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唐山滦州古镇置业有限公司招商部12011年招商部商业考察计划书考察时间：2011年考察人员：招商部部长1人，招商部人员1人，商管部人员1人考察地点：四川成都、广州深圳、内蒙古鄂尔多斯、甘肃敦煌、河北承德、黑龙江哈尔滨、吉林延吉、北京、山东曲阜、河南郑州、山西平遥考察项目：成都凤凰古城、都江堰古风商业区、深圳锦绣中华民俗文化城、鄂尔多斯那达慕大会、塞北草原旅游区、敦煌古城及塞外风景区附属商业区、哈尔滨中央大街、太阳岛风景区、亚布力滑雪场、延吉民俗一条街、朝鲜族民俗村、北京簋街、地坛庙会、承德避暑山庄、曲阜孔林孔庙、新政黄帝故里、平遥古城。考察目的：通过对各个商业运营效果较好、影响力较大的旅游型商业的考察，学习、了解并分析得出与我商业业态布局、招商引入、业态选择、活动形式、经营模式、管理方式和服务标准等方面的可行性指导方向，为未来我项目特色街区的开展，提供招商政策、招商针对群体、招商流程、商管服务模式、服务理念等内容的实用依据。考察内容：唐山滦州古镇置业有限公司招商部21、对于商业运营效果较好、影响力较大的古城类旅游项目进行重点考察，对其项目概况、合作单位、开发定位和整体策略、规划功能比例、总体布局、建筑风格和建筑形态、密度建筑、绿化环境、住宅用地、商办用地、其他用地商业步行街、开放式的中心广场、商业、餐饮、娱乐、休闲设施、商务楼、购物休闲区域、座落位置、占地面积、建筑面积、定位、开发理念、开发分期、各期开发时间、周边配套情况、建成后的效果、风格、商业业态组合情况等商业要素进行考察分析；2、对其辐射范围、适应人群、业态分类、出租销售情况、主力店或和关联商业（包括美食广场、快餐店、精品专卖、礼品饰物、服务性场所、休闲、健身、娱乐场所等）、停车场、运营情况、经营业绩等商业运营情况进行实地考察和走访；3、对其商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌等内容进行详细了解，其中要素如商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）、客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）有深入分析和了解4、对其商业街区的路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、唐山滦州古镇置业有限公司招商部3空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性进行深入了解，为未来我商业特色街区的营造提供模板和规划基础。5、考察交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；6、考察商圈内酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；7、考察商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；8、考察在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等（条件允许情况下）考察流程表：上半年考察路线（夏季）深圳——成都——敦煌——鄂尔多斯——承德1、考察深圳锦绣中华民俗文化城，对于56个少数民族的微型民俗村部落群体进行民俗商业的考察。2、参观考察成都凤凰古城、芙蓉古镇等古风商业街区，了解仿古商业文化、街区、特色布局及营销商业、旅游性概念等，对古镇内部经营商业业态、格局、规划及特色模式进行观摩学习。3、考察都江堰古风商业区，羌族自治州民俗村等内容，对民俗文化街、都江堰风景区等特色商业街区涉及的整体街区物业管理、运营模唐山滦州古镇置业有限公司招商部4式、商业布局、商业业态的选择、独特文化活动模式、商铺的内外部装修、货品的选择要素等内容进行考察分析。4、参观考察鄂尔多斯那达慕大会、塞北草原旅游区，对北方民俗文化、旅游服务模式等内容进行分析研究，并重点研究其活动内容和特色活动体系，以及其饮食文化、歌唱文化、民族艺术等多方面内容。5、考察敦煌古城及塞外风景区附属商业区，尤其是敦煌古城的极致化古风还原模式进行考察研究，如其商业运维模式、货币的流通体系等一系列的仿古化处理。对塞外风情的商业氛围营造进行考察，并对以特色小吃为主体的饮食文化进行更进一步的研究和学习。6、考察承德避暑山庄，对避暑山庄、木兰围场等景区的旅游文化宣传、特色消费模式、文化传承人、手工艺从业者进行考察了解，对木兰围场开展的旅游活动进行可行性分析。下半年考察路线（冬季）哈尔滨——延吉——曲阜——郑州——平遥——北京1、参观考察哈尔滨中央大街、太阳岛风景区、亚布力滑雪场等项目，对中央大街沿街商业氛围营造、商铺的经营特点进行考察，对索菲亚教堂、太阳岛风景区、亚布力滑雪场等旅游项目进行考察了解，尤其是对太阳岛风景区内的冰灯节、红肠啤酒节进行实地考察2、参观考察延吉民俗一条街、朝鲜族民俗村。对朝鲜族特色民俗文化、餐饮文化及民族服饰等可引入性商业进行考察分析，对民俗一条街的业态选择、商户管理、活动策划进行深入考察。3、参观考察曲阜孔林孔庙孔府等文化旅游项目，对其文化产品、文唐山滦州古镇置业有限公司招商部5化商业模式进行考察分析，对整体商业业态的产品档次提升需要有深入了解4、考察新政黄帝故里，对祭祀活动、庙会活动、庙会区店铺管理进行了解5、重点考察平遥古城整体商业区6、对北京簋街、地坛庙会等特色小商品运营模式进行考察了解