关于发展楼宇经济的几大问题

关于发展楼宇经济的几大问题楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。所谓楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。楼宇经济野是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇”，一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。一、楼宇经济的特点1、高产出。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。据发达地区有关方面统计，一幢高级商务楼所创造的效益，与城郊几平方公里范围内的商户所产生的效益相等，因而被称为垂直的商务街、金融街。2、集约利用土地。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。3、具有环保特点。支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代服务业。如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、公司。二、楼宇经济的经济属性1、楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。楼宇经济正式在一定的区域范围内形成的具有特定的功能定位的集约型、大密度、高效益经济。2、楼宇经济史产业链经济。整体功能的突出需要经济要素的集聚。各要素以各类经济实体的形式出现，各类经济实体通过物质流、信息流、人才流、资金流相串联，形成产业链，提供一条龙服务。3、楼宇经济是辐射力经济。特色楼宇经济的形成并非只服务于狭隘的区域范围，在立足于整合经济要素后所产生的集约效应必将扩张整个的城区经济半径，服务范围更趋广泛。4、楼宇经济是环境经济。不同的经济要与对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素试试特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。5、楼宇经济是培育性经济。由于特色楼宇可以给地方带来稳定的、持续的、较普通写字楼更高的税收回报，并承载和特定的社会、经济职能，单靠市场的手段难以形成，因此，需要政府的引导和培育。5、楼宇经济是现代复合型经济。楼宇经济就其核心而言，就是要求产业结构从原先的马路市场、路边门面式的传统工业、传统服务业、现代城市绿色工业拓展。它要求外迁传统工业实体，优化传统第三产业，而大力发展“总部”经济、“管理”经济、二产延伸服务经济等高水平要素的集约化经济。三、发展楼宇经济的必要性1、发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。目前我市正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。2、发展楼宇经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。此外，楼宇经济还能够为工业经济发展提供更加完善的现代服务，促进工业园区健康发展。3、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，大力引进大公司、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在我市的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善我市的投资环境。四、发展楼宇经济的必然性1、楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要有一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。2、楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。3、楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。4、楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。5、楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划和引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。五、发展楼宇经济的现实阻碍楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发，而房地产企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少，绝大多数房地产企业都只从事项目的开发，追求快速的利益回报。以北京为例，在北京CBD开发过程中，房地产企业的这种缺陷表现得很明显。北京CBD的定位是建设国际商务办公区，可以说CBD要建设国内档次最高的物业，因此也云集了国内实力最强的开发商。但在整个区域的开发中，这种结构性缺陷使北京CBD的开发方向产生了偏离。按北京CBD的总体规划，各类物业开发建设的比例是：写字楼占50％、公寓占25％、酒店娱乐及其他物业占25％。在进入实际开发后，北京CBD地区却在短期内就涌现出了一股“集中建房热”的高潮。房地产开发企业都在争先恐后地开发住宅，导致北京CBD地区的住宅供应量急剧超过了规划量。而区内的写字楼建设却很冷清，只有几家港资房地产企业在投资。CBD出现的“集中建房热”情况无疑与其定位是相背离的，房地产企业在国际商务区里为什么不热衷于建写字楼？原因无外乎两种：一、北京CBD的前景和概念吸引了大量的购房投资者，带来了区域住宅开发市场的高利润，吸引房地产企业的热情进入。二、利润率和市场回报方式、周期不同。在住宅开发时可以通过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理工作，没有相当实力的企业做不了。由于短期高开发利润的吸引，以及国内房地产企业实力有限的现状，使国内房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。六、发展楼宇经济的经验汇总（一）青岛市南区楼宇经济的“七七”工程一是建设现代化。产业战略前导和城市规划先行，制定了《市南区重点项目推进制度》，引入矩阵管理推动区域性控制详规和都心住区、商务核心区建设改造规划向建设大项目转化。在山东路、香港中路、东海路、宁夏路等多个区域实施楼宇新建和升级工程，引导开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，通过拆旧建新、拆低建高，加快楼宇扩容和升级，海信大厦、新时代数码港、华仁国际大厦、网通大厦、华欧英德隆等高档楼宇相继建成。2001年到2004年，市南区房地产开发中写字楼所占比例由10.3上升为18.5。预计三年内，市南区可新增写字楼面积120万平方米，区内总面积可达400万平方米以上。二是推介市场化。以“打造半岛CBD，推动山东新经济”为主题，举办首届青岛国际商务周，召开了商务楼宇展示推介会和智能化研讨会，对重点楼宇进行了专题宣传和推广。策划建立了市南区楼宇经济促进服务中心，从事写字楼和商业店铺承租、买卖及楼市调查、市场咨询、信息发布、招商引资等业务，搭建起楼宇和企业对接的桥梁，促进了楼宇交易。目前，区内楼宇的平均入住率近90％，一些中高档楼宇如数码港、阳光大厦、华仁国际大厦、山东国际贸易中心等写字楼的入住率接近100％。西部商务活动开始被激活，百盛国际商务中心自对外租售以来，各项业务进展顺利，现已入住近百家企业，入住率达到92％。三是功能专业化。走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的路子，引导业主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚集，发展产业集群。出台了《市南区关于楼宇经济发展的奖励措施》，鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，区内形成了一批产业特征比较明显的特色楼宇，包括金融业相对集中的国际金融中心、中银大厦，货运物流企业相对集中的丰合大厦、福泰广场、阳光大厦、百盛国际商务中心，服装行业相对集中的绮丽大厦，对外贸易企业相对集中的世贸大厦、山东国际贸易大厦、黄金广场，科技企业相对集中的科技大厦、软件大厦等特色楼宇。四是服务精细化。求精求细，多角度、深层次开展服务，积极协调解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。通过积极协调，解决了长期困扰广发金融大厦车辆通行问题，有效保证了大厦招商，得到楼宇业主的认可；在人才、宣传、资金等方面提供全面支持，促成了全国知名中介结构玛雅公司山东总部顺利落户华仁大厦。对区域内楼宇资源和楼宇企业进行信息化、系统化管理，研究编制了《市南区经济地理信息系统》，顺利促成了多个投资项目和楼宇的合作，并利用该系统，对山东路以东、福州路以西、江西路以北至沿海地区CBD核心区内停车位缺口等一系列关键数据进行分析测算。五是企业总部化。不断创新招商思路，建立了“多主体，多层次，多渠道”的立体开放式招商体系，借力大型企业集团尤其是国际知名企业和中介机构，加强与国外政府、行业协会、知名企业和著名学府的交流合作，积极引进金融、软件、物流等企业总部和营销总部、研发总部、财务总部等高端机构，取得了成效。2004年，共引进外资服务贸易企业66户、投资500万元以上的内资服务贸易项目80个；今年一季度，新批服务类外资项目19个，其中，3个大项目投资过千万美元，引进欧陆国际物流、宝利华投资等500万以上内资项目42个。目前区内共汇集了欧美投资集团、汇丰银行、马士基、肯德基、德衡律师事务所以及青啤、海信等各类各级企业总部286家。六是税收属地化。畅通政府与楼宇企业间的沟通渠道，建立区内重点企业联系制度，采用座谈、走访等多种形式与企业加强交流，动态跟踪掌握企业信息。实行虚拟财政，有效提高了街道办事处综合制税、发展税源经济的积极性。积极开展协税护税，完善税源综合服务，按时对2000余户重点企业进行回访和拉网检查，及时协调解决税源企业存在的各类问题，确保了楼宇企业税收及时、按量落地。2004年，市南区共有24座写字楼税收超过千万元。七是发展全面化。拓展楼宇经济的外延，对区内5000平方米以下的楼宇及闲置厂房等可用资源进行调查，探讨升级和盘活的机制及方法。全面加强与区内高档酒店写字间内的外资企业、外资办事处的联系和合作，提高了开发国外市场和利用国外资源的效率（二）杭州市“五个一批”的发展思路发展楼宇经济是一项庞大的系统工程，涉及的部门多、企业多，涵盖的范围广，在发展楼宇经济的过程中，要切实按照招商一批、