莫尼塔_XXXX年地产行业年度策略报告_101页

2011年地产行业年度策略报告2010年12月13日星期一本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。莫尼塔(上海)投资发展有限公司1宝刀未老，王者归来：2011年估值修复空间40%——给予2011年地产年度评级为“强于大市”年度评级：强于大市核心提示我们预期2011年全国商品房销售面积同比增长7-8%，房价在二季度小幅回落，但全年26-33%的地产投资高速增长将强烈拉动上游原材料和建筑装修行业的需求。我们建议一季度超配地产上游行业，二季度开始超配地产板块，全年给予地产“强于大市”的评级。未来板块均衡PE为15-16倍，明年板块整体估值修复空间可能达到40%。在板块内部，我们看好“城市化概念”和“高铁概念”投资组合。报告摘要王沛[e-mail][e-mail]施琪[e-mail][e-mail]2011年全国商品房销售面积同比增长7-8%，房价在二季度小幅回落：我们的模型显示商品房同比增速明年先降后升，在4月触底回升，我们预计全年增速达到7-8%；2011年全国平均房价呈现V型走势，明年一季度房价环比增速会明显放缓，3-5月可能出现小幅下跌，下半年房价重新进入上涨通道，但涨幅相对温和。z2011年26-33%的地产投资高速增长强烈拉动上游原材料和建筑装修行业的需求：我们预期2011年全国商品房新开工面积同比增速大致在8-10%左右，地产投资增速在26-33%之间，对上游原材料和建筑装修行业的需求拉动将极为强烈。z2011年一季度超配地产上游行业，二季度开始超配地产板块，全年给予“强于大市”的评级：2011年二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”过程是一个高概率事件，形成对地产板块整体利好；2011年一季度建议地产板块配置从低配适当提升仓位至标配，超配地产上游行业（建材和工程机械），二季度开始超配地产行业；我们对2011年地产板块表现给予“强于大市”的评级。z未来三年地产板块均衡PE为15-16倍，明年板块估值修复空间可能达到40%，高于对大盘的预测：考虑到未来几年去地产化进程和需求增长的适当放缓，我们预期未来三年地产板块整体PE的均衡水平在15-16倍左右，这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定的空间；2011年地产板块平均EPS增长34%左右，同时考虑到明年可能出现的估值修复，我们预期中性情况下2011年地产板块有40%左右的上涨空间，高于我们对大盘整体的预测。z我们看好板块内的“城市化概念”和“高铁概念”投资组合：在2011年上半年，我们看好更具地理和区位布局的五家公司，它们构建了我们的“城市化概念”组合。而在2011年全年的尺度内，我们也看好因为高铁的建设从而相对受益的“价值洼地”型节点城市，并用在这些城市中“精耕细作”的公司构建了“高铁概念”组合。行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司22010年12月13日报告精要：2011年商品房销售面积同比增速先降后升，全年同比增长7%，房价在二季度可能出现小幅调整z2011年全国商品房销售面积同比增速前落后升，在4月触底回升，我们预计全年增速达到7-8%（详见报告第一部分）：我们用M1，CPI，M1-M2，房价环比增速，一年期贷款利率和首付比例六个变量（其中多数是“流动性因子”）构建了商品房销售面积的同比增速的多元线性模型，并且其与历史上的实际数据具有较好的拟合程度。根据该模型的预测结果，全国商品房销售面积同比增速2011年整体呈现前低后高，先降后升的走势，增速低点大致在明年4月前后出现。2011年全年商品房销售同比增速在7-8%左右。图1商品房销售面积同比增速模型预测-40%-20%0%20%40%60%80%1999200020012002200320042005200620072008200920102011实际值模型值数据来源：CEIC，莫尼塔公司z全国平均房价在明年呈现V型走势，明年一季度房价环比增速会明显放缓，3-5月可能出现小幅下跌，下半年房价重新进入上涨通道，但涨幅相对温和（详见报告第一部分）：我们用库存指标和CPI环比构建了全国房价月环比指数预测模型。其中，库存指数领先1个月与房价环比指数呈反相关，而CPI环比与房价环比指数呈显著正相关。根据之前我们对库存指标的预测以及莫尼塔宏观组对明年CPI环比的预测，我们利用构建的模型得到了明年房价月环比走势。我们预计明年房价呈“前降后升”的态势，上半年房价由于库存的大量增加而出现一定回调。但随着调控政策的逐渐淡化，以及交易量逐步回升的带动，预计房价在二季度开始触底反弹。图2全国房价月环比指数模型-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2005200620072008200920102011实际值模型值数据来源：CEIC，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司32010年12月13日报告精要：2011年地产投资旺盛，全年看好地产上游行业需求增长；二季度可能出现“价跌量升”的楼市“软着陆”过程z2011年全国商品房新开工同比增速在8-10%左右，地产投资增速在26-33%之间，对上游原材料和建筑装修行业的需求拉动将极为强烈（详见报告第一部分）：2011年商品房销售面积同比增速在7-8%左右，需求释放呈现先降后升的格局，新开工增速也会出现类似走势。由于明年保供给促开工的政策可能成为一种常态，我们预期新开工面积增速可能最终略微高于销售增速，大致在8-10%左右。但由于今年大量的新开工项目依然处在在建状态，同时保障房的新开工数可能达到600-800万套，最终使得明年全年地产投资增速可能达到26-33%之间的水平，旺盛的地产投资增长将对上游原材料（钢铁、水泥、玻璃和工程机械等）以及建筑、装修行业的需求产生极强的拉动作用。图3商品房新开工面积和同比增速图4房地产投资完成额增速情景预测0.00.40.81.21.62.0020304050607080910110%10%20%30%40%50%年新开工面积同比增速十亿平方米30%21%18%31%19%40%33%26%0%9%18%27%36%45%0709091011S111S211S311S4数据来源：CEIC，莫尼塔公司数据来源：CEIC，莫尼塔公司z2011年二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”过程是一个高概率事件，形成对地产板块整体利好（详见报告第三部分）：2011年上半年楼市会持续处在收缩阶段：根据历史上地产销售和M1之间的相关性，我们认为当前和明年上半年，流动性变化对楼市依然存在下行压力，因此我们认为今年四季度到2011年上半年楼市会持续处在收缩阶段。但是这种收缩阶段在一季度更多体现为销售量的下滑，而在二季度更多体现为房价的适当回调，但在二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”是一个高概率事件。而从明年下半年开始，楼市会重新进入新一轮早期扩张阶段，但是速度和幅度都会明显小于过去的类似周期。图表52011年楼市阶段性变化预览地产二次调控地产二次调控各地楼市交易量明显下滑10年9月10年11月房价开始略微下行房价开始略微下行10年12月地产投资开始明显下滑11年1月交易量下滑速度放缓交易量下滑速度放缓11年3月部分地区调控显露放松迹象11年4月交易量触底交易量触底11年5月房价开始企稳11年6月进入新一轮早扩张阶段进入新一轮早扩张阶段11年下半年早期收缩阶段晚期收缩阶段数据来源：莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司42010年12月13日报告精要：2011年一季度超配地产上游，二季度超配地产，全年给予地产“强于大市”的年度评级z2011年一季度建议地产板块配置从低配适当提升仓位至标配，超配地产上游行业（建材和工程机械），二季度开始超配地产行业，全年地产板块相对大盘有明显超额收益（详见报告第三部分）：明年上半年，地产板块依然处在晚期收缩阶段，按照过去周期经验，这一阶段地产存在超配的可能性，但总体建议标配为主。从第二季度开始，楼市价格可能出现略微调整，销售量在政策适当放松和促销的共同作用下出现触底回升，地产板块建议上调配置至超配。但在整个明年上半年，由于地产投资依然处在高位，保障房建设会不断形成政策利好，建议超配地产上游行业建材和工程机械。图6商品房销售面积同比增速-40%0%40%80%2008200920102011数据来源：CEIC，莫尼塔公司图7全国房价环比增速指数-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2008200920102011数据来源：CEIC，莫尼塔公司图8地产板块相对走势0.40.60.812008200920102011数据来源：CEIC，莫尼塔公司图9不同周期阶段下的板块配置低配早期收缩低配早期收缩超配或标配晚期收缩超配或标配晚期收缩超配早期扩张超配早期扩张标配或低配晚期扩张标配或低配晚期扩张数据来源：莫尼塔公司早期收缩晚期收缩早期扩张晚期扩张早期收缩晚期收缩早期扩张早期收缩晚期收缩早期扩张晚期扩张早期收缩晚期收缩早期扩张早期收缩晚期收缩早期扩张晚期收缩早期收缩晚期扩张早期扩张行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司52010年12月13日报告精要：未来三年地产板块PE均衡水平15-16倍，2011年地产板块有40%左右的估值修复空间z考虑到未来几年去地产化进程和需求增长的适当放缓，我们预期未来三年地产板块整体PE的均衡水平在15-16倍左右，这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定的空间（详见报告第四部分）：中国经济的“去地产化”在未来几年会持续进行，但是考虑到其他国家的经验，如果整体经济依然保持平稳增长，“去地产化”很难在短期一蹴而就。假设未来几年商品房销售面积年均同比增速大致在7%，GDP增长大致在8-9%之间，则地产板块的均衡PE在15-16倍左右，这为2011年可能出现的地产板块估值修复创造了确定的空间。图10明年地产板块PE的几种情景预测151114161804812162010年PE(2010年11月)11年PE(2010年11月)11年PE(悲观情景)11年PE(中性情景)11年PE(乐观情景)数据来源：Wind，莫尼塔公司z2011年地产板块平均EPS增长34%左右，同时考虑到明年可能出现的估值修复，我们预期中性情况下2011年地产板块有40%左右的上涨空间，高于我们对大盘整体的预测。因此我们对2011年地产板块整体全年的表现给予“强于大市”的评级（详见报告第四部分）：根据我们对地产板块PE和EPS的预测，我们将2011年地产指数的变化划分为悲观、中性和乐观情景进行分析。在中性情景下，我们预计地产指数中枢涨幅将可能达到44左右。与之前莫尼塔策略对A股点位的预测相比，我们认为明年地产板块将存在较大超额收益的可能性。图11地产上市公司EPS同比增速预测图1211年地产指数中枢较10年底涨幅113%34%46%43%-23%-40%0%40%80%120%160%2007200820092010201126%17%28%40%62%44%0%20%40%60%80%悲观情景中性情景乐观情景地产板块沪深300数据来源：Wind，莫尼塔公司数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司62010年12月13日报告精要：2011年看好更具地理优势的“城市化概念”组合以及精耕细作于“价值洼地”型节点城市的“高铁概念”组合z在2011年上半年，我们看好更具地理和区位布局的五家公司，它们构建了我们的“城市化概念”组合（详见报告第五部分）：2011年上半年，在地产板块内部我们认为增长性强的公司会有更好的相对表现。针对不同城市，房企应采取不同的经营策略。在城市化率过高的一线城市走非传统经营策略，如商业