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西安商品房市场月度分析报告注：由于本报告数据均来源于西安市房屋管理局备案的销售合同，目前该合同备案全部改为网上审报，同时自2月份开始的备案数据将商品房物业的分类进行了调整，将以前商住楼类项目具体按成交客户的用途（居住或办公）归为普通住宅或办公楼，因此自本期始以前沿用的分类中将商住楼类物业去掉；同时由于分类标准的改变，因此本期报告中各物业销售量将不具可比性。未来报告中数据来源如有调整将另行通知。一、市场整体情况市场销售特征：伴随着04年房地产业宏观调控政策的“余波”震荡，05年的房地产市场仍然新政频出，继央行今年3月份再次调息后，4月底国务院再次提出从房地产开发规划、土地调控、房价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面提出要求来调控市场发展，稳定房价，而近期来连连出台的政策及旧有政策的影响使得中国的房地产市场更显“冷峻”，对市场各方而言，对于越来越多政策规范下的房地产市场也因此也出现了短期的“不适”症状，对于西安的房市而言同样如是，市场观望态度较为明显，但从长远来看，这些政策的出台无疑会促使房地产市场健康、平稳运作，有着实际的购买需求支撑，楼市的平稳恢复也将是必然。近三年来西安房地产市场年销售量平均以30%-40%的速度增长，而2005年1季度的西安房地产市场销售与去年同比略有所回落，同时今年春季房展会的召开也没有给市场销售带来明显的促进作用。本期市场销售总量394024平方米，销售量较上月下降了16.11%，与去年同比变动甚微。本月各物业销售中，普通住宅销售量占商品房成交总面积的83.71%，较上期市场份额下降了4个百分点；写字楼销售量依然排商品房成交总面积的第二位，占到了9.73%，较上月市场份额略微上升了1.83%；公寓销售量占商品房成交总面积的2.041%；商铺占总量的4.14%，销售业绩较上月有明显上升；其他物业如别墅、地下室、销售量之和不足市场分额的1%；本期车库类物业无销售量。4月份西安各城区各物业商品房销售量比较图单位：平方米2005年4月份市场各物业销售比例图0.00%0.03%0.34%2.04%83.71%4.14%9.73%车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼如本月各物业销售比例图所示，普通住宅销售量占商品房成交总面积的83.71%，较上期市场份额下降了4个百分点；写字楼销售量依然排商品房成交总面积的第二位，占到了9.73%，较上月市场份额略微上升了1.83%；公寓销售量占商品房成交总面积的2.041%；商铺占总量的4.14%，销售业绩较上月有明显上升；其他物业如别墅、地下室、销售量之和不足市场分额的1%；本期车库类物业无销售量。2005年4月各物业市场销售总价一览表单位：元车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北————————179596091950628014448033203550404城东————————158181686——11816400169998086车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北————————63612793305367458城东————————56905——327360178城内——————575309556903039761城南——132135667810008795242527114549城西——————11323130813452933103西高新——————56497483718728645108975合计——132135680343298441632838330394024城内——————2450644172230361063856561696100128020517城南——76076995232026891283660993247021006410444248460448170城西——————258812410192835710407043081313108638498西高新——————21799097259403880116134972102521353224756合计——76076995232029526993108243237418830405311358861514238804314月西安市场销售量（总金额）较上月有所下降，总体下降12.18%。具体分物业看：下降最为明显的是地下室，下跌了76.84%；其次是公寓类物业较上月下滑了36.13%；写字楼销售量减少了32.62%；普通住宅销售量较上月下降了16.73%。而别墅和商铺则较上月销售量有所增加，增加幅度分别为186.30%、86.03%。2、价格表现：西安商品房40指数趋势图9009501000105011001150120003.0903.1003.1103.1204.0104.0204.0304.0404.0504.0604.0704.0804.0904.1004.1104.1205.0105.0205.0305.04价格方面：2005年4月份40指数为1138，较上月上升了8个点。与上月40指数相比上升了0.71个百分点。进入2005年，40指数一直上浮，从1月份的1121点达到目前的1138点，上升幅度达到1.52%。2005年4月份各城区各物业均价图0200040006000800010000城北城东城内城南城西西高新普通住宅商铺写字楼公寓别墅从本月全市均价表和图中看出：全市普通住宅市场均价2982元/平方米，比上月上涨了1.55%；商铺市场均价为7587元/平方米，在均价走势方面较上月上涨了1.59%；写字楼市场均价4786元/平方米，与上期比较上浮了0.23%；公寓市场均价3805元/平方米，与上期比较回落了1.40%；别墅类市场均价为4533元/平方米，和上月比较价格上升了1.23%。总体看，本月除公寓类物业市场均价有所下跌外，其他各类物业市场均价均有不同程度的上扬。二、各城区房产状况：1、城南区主要特点：2005年4月份城南区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3309元/平方米；商铺类7588元/平方米；写字楼4876元/平方米；公寓类3831元/平方米；别墅类5412元平方米。城南区均价走势图0100020003000400050006000700080002004.12004.22004.32004.42004.52004.62004.72004.82004.92004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.04普通住宅商铺写字楼公寓别墅从城南区均价走势图来看，本期各物业价格总体呈增长趋势，其中普通住宅均价较上月上浮0.79%；商铺均价较上月上涨了1.55%；写字楼均价较上月下滑2.05%，公寓均价较上月上浮0.95%；别墅均价止跌回升，较上月上升0.26%。城南区2005年4月销售情况单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城南——132135667810008795242527114304本月城南区商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为29.01%，市场所占分额近几月一直保持窄幅波动。本月较上期市场份额上升了1.62%；但市场实际成交量与上期相比下降了10.95%。具体分物业来看：本期城南区车库类物业没有交易量；普通住宅类1100087平方米，较上月回落了16.60%，占全市该物业成交总量的30.34%，较上期所占市场份额上升了1.21个百分点。本期成交量最多的是曲江6号，其他如幸福时光、精典四季花园、蓝溪都市花园、建苑·家园、我爱我家的销售业绩也表现不俗；商铺本月销售面积9524平方米，较上的销售量有大幅度增加了67%，成交楼盘中自在广场的成交量最多；别墅类市场销售面积1356平方米，较上月成交量上涨了2.01倍多；地下室市场销售面积132平方米，揽括本月西安市所有地下室的销售量。城南区普通住宅各面积段销售比例图30.79%24.32%27.73%9.05%2.23%5.76%50以下50-100100-130130-160160-200200以上城南区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户数的5.76%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数的30.79%，100-130平方米户型户数占该区总销售户数的24.30%，130-160平方米户型户数占该区总销售户数的27.73%，160-200平方米户型户数占该区总销售户数的9.05%，200平方米以上户型户数占该区总销售户数的2.23%。本月举行的第九届西洽会上以“全方位、大阵容、国际化”大手笔，高起点出击的曲江新区招商投资取得丰硕的成果，包括曲江欢乐世界项目在内的７个对西部来说有标志性意义的项目又入驻曲江新区，从而使曲江新区“２００亿打造中国西部第一文化品牌”的战略设想更加为人们关注。本次曲江新区签订的７个项目仍是在“与国际接轨”的曲江理念大概念下的文化旅游和文化地产项目。其中包括：总投资１亿美元，建成后将具有国际水准的主题公园和中国首家娱乐主题度假区的曲江欢乐世界项目；总投资５０００万元人民币，占地３０亩的中国玄奘佛教研究所项目；总投资５．６亿元人民币，占地５００亩，建成后将成为我国第一个以“爱情”为主题的体验式主题公园的曲江寒窑大唐爱情谷项目；总投资４亿元人民币，以曲江秦上林苑宜春宫遗址和秦二世陵园为中心，建成后将成为中国第一个秦文化体验式博览园的秦二世陵保护和开发工程项目；总投资１２亿元人民币的西安海洋世界二期工程（极地馆）项目，该项目建成后将是全国惟一一个集中展示极地风情的大型旅游展馆。其余两个项目为文化地产项目，这些项目的建成将更快为曲江区域的建设提速。从曲江板块的发展来看，已经成为西安城南区房地产市场发展的最富特色区域，以旅游和文化作为区域房地产发展的主旨，曲江板块迅速崛起，成为目前西安市最适宜居住的区域，未来发展空间更为广阔。2、城北区主要特点：2005年4月份城北区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2762元/平方米，商铺类4895元/平方米，写字楼3772元/平方米，公寓类3379元/平方米，别墅类4178元/平方米。城北区均价走势图010002000300040005000600070002004.12004.22004.32004.42004.52004.62004.72004.82004.92004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.04普通住宅商铺写字楼公寓别墅从城北区均价走势图来看，本期城北各物业总体价格呈现上升态势，其中普通住宅均价较上月上浮1.14%；商铺均价较上月涨幅1.32%；写字楼均价较上月平均价格上扬了2.56%，公寓均价较上月略微上调了0.81%；别墅均价较上月下跌1.44个百分点。城北区2005年4月份销售情况单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北————————63612793305367458本月城北区合计销售面积较上月下降了17.08%，占全市商品房销售总量的比例为17.32%，较上期市场份额减少了0.20个百分点。具体分物业来看：本期城北商品房销售市场车库、地下室、别墅、公寓、物业无市场交易量。普通住宅类销售面积63612平方米，比上月成交量下降了19.16%，占全市普通住宅销售总量的19.29%，比上月市场份额下跌了0.19个百分点，成交楼盘中，天兴都市花园销售业绩最好，其他如锦园新世纪、赛高大厦、亚冠大厦、杰信花园等销售量也不错；商铺销售情况明显好过上期；写字楼类物业本月销售面积3053平方米，较上月有所上升，上升幅度14.60%。城北区普通住宅各面积段销售比例图6.17%44.94%22.64%16.47%7.20%2.57%50以下50-100100-130130-160160-200200以上城北区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户数的6.17%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数的44.94%，100-130平方米户型户数占该区总销售户数的22.64%，130-160平方米户型户数占该区总销售户数的16.47%