶湖组团胜在区域成熟、环境资源好，机遇在于洪都搬迁带来产业及人口。九龙湖组团胜在大量实证投入，而弱于产业人口，机遇在于华南城商业的运营带来人口进入。莲塘组团现状弱于瑶湖、九龙湖，对购房者的吸引力也较瑶湖弱。因此具有巨大的发展空间。»区域潜力：现状第三潜力最优2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目4号地铁规划»各线路说明4号线，26公里，25站，丰和－罗家镇。»预计完成时间预计2016年地铁建设已开工，区域未来的交通网络；将与老城区紧密相连，交通快捷便利»发展动力：交通动脉日臻完善2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源南昌小商品城项目项目位于四大组团核心，随着城市的发展与扩张，致使本项目将成为城市进一步发展的承接地»红角洲片区定位：文教、体育、旅游、高档住宅综合区»用地现状：居住用地出让已成为近期土地市场的“热点”，地价一路看涨，致使房价也会一路上升，且可开发土地为数不多»对本案利好：项目紧邻红角洲，随着其房价上涨，挤压客群外溢，本案将为城市价值洼地。九龙湖红角洲朝阳新城象湖2、区域发展机会点分析»项目地位：组团核心价值洼地策行天下致胜有源南昌小商品城项目城市规划带来区域价值的腾飞»区域地处城市南延前沿方向，交通条件有巨大的改善，且是即将建成的西客站、地铁线路，向成熟的居住区方向发展；»板块格局逐渐形成，是综合新城，都市圈副中心；»南昌经济良好发展态势，为片区提供了非常有力的发展契机，潜力巨大；»四大组团的强势发展将为项目未来带来大量的人口资源。区域价值分析小结策行天下致胜有源南昌小商品城项目3、区域房地产发展机会点各板块产品供应结构青山湖：传统高端住宅区，产品多样朝阳州：类豪宅区，以高层产品为主京东片区：以普通住宅产品为主普通住宅集中供应区红谷滩：中高端产品，未来供应有所减小以普通住宅和公寓产品为主。随着市区土地供应的减少，商品房供应量降、价格升的局势红角州：中高端产品，供应量增加从供应产品结构来看未来以中高端住宅为主市场卖压增大消费者心理底线被迫“水涨船高”南昌市板块分析“城区到郊区”住宅由“高端”向“普通化”产品演变策行天下致胜有源南昌小商品城项目商品住宅市场分析市区南昌商品住宅市场价格分析（2006-2010）数据来源：南昌市国土资源和房屋管理局2008年2009年2010年（1-10月）预售住宅成交面积(万㎡)178.96419.4252.8增长率(%)-61%134.4%-39.7%预售住宅成交价格(元/㎡)470547885713增长率(%)6.1%1.8%5.17%分析»商品住房需求基本稳定，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。»09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。»10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩，南昌楼市场受新政影响较小3、区域房地产发展机会点南昌地产市场基础好，趋势稳，政策影响小策行天下致胜有源南昌小商品城项目区域市场－板块概念南昌市依据地域划分，大致可分为以下几个板块概念：红谷滩板块、红角洲板块、凤凰洲板块、青山湖板块、昌南板块、新建县板块、象湖板块、湾里板块、朝阳洲板块、市中心板块»竞争格局：各板块发展不一，客群走向明显，中高端客户以市中心及红谷滩为主要购买点，而象湖及昌南，成为中低端客户聚