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长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·长沙市场研究部2010年·10月1/14长沙2010年10月房地产市场报告月刊：201010报告出品：世联地产市场研究部撰写人：朱益荣吴眉撰写日期：2010-11-10政策效果未能体现，刚需促使市场量价齐升市场走势内容摘要：宏观经济：国家统计局将于11月11日公布10月居民消费价格指数(CPI)和工业品出厂价格指数(PPI)。多位经济学家预计，10月中国CPI将超过4.0%，较9月至少上升0.4个百分点中央政策：10月19日，中国人民银行宣布，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。地方政策：10月12日，长沙市民政局透露，《长沙市住房保障家庭收入认定办法（试行）》已经印发，将于2010年12月1日开始施行。按照该办法，住房保障家庭收入标准为家庭成员月人均可支配收入不高于1010元。市场运行：10月份长沙土地成交再攀高峰，商品住宅成交同比、环比量价齐升。相关报告《深圳2010年10月房地产市场报告》《北京2010年10月房地产市场报告》《上海2010年10月房地产市场报告》《武汉2010年10月房地产市场报告》《济南2010年10月房地产市场报告》……市场监测报告系列周报、月报、季报、年报长沙/市场月报2010年·10月长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·长沙市场研究部2010年·10月2/14土地市场：10年10月，长沙土地市场全月土地成交一共11宗，共计52.63万平米。住宅用地成交33.39万平米，商业用地成交5.77万平米，工业用地成交1.98万平米。二级市场：10年10月，长沙一手房批售面积162.73万平米，环比增长13.75%，同比增长111.17%；成交面积180.56万平米，环比增长60.06%，同比增长67.71%；供销比为1:0.9。成交均价为5475元/平米，环比上升2.63%，同比上升23.78%。总的来讲：10年10月，长沙土地成交量较大，住宅用地成交量为10年下半年的新高峰；商品住宅继续量价齐升，且上升幅度较大。内五区纯商品房交易统计表项目名称1-10月累计同比10月同比环比商品房批准预售（万㎡）1081.5862.33178.1697.1715.64其中：住宅986.8466.57162.73111.1713.75商品房销售签约面积（万㎡）1258.4734.48195.4975.8860.13其中：住宅1144.3828.8180.5667.7160.06商品房销售签约套数（套）11596429.931839275.552.81其中：住宅10720026.031730172.1857.42商品房销售网签金额（亿元）67062.4108.811360.57其中：住宅582.4656.4298.85107.5863.82商品房销售签约均价（元/㎡）532420.78556621.130.29其中：住宅509021.45547523.782.36商品房销售备案面积（万㎡）977.9218.2688.754.2811.2其中：住宅886.3515.5377.53-3.727.35商品房销售备案套数（套）9092813.89864512.7610.1其中：住宅8194111.3977337.8112.82商品房销售备案金额（亿元）495.4439.1947.1728.0812.47其中：住宅421.3734.8139.5719.759.73商品房销售备案均价（元/㎡）506617.753.1422.821.12其中：住宅475416.69510424.382.22（本表商品房相关数据均不含定向、集资开发、经适房数据）长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·长沙市场研究部2010年·10月3/141.宏观经济据国家统计局数据，10月份官方PMI(制造业采购经理人指数)达到54.7%，较上月劲升0.9个百分点，汇丰中国发布的民间PMI也高达54.8，高于上月的52.9，环比升幅为2004年4月以来的最高纪录。多位专家表示，PMI指数的离奇超强，以及新增信贷强劲的情况下，如果10月份CPI超过4.0%，央行很可能再度加息。与此同时，明年年初即开始执行较为强硬紧缩政策的可能性也在上升。前10月全国房地产开发投资38070亿，同比增长36.5%。其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。2.市场政策2.1中央政府9月29日晚，财政部、国家税务总局及住建部三部门联合下发通知，对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整。根据新政策，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。10月11日上午，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制商业银行，将提高上述六家银行的存款准备金率50个基点，期限为两个月。六大行预计本周内缴款，涉及金额约2800亿元至3000亿元。10月9日下午，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第27次部长办公会，会议强调，第四季度将稳总量调结构，缓解部分地区建设用地紧张情况。同时强化监督检查，落实国家房地产市场调控政策。并且将加强土地执法和督察，坚决遏制违法用地反弹。10月15日至18日，中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议在北京召开，会议将研究关于制定十二五规划的建议，并审议中共中央政治局会议讨论修改后的文件稿。10月14日，中国银行业协会发布《中国银行家调查报告(2010年)》称，于“当前最值得中国银行关注的风险”调查显示，72%的银行家选择“房地产市场大幅调整带来的风险”。10月19日，中国人民银行宣布，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10月20日，住建部发出通知，从2010年10月20日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。10月21日晚间，住房城乡建设部发布了《物业承接查验办法》，该办法将于2011年1月1日起施行。根据《办法》，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。2.2地方政府10月12日，长沙市民政局透露，《长沙市住房保障家庭收入认定办法（试行）》已经印发，将于2010年12月1日开始施行。按照该办法，住房保障家庭收入标准为家庭成员月人均可支配收入不高于1010元。10月13日，三长株潭地公积金互贷终于有了定论，三地住房公积金中心的负责人在株洲共同签订协议。这也意味着，从13日开始，长株潭三市正常缴纳住房公积金的职工，都可以在长株潭任一城市、参照当地政策、向当地申请住房公积金贷款购房。10月15日，长沙地区光大、招商等多家股份制银行节后全面取消房贷优惠，对个人首套房贷统一执长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·长沙市场研究部2010年·10月4/14行基准利率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。部分仍执行8.5折利率的银行也表示，首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷利率将进入“无折”时代。10月29日，长沙物价局表示，过去二手房过户通常依靠中介机构给二手房评估价格，而在今后，此类涉税财物价格的认定工作将统一交由物价部门的价格鉴证机构来负责，鉴定过程实行“零收费”或者“免收费”制度。10月29日，以“绿色建筑，圆梦好房”为主题的中国长沙第30届房地产交易展示会，在长沙红星国际会展中心开幕，吸引了37家开发商、42个楼盘参展，展览持续到11月1日。省人大常委会原副主任罗桂求、省住建厅副厅长高东山，市领导刘新程、李军、李克俭等出席开幕式。2.3市政建设10月18日，从开福区政府获悉，火车北站片区棚户区改造工程的规划方案已基本确定。将用5到10年的时间，打造一片以金融为核心，高端现代服务业为主导、集商业娱乐、文化艺术及都市居住为一体的“金融商务生态区”。在芙蓉区CBD的北侧，即将崛起一片“金融商务生态区”。10月19日上午，芙蓉大道湘阴段动工仪式在该县玉华乡举行。贯穿省城南北的第一大道——芙蓉大道又将向北延伸近29公里，延长工程将穿过湘阴县境内玉华、袁家铺、长康等7个乡镇的22个行政村。至此芙蓉大道已将长沙、株洲、湘潭、岳阳四市区域连成一线，成为省城城市大道的第一大枢纽。截止10月22日，2号线已有6大地铁站部分完成深基坑土方开挖，进入地铁站主体即未来地铁站隧道框架结构施工。另有迎宾路站和长沙大道站也即将开完到底，进入主体框架结构施工阶段。2013年底以前有望实现地铁2号线一期工程竣工通车。10月25日，长沙地铁1号线一期工程可研报告获批。长沙市轨道交通集团公司相关负责人透露，地铁1号线一期工程总工期约5年，计划2015年全面竣工并投入运营。1.经济环境1.1长沙GDP增长情况分析“十一五”期间，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市，比十五期间提升的位次多3位。从全国地级市来看，长沙的经济总量先后超过厦门、西安、长春、哈尔滨、济南等5个副省级市，跻身国内具有一流影响和极具发展潜力的城市之列。根据初步预计，长沙2010年GDP比上年增长15.5%，总量达4450亿元左右;人均GDP达10000美元左右，比2005年增长1.87倍。1.2长沙固定资产投资分析长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·长沙市场研究部2010年·10月5/14到9月止，长沙完成全社会固定资产投资2384.51亿元，同比增长32.6%。城镇以上固定资产投资2181.15亿元，增长32.1%，增幅同比提升4.7个百分点。更新改造投资574.84亿元，增长39.5%，增幅回落3.4个百分点，房地产开发投资480.99亿元，增长32.6%，增幅提升32.4个百分点。商品房销售面积增长11.2%，增幅回落65.6个百分点，住宅销售额增长32.8%。到10月底，长沙完成房地产开发投资575.26亿元，同比增长39.94；10份新增投入94.27亿元，环比增长68.64%。1.3长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析9月止城镇居民人均可支配收入为16951元，同比增长13.7%；城镇居民人均消费性支出11546元，增长8.9%。9月止农村居民人均现金收入为11035元，增长16.2%，增幅同比回落2.3个百分点；农村居民人均生活消费支出为4773元，增长9.8%，增幅回落2.1个百分点。p$e/V.a*2.一级市场2.1供应分析2010年10月长沙房地产市场土地供应一览表地块名称地块区域地块位置地块面积(㎡)地块用途出让时间[2010]网工挂017号开福区长沙市开福区中青路84856.15工业2010-10-20[2010]网