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2020.01易居企业集团易居佛山·市场开发部佛山房地产市场报告易居市场2019目录：1.宏观环境2.土地市场3.住宅市场4.商服市场5.推新预告6.2020年市场展望01宏观环境全国宏观＞＞在“住房不炒”主旋律下，2019年全国楼市调控政策层见叠出，总体呈现全面“一城一策”态势：中美贸易战大背景下，一定程度上引发经济波动，全年“三稳”不断被强调、小阳春之热让部分城市政策微收紧，而后楼市降温之风蔓延，年底全国多城上演抢人大战、积极放宽人才购房及落户限制以维稳楼市、央行降准释放8000亿元以降低融资成本……这过去的一年，房地产经历扶持、打压、再扶持的过程，是房地产波澜起伏、百态丛生的一年。佛山环境＞＞2019年的佛山楼市可圈可点，在坚持“稳”的总体基调上，新政频频出台：新年伊始限价限签放开，“双合同”成为历史；接着，积分入户、大湾区规划纲要出台、公积金贷款额度抬高等，提升楼市预期并带来一波回暖；而后全国政策信号收紧佛山楼市陷入低迷，地块流拍加剧、降价促销频繁；至年末，一纸“人才新政”以提振楼市…总体而言，今年佛山同样承受了市场下行的压力，但令人振奋的是，刚结束的2019年佛山首次迈进“万亿元GDP”俱乐部，经济实力不言而喻，未来仍旧可期。1.政策面：①粤港澳大湾区规划纲要出炉：佛山发展重点为交通对接及产业创新新城建设②佛山地铁建设不断推进：广州地铁7号线顺德段、佛山地铁2/3号线将于2021年前建成通车③2019年佛山旧改爆发，南海千灯湖旧改规模最大，三水云东海首次出现旧改项目2.城规面：2019年佛山城市建设力度一般，以城市基建、城市旧改推进为主，其中轨道建设取得较快进展2019年佛山房产政策调控以稳定楼市为主要目的，新政频频出台，全年调控松紧更替①佛山放开限价：各区基本取消双合同②佛山出台商服新政：严禁商改住③佛山人才新政：本科学历可免社保购房④公积金政策：最高贷款额度由40万元调整为50万元⑤豪宅税标准上调：禅南顺豪宅税标准突破2万⑥佛山试行用地预留申请政策2019年初佛山放开限价，各区基本取消双合同，调控从紧缩向松绑过渡政策解读政策背景：自2018年全国楼市持续下行情况下，通过降价促销等手段佛山未能止住下行趋势，为配合城市人口容量建设发展需求，取消双合同降低刚需购房压力，从而达到吸人才、稳市场、稳预期；政策内容：取消装修合同，降低购房首付；政策影响：佛山2月逐渐取消双合同，首付大幅降低，成交门槛降低，3月全市供求井喷式增长，市场复苏，成交为近两年的峰值，市场反响剧烈。1650015500145001350012500115001050095002018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018-2019年12月佛山商品住宅成交均价月度走势成交均价（元/㎡）宏观环境|政策面政策背景：佛山的万科金域中央项目，涉嫌将商业办公项目改为公寓违规出售；政策内容：1、服务型公寓项目的用地属性属于旅馆用地，而商务办公类项目的用地则属于综合性办公用地；2、对于服务型公寓项目来说，服务型公寓应按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；标准层高不得超过3.6米，标准层高高于3.6米且低于5.0米，其建筑面积按照该层水平投影面积（不含阳台）的1.5倍计算，其标准层高高于5.0米，按其建筑面积1.5倍基础上按层高每增加2.2米即加一层（不含阳台部分）计算，若增加层高不足2.2米，按增加0.5层（不含阳台）计算；但跃层式公寓起居室（厅）层高在户内通高部分可不计入超高范围，阳台不得外挑；3、对于商务办公类项目，单套项目套内面积不能低于200平方米，整体设计不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间等必须集中建设，不得预留、违规增设可用于住宅用途的排水、排污、排烟等燃气管道；4、商务办公类产品不得用“公寓”“公馆”等用语，不得设置有居住功能样板房误导消费者；政策影响：公寓新政落地使得房地产商服市场更加公开，禁止商办物业打擦边球变身公寓，而且每一套商办产品套内面积不得低于200㎡，将扭转佛山商办市场去库存发展态势，未来佛山商服市场库存持续堆积。佛山出台商服新政，要求新报规项目除旅馆用地外，其余用地禁止配置公寓；其中服务型公寓面积要求50-300㎡、商办类单套面积不得低于200㎡2016年佛山非住宅库存接近千万方，2017年提出“去库存”，2019年商服市场库存仍然庞大，“去库存”仍需找到政策突破口政策解读宏观环境|政策面佛山于11月底出台人才住房新政，本科学历不受户籍、社保、个税限制，可于佛山置业，旨在引人才、促产业、稳楼市宏观环境|政策面政策解读引人才促产业去库存稳市场政策内容：①认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受我市户籍人口购房政策；②在我市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。政策目的：政策的出台符合政府人才引进、产业结构调整的策略需求。目前政策最大的利好是对佛山产业的升级，吸引人才落户，促进产业发展；同时，为佛山近期土地市场频频遇冷、楼盘降价不断的情形，起到一定促进作用，恢复市场信心，有利于楼市平稳发展。重点产业区涵盖区域发展方向三龙湾禅城奇槎、南海桂城、顺德北滘、陈村、乐从统筹区域高校和科技平台资源，补充引入生物医药、智能制造等领域研发水平较高的高校或科研院所。广东金融高新区南海桂城打造金融科技产业高地，承载总部经济等服务型产业中国南方智谷顺德大良聚焦新能源汽车产业链，协同新一代信息技术、高端服务业共同构建创新生态体系。围绕新能源化和智能网联化，打造创新中心和智造中心顺德高新技术产业开发区顺德杏坛规划发展建设高新智能制造产业粤港澳大湾区规划纲要出炉，佛山发展重点建设轨道交通及产业创新新城，其中提出重点打造三龙湾、金融高新区、南方智谷等产业新城《粤港澳大湾区发展规划纲要》中佛山被定位为珠江西岸制造业龙头，以制造业为核心，重点建设三龙湾，广东金融高新区、中国南方智谷等6大重点建设产业片区；同时，佛山重点建设交通枢纽，尤其是地铁，实现广佛深度融合。佛山重点打造的产业新城＞＞宏观环境|城规面佛山地铁建设加速，预计广州地铁7号线顺德段2020年试运营，佛山地铁2号线一期、3号线也将于2021年建成通车未来两年落地重点基建配套列表项目主要服务区域工程进度预计开通时间地铁2号线一期广州南站、中心城区在建2021年9月试运营地铁3号线狮山、佛山西站、佛山新城、大良在建预计2021年试运营广州地铁7号线（顺德段）广州南站、陈村、北滘新城在建预计2020年试运营广佛环线（首通段）佛山西站、禅城、佛山新城、北滘、陈村、广州南站在建预计2020年试运营南海新交通千灯湖、三山新城、平洲在建预计2020年12月试运营地铁2号线二期广州南站、中心城区、荷城已上报国家发改委批审——地铁4号线三水西南、狮山、绿岛湖、季华路、三山新城地铁11号线三山新城、陈村、北滘、大良、容桂地铁13号线大良、容桂、伦教宏观环境|城规面02土地市场土地供求节奏放缓，面积金额同比双双大幅下滑，下半年地市热度极速冷却，流拍/撤拍不断，保利拿地最多，新晋房企数量创新高，顺德为土地成交大户成交面积1076万㎡同比下跌25%成交金额745亿元同比下跌15%成交宗数76宗同比下跌17%土地市场数据来源：CRIC；楼面价计算方法为：楼面价=成交总价/（总建面-无偿配建），下同。1070146716259781388143358290187405001000150020002016-2019年佛山商住办用地供求量价走势2016年供应面积（万㎡）2017年2018年成交面积（万㎡）129710767452019年成交金额（亿）土地供求下滑，成交金额减少：2019年土地成交面积1076万㎡，成交金额达745亿，面积与金额较前两年明显下滑；楼面价有所上涨：2019年土地成交集中南海顺德两区（尤其南海临广、顺德东部板块），楼面价有所上涨。6495595461016925117%9%-6%14%-50%0%50%100%150%8000700060005000400030002000100002016年2016年-2019年佛山商住办用地成交楼面价走势2017年2018年楼面地价（元/㎡）2019年同比2019年土地成交面积1076万㎡，成交金额745亿成交量价：2019年佛山土地成交1076万㎡、金额745亿，整体成交面积和成交金额双双下滑；成交集中南海顺德，导致全市整体楼面价有所上涨土地市场面积同比↓25%，金额同比↓15%月度表现：佛山2019年上半年土地市场迎春，供求有所回暖，仅一宗流拍；但下半年提前入冬，5宗土地流拍，15宗撤销挂牌/停止出让10864201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交（宗）流拍（宗）撤销挂牌/终止出让（宗）上半年供求较去年下半年有所回升，土拍市场房企参与度明显上升，多宗优质地竞争激烈下半年土地市场遇冷、流拍加剧，成交地块溢价率低；多地块出现撤销及流拍现象VS2019年流拍/撤牌地块一览表（均为商住用地）时间区域建面（万/㎡）起拍总价（万）起拍楼面价（元/㎡）备注1.2顺德乐从36.31180636079撤销挂牌1.18高明西江新城38.31121422707延期出让1.18高明西江新城5.2258284940终止出让4.24高明荷城0.3812123180不成交（建面小、工厂环绕）7.2南海大沥7.9756009606撤销挂牌7.9高明西江新城29.3973412957终止出让（竞拍条件较严苛）8.9三水西南13.8825406000终止出让8.22禅城绿岛湖15.11118007416撤销挂牌9.5禅城南庄10.6751007095不成交（板块去化一般，房企对地块预期低，未达保密底价）9.11禅城张槎14.7823645600撤销挂牌（城市规划调整）9.29禅城绿岛湖18.61758589444撤销挂牌（土地出让计划调整）9.2南海桂城4.75770012347撤销挂牌9.23南海里水2620113310522撤销挂牌9.4三水白坭14.8623004200终止出让（距开拍1小时撤牌，未有房企报价）9.18高明荷城11.3205202200撤销挂牌10.11禅城绿岛湖12.81210729444撤销挂牌（土地出让计划调整）10.25南海狮山16.91436138500不成交（无人报价，地块起拍价较高）10.30南海桂城33.42590808698不成交（未达保密地价）11.6禅城南庄10.6841007945撤销挂牌（曾未达保密底价，流拍）11.18顺德龙江2.9328615999不成交（无人报价，位置较偏僻）11.18顺德龙江3170875606撤销挂牌11.18南海桂城48.148081514310撤销挂牌11.28三水西南3162125347撤销挂牌12.26禅城南庄10.6762126453无人报价，三度不成交土地市场地块素质：优质地块仍受热捧，2019年共有六大镇街刷新楼面地价，“镇街/板块地王”高素质地块，仍然吸引大量房企竞相争抢数据来源：市场监测区域板块历史最高楼面价（元/㎡）2019年最高楼面价（元/㎡）南海桂城18866（保利）15966（保利）里水17334（深业）15929（时代）大沥15298（时代）17480（华侨城）狮山9869（时代）10790（首创）丹灶6748（龙光）7088（上坤）西樵9396（国瑞）7029（中骏）九江8690（招商蛇口）-顺德陈村13827（万科）-北滘15000（美的）13450（中海）佛山新城1146014105（龙光）伦教13591（美的）11749（保利）大良16031（金辉）13421（宝能）容桂14244（路劲）6441（东原）勒流11109（电建）4512（禹洲/美的/顺德盛世产业园）杏坛10021（美的）8169（荣盛）均安7779（中海）422