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土地储备开发项目成本预审工作北京市土地整理储备中心2017年9月内容提纲成本预审工作背景与目的成本预审范围、条件与程序成本预审具体审核要点成本预审会的组织及要求一、成本预审工作背景与目的文件规定：1.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）：国土、发展、财政、审计部门应加强对土地储备机构的成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。2.《关于进一步完善招标拍卖挂牌出让地价审核工作有关问题的请示》（京国土储〔2012〕594号）：一级开发及收储项目提交地价专家会审核前，由市国土局按照相关程序牵头组织相关部门进行成本预审。土地开发成本预审过程性指导：合理控制开发成本，规范储备开发工作二、成本预审范围、条件与程序成本预审项目范围项目类型：供应方式：公开交易（协议、划拨类不再提请成本预审会审议）项目类型牵头审核部门一级开发、收储、企业利用自有用地建政策性住房（45/55、自住房）项目市规土委危改、文保、棚户区改造项目市住建委规划为经营性建设用地的“城中村”项目市财政局需要市级地价会审议的工业用地前期开发项目（城六区的全部工业用地前期开发项目和郊区县工业用地前期开发项目中的经营性用地）区政府和北京经济技术开发区管委会二、成本预审范围、条件与程序成本预审条件一般情况：基本完成征地、拆迁工作具备稳定的控规有明确的入市交易时间安排往期重审：详审：分期供地项目已发生费用超90%或供地超70%成本变化：仅增加财务费用的除外二、成本预审范围、条件与程序地价会流程市政府审批竣工决算市中心部门审核市中心成本初审会成本预审会开发主体自审审计机构审核区政府审核成本预审阶段地价审核阶段成本终审阶段二、成本预审范围、条件与程序开发主体自审•由项目开发主体开展项目成本自审自查工作；•已发生的费用需提供相关费用依据，对未发生的费用需提供相关测算标准；•项目开发主体需对提供的成本资料及所对应的工作内容、数量的真实性负责。二、成本预审范围、条件与程序审计机构审核•成本审计工作应在项目实施过程中跟踪开展。原则上应由政府所属相关部门（区审计局、财政局、国土局等）作为委托人，被审计单位不可单独作为委托人委托审计机构。•审计机构应该对项目成本的真实、合规和合法性进行审计，并出具审计意见。•审计成果须经审计委托方、被审计方、审计机构三方出具书面认定意见。二、成本预审范围、条件与程序区政府审核•区政府负责组织相关职能部门对本辖区土地储备开发项目进行审核。•区政府审核通过后，向市规土委出具成本认定的意见。二、成本预审范围、条件与程序市中心部门审核•市中心项目部、储备部须对项目提交的上会材料进行审核，并就拟提请会议审议项目的成本科目构成、计取标准、依据、供地时序、分摊原则等内容进行审核。•市中心财务部、开发部、市场部就财务费、审计费、利润或管理费、三定三限、委托入市交易服务费等内容进行审核。二、成本预审范围、条件与程序市中心成本初审•市中心组织召开成本初审会，各区国土局、实施单位，审计、评估单位，市中心财务部、市场部、开发部、储备部、项目部及其他相关单位共同讨论审核，针对项目成本科目构成、计取标准、依据、供地时序、分摊原则等内容进行审核。•成本初审会后提供区政府关于成本认定的函。二、成本预审范围、条件与程序成本预审会•由市规土委会同市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设委、市住保办及相关区政府等部门（涉及企业利用自有用地建设政策性住房的项目参会单位为项目原用地方、评估单位）召开土地储备开发项目成本预审会，对项目进行审议，形成会议纪要。三、成本预审具体审核要点包得住合标准有依据范围内成本预审原则三、成本预审具体审核要点审核依据：《北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市财政局关于印发土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》（京国土储[2014]207号）分摊方式：平均分摊土地开发成本《市国土局市发展改革委市财政局关于土地储备开发项目中公共设施用地分摊成本有关问题的请示》（京国土储[2016]82号）划拨方式供地的公共服务设施：绿地、道路、水域沟渠、地面公交场站用地：不分摊其他：经营性用地平均开发成本的10%三、成本预审具体审核要点序号科目1前期费用2征地补偿及相关税费3拆迁补偿及相关费用4市政基础设施建设费用5其他费用6财务费用7利润或管理费8审计费9委托入市交易服务费10地价评估费11两税两费主要费用科目三、成本预审具体审核要点前期费用审核要点包括：实施方案编制费、项目建议书（可研报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费、考古费用、环境影响评价费、交通影响评估费、涉水事项论证费用、验收测绘费等费用。依据：相关行业收费标准、合同协议约定等依据审核。注意事项：1.控规编制费：专项经费与预算、2013年9月三、成本预审具体审核要点征地补偿及相关税费审核要点包括：土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费、征地不可预见费依据：征地协议、批复、结案、其他市政府批准文件不可预见费：预计发生的5%注意事项：1.涉及实物补偿的需要具备相关依据及政府部门的批示。并在征地协议、征地结案、区政府意见中要体现。2.仅人员安置费标准增加的，由区政府向市规土委来函说明情况，安置人员人数必须与征地协议一致。3.土地补偿费、实物补偿等增加的应商征地处，一事一议报请市政府。三、成本预审具体审核要点拆迁补偿费及相关费用审核要点包括：拆迁补偿费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆除费、不可预见费依据：拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、委托合同等不可预见费：预计发生的10%注意事项：1.三定三限安置房损益：批准文件2.收益部分，按照安置房销售（剩余房源收益测算须包含土地及建安成本）、配套商业及车位等收入测算，其中配套商业及车位等，参照周边项目售价/租金，经区政府认定后进行测算。三、成本预审具体审核要点市政基础设施建设费用审核要点包括：道路、管线等市政基础设施建设费用依据：立项、实施方案市政基础设施内容、市政工程建设方案注意事项：1.主次干路费用不能计入开发成本：投资体制2.管线：实施方案专家审核会意见、立项3.三电一燃费用三、成本预审具体审核要点财务费用审核要点包括：相关投入产生的财务费用计费标准：1.自有资金：不低于30%2.融资利率：注意事项：1.对于企业融资，计息基数（每个时点的余额）不超过项目计划总投资1-5项的70%2.计息期限原则上不早于项目立项或授权，不晚于项目最后一块地预计入市日期后半年时间银行贷款其他融资方式2014年4月21日前实发不高于基准利率2014年4月21日后不高于基准利率不高于基准利率三、成本预审具体审核要点利润或管理费审核要点计取基数：不含财务费用储备机构出资部分：不高于2%的管理费企业出资部分：1.4年12%，每提前一年增加1个百分点，每延后一年减少2个百分点2.招标等公开方式确定的企业投资项目，按招标等文件约定和相关政策执行开发周期1年2年3年4年5年6年及以上利润率上限15%14%13%12%10%8%三、成本预审具体审核要点其他费用审核要点包括：场地看护费、围墙、围挡、防尘网、印花税、律师费等依据：行业收费标准，协议约定（三）成本预审具体审核要点审计费、地价评估费、委托入市交易服务费审核要点依据：行业收费标准，协议约定注意事项：1.审计费：2014年第9期成本会会议纪要2.地价评估费：2015年4月，政府委托、财政出资3.委托入市交易服务费：分地块计算三、成本预审具体审核要点两税两费审核要点包括：营业税、城市维护建设税、教育附加费及地方教育附加费依据：现行税收政策注意事项：1.营改增：2017年第五期成本会纪要四、成本预审会的组织及要求会议材料1、区政府成本认定意见（红头纸质版）必备2、区政府关于保障房配建方案意见（复印件或抄送国土的函）3、保障房配建方案情况表（分中心、开发主体、评估单位盖章的纸质版和电子版）4、审计报告（纸质盖章版）必备5、审计委托方、被审计单位对审计结果认定意见（纸质版）必备6、PPT电子版，成本明细构成Excel、项目审议表、项目基本情况必备四、成本预审会的组织及要求会议组织及要求原则上每月上旬召开一次4月25日前•开发主体自查自审•分中心初步审核•审计机构出具审计报告•项目部经办人审核4月25日•部门内审会4月30日•市中心项目初审会5月6日•向各委办局发送会议材料5月13日•市级成本预审会•审计机构、项目主体参会•审计机构、项目主体参会•材料齐备•审计机构、项目主体、区县各职能部门参会工作环节具体要求四、成本预审会的组织及要求会后落实事项核减费用、补充依据审计报告、区政府函