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2012年年度营销策略报告玩美天地目录ContentsPART1市场篇PART2销售篇PART3企划篇市场篇PART1宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势23451市场部分11年苏州酒店式公寓成交套数排行数据来源：苏州市区房管局网签系统首次开盘至今，本案成交总量稳居全市酒店式公寓成交排名首位排名区域项目名称9月10月11月12月1-29日合计1吴中区玩美天地1231144121902高新区赛格又一城6924581063相城区中环百汇广场452851794高新区东渡银座1411944785园区都市VIP2422199746高新区香缇商务广场222122477园区君地商务广场201271408园区金沙富都---39399园区东方之门2210233710吴中太湖天城417493411吴中睿峰商务广场--2673312相城区合景峰汇国际--2463013吴中壹公馆190632814主城区银都商务广场309152715吴中珠江新城712322416相城区漕湖之星85832417吴中中润苏州中心79111818吴中城南印象生活广场001521719吴中蜜蜂城21211520吴中港龙·财智国际642214说明：为对在相同市场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份。市场回顾宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分234511.26新国八条2.28房产税2.9上调存贷款利率2.24上调存款准备金率3.2苏州限购令4.6上调存贷款利率4.21上调存款准备金率5.1商品房销售明码标价5.18上调存款准备金率6.20上调存款准备金率4.2新建住房价格控制目标，苏州为10%4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）1.20上调存款准备金率3.25上调存款准备金率1月4月3月2月5月6月7月7.7上调存贷款利率2011年主要政策回顾限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐观；在严峻的大市市场环境影响下，苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场观望氛围浓厚。2011年政策持续收紧，整体调控决心空前政策背景明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间内调控并不会得到明显放松时间事件关键讲话内容2011-7-12国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房价过高的地区更要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。2011-10-21温家宝总理在广西南宁考察房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。2011-10-27住建部部长姜伟新：个人住房信息系统建成即可取消限购十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表示，住建部正在努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。2011-10-29温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011-11-6温家宝在上海合作组织成员国总理第十次会议的讲话对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。2011-11-27国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固调控成果，还要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。政策背景经济背景6810121406年1季度2季度3季度4季度07年1季度2季度3季度4季度08年1季度2季度3季度4季度09年1季度2季度3季度4季度10年1季度2季度3季度4季度11年1季度2季度3季度国内生产总值季度增长率走势分析9496981001021041061082009年01月3579112010年1月3579112011年1月357911居民消费价格指数（CPI）走势分析11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；同时，今年CPI增长率持续高位，近期虽暂时得到缓解，但通胀压力依旧较大。国内经济增速放缓，通胀压力依旧较大宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451苏州全市成交分析——数据源自同策市场部数据组——受宏观调控影响，今年全市成交量较去年出现明显下滑，且成交均价探趋势明显全市整体供求层面，截至2011年11月，苏州全市商品房供应量约为590万方，成交量约为383万方，供求比为1.5:1，供过于求。酒店式公寓供求表现0.002.004.006.008.0010.0012.002010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010-2011年苏州酒店式公寓市场供求分析供应量成交量2010年供应量：38.4万方成交量：42.8万方2011年供应量：55.3万方成交量：29.8万方2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方，成交量仅为29.8万方，供求比达1.9，酒店式公寓市场供求严重失衡；在限购的利好因素下，酒店式公寓入市量直线上升；从实际成交看，受到大市环境影响观望氛围浓厚，成交并未能够得到较好的释放。——数据源自同策市场部数据组——受全市市场影响，今年10月份至今苏州酒店式公寓市场成交持续低迷23395161911391014791170541184472620036731945043251147342218922617902004006008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年酒店式公寓成交套数走势分析吴中酒店式公寓成交套数全市酒店式公寓成交套数吴中区酒店式公寓市场分析酒店公寓项目价格变动监测项目名9月折后均价（元/㎡）10月折后均价（元/㎡）都市VIP1200010500君地新大陆10000-110009000平江双悦1200011500建屋乐活城12000-1300012000东渡银座1100010500中润苏州中心1300012000▲全市酒店式公寓成交走势一致，第四季度吴中区酒店式公寓成交明显乏力；◄部分项目10月及时做出价格调整，从成交走势看，效果并不理想。宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分234511291231271291271321361421441451571590204060801001201401601802011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年苏州商业市场存量月度走势（万方）非住宅市场存量2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字楼），市场存量呈稳步上升态势，截至12月29日市场存量已达159万方。酒店式公寓存量区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存量合计区域占比园区都市VIP2010.11.26918295153916.6%恒润后街2009.10.2027014紫金东方商务广场2011.08.09170170君地商务广场2011.07.29667609环球1882009.7.1745673东方之门2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166主城区银都商务广场2010.01.182601843543.8%干将金克拉2010.09.0910559平江双悦2010.12.20322111高新区浒新158生活广场2010.8.2516064101711.0%赛格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277香缇国际2011.05.0591761金都城2011.09.16163163东渡银座2010.1.20439249吴中区永诚国际广场2009.12.2085440394742.5%蜜蜂城2009.12.181052204财智国际2010.7.580847悠尚生活广场2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中润苏州中心2010.10.18588404城南印象生活广场2010.11.12395356壹公馆2011.03.1513293睿峰商务广场2011.10.281018969太湖论坛城2011.04.26431263金枫时代广场2011.10.10250250惠润中环时代2011.11.25660659大筑房产综合楼2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337相城区德诚嘉元广场-72847242526.1%中翔丽晶2010.492378常润佰尚广场2011.11.30194194中恒广场2008.5.183597合景峰汇国际2011.11.11787758顶峯上一广场2011.07.22546512漕湖之星2010.8.16782259阅湖湾2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中环百汇广场2010.11.0462276百购广场2011.08.19159159金艺百汇广场2011.03.22244136合计1703792829282100%2012年酒店公寓类产品市场存量基数较大；吴中区市场竞争态势严峻，可以预见2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场。此外，吴中区2012年美乐城、吴宫馆、合景领峰、新城金郡等项目酒店式公寓也将入市，同时吴中区多个商住地块也将启动。市场小结2011年政策持续收紧，整体调控决心空前，短期内不会放松；明年整体政策调控仍是主基调，防反弹将成为重点；宏观背景今年酒店式公寓新政后整体表现不温不火，市场去化较为缓慢；在市场普遍预期下降的环境下，市场观望氛围浓厚，酒店式公寓市场不容乐观；市场表现酒店公寓类产品市场存量基数大，未来竞争较为激烈；吴中区酒店式公寓存量占全市存量4成以上，2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场竞争态势销售篇PART22011年销售回顾古玩城一期2011年销售回顾在售在售在售说明：本案5月进场，历经7月销售周期，去化196套，月均去化28套。2012年货币紧缩，市场价格战白热化玩美天地在严峻的市场环境下如何推案？住宅类：抢夺刚需客群非住宅类：分流投资客源？2012年推案节点古玩城3#加推推案时间：2012年3月加推楼幢：3幢体量：63套（5304.7㎡）事由：2012年1~2月，对前期余房进行去化，3月份配合古玩城营业，加推3幢63套房源。2012年推案节点古玩城推案时间：2012年4月加推楼幢：一期商业体量：33套事由：配合古玩市场3月28日营业，推出商业，吸引市场关注。2012年推案节点古玩城8#加推推案时间：2012年4月加推楼幢：8幢体量：62套（5958.5㎡）事由：5月份为一年的市场行情的风向标，加推5幢，一是丰富产品的面积段，二是对市场进行摸底。2012年推案节点古玩城7#加推推案时间：2012年5月加推楼幢：7幢体量：63套（5304.7㎡）事由：上半年对一期加推完毕，楼幢好次搭配进行去化2012年推案节点古玩城12#加推推案时间：2012年6月加推楼幢：12幢体量：62套（5315.7㎡）事由：二期首次加推，位置上选用较次的12幢进行去化2012年推案节点古玩城推案时间：2012年9月加推楼幢：二期商铺体量：55套（7780.36㎡）事由：迎合市场节点，加之古玩城已经营业，在市场上有一定的口碑效应，故对二期商铺进行加推。2012年推案节点古玩城9#加推推案时间：2012年9月加推楼