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重庆名流公馆——价格测评测评日期：2011年3月22日项目基本信息项目名称名流公馆地理位置渝中渝中区中山四路（市委市政府旁）所属区域渝中区（两路口-上清寺板块）开发企业重庆东方豪富房地产开发有限公司（名流置业子公司）占地面积5万平方米建筑规模12万平方米物业类型高层住宅交房标准精装开盘时间2011年4月底入住时间待定周边配套周公馆、求精中学、人民小学等，项目自建6000平米左右商业配套。主力户型信息主力户型套内40-150平米一房至三房使用率暂无单套总价105万元（按套内68平米户型计算）首付款32万元（首付30%）贷款年限20年贷款方式商业/公积金月均还款5544元/4668元【测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。市场比较法测评项目价格为：17258元/平方米成本法测评项目套内价格为：15626元/平方米典型投资收益法测算项目价格为：11909元/平方米结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的3月测评价格为15500元/平方米（套内价格）。【项目要点】地理位置：项目位于重庆市渝中区中山四路（市委市政府旁），轻轨2号线曾家岩站旁，有145、112、122等公交路线遍布项目四周，交通比较便捷。户型特点：项目即将推出40-150平米精装房源，户型使用功能较为完善，空间利用率高，采光、通风效果好，部分户型可观江景，居住舒适度较高。企业实力：项目开发主体为重庆东方豪富房地产开发有限公司，该公司于2007年被名流置业集团股份有限公司全资收购，名流置业是以房地产开发与经营为主业的上市公司，具有房地产一级开发资质，在全国多个城市有分公司，企业实力强，开发经验丰富。周边配套：项目紧邻历史建筑周公馆，周边银行、邮政、餐饮门店齐备，中四路小学、人民小学、求精中学等名校遍布项目周围，另外，项目将自建6000平米左右商业配套。一、市场比较法选取可比实例根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售报价（套内价格）为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明测评对象及对比案例比较因素测评对象名流公馆对比案例A重庆天地雍江悦庭对比案例B重庆公馆对比案例C龙湖春森彼岸套内销售报价160001100015000报价日期2011年3月2011年3月2011年3月交易情况未开盘正常正常正常区域因素板块两路口-上清寺板块大坪板块两路口-上清寺板块北滨路板块交通便捷度便捷便捷便捷一般周边环境较好好较好较好区域配套较完善较完善较完善较完善个别因素土地用途综合用地综合用地综合用地综合用地建筑形态高层塔楼高层塔楼高层塔楼高层塔楼容积率2.34.1103.8绿化率30%32%14%30%户型设计83%81%80%装修情况精装修精装修毛坯毛坯社区配套有待完善完善一般一般开发企业品牌名流置地瑞安地产天华、万康地产龙湖地产因素修正（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价（套内价格），且报价日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。（2）区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。修正结果比较修正条件指数测评对象及对比案例比较因素测评对象名流公馆对比案例A重庆天地雍江悦庭对比案例B重庆公馆对比案例C龙湖春森彼岸套内销售报价160001100015000交易日期100100100100交易情况100100100100测评对象及对比案例比较因素测评对象名流公馆对比案例A重庆天地雍江悦庭对比案例B重庆公馆对比案例C龙湖春森彼岸区域因素10010210298个别因素1001005692比准价格157551939016629根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为15755、19390、16629元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为17258元/平方米。二、成本法根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营模式测算序号项目取费基础费率金额(万元)1土地成本2007年11月收购豪富地产获得渝中区下曾家岩地块，规划建筑面积12.31万平方米，成交总价40606万元，楼面地价3299元/平方米。406062开发成本建安成本A约2095元/平方米25789红线内市政费用B建安成本A12%3095小区配套费用C建安成本A12%3095勘察设计费用DA+B+C8%25583管理费用1+23%22544投资利息以开发周期5.5年（其中半年准备期，5年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计每年投入20%，年利率假设为6%。204455销售费用房地产总价V3%41936销售税费房地产总价V7%97847开发利润房地产总价V20%27955房地产总价V139773万元套内单价13626元/平方米名流公馆为精装修，装修标准2000元/平方米，因此成本法测算的最终价格为13626+2000=15626元/平方米。三、典型投资收益法根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为1600元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。典型投资者收益模式测算年份12345潜在毛收入1920020160211682222623338空置和收租损5%9601008105811111167有效毛收入1824019152201102111522171运营费用8%14591532160916891774净运营收入1678117620185011942620397期末转售净收益5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3%791410持有期NPV(6.3%)77024期末转售NPV(8%)732787房地产总价V809811套内单价11909四、测评价格确定通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2011年3月合理价格为：15500元/平方米（套内价格）。说明：此报告来源于重庆搜房网，有一定的借鉴意义，共享参照。“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。