高德置地广场商业定位及品牌落位建议报告

FromVisiontoValue凭远见创价值北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳。广州Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang.Guangzhou高德置地广场商业定位及品牌落位建议报告2011年6月目录„宏观发展环境„商业发展趋势„主要竞争对手分析„项目自身分析„项目定位及品牌落位初步设想„租金收益分析„招商策略及开业时间预估附件：建筑规划参考数据宏观发展环境„城市地位„宏观经济环境„城市功能规划„城市空间拓展„交通发展规划„小结广州—南部龙头，经济中心国家五大中心城市之一，南部中心城市广州„国家中心城市地位的确立，广州的发展成为国家战略，使得广州的凝聚力和辐射力更加强大。城市地位宏观发展环境资料来源：TCBL研究„广州GDP呈现稳步增长趋势，经济的高速发展，城市经济环境处于较优状态，有利城市商业发展。„人均GDP的稳步发展支持了大型购物中心及多种综合性新型商业业态的出现及发展。资料来源：《2010年广州市国民经济和社会发展统计公报》宏观发展环境宏观经济环境2005-2010年广州地区人均GDP总值及其增长率54,27162,35071,07481,38988,422100,866-2.7314.8913.9914.518.6414.07020,00040,00060,00080,000100,000120,000200520062007200820092010-5.000.005.0010.0015.0020.00人均GDP(元)增长率(％)„根据欧美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析，一个城市或地区人均GDP超过2,000美元时，城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等模式向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变；„广州市已经具备支持大型购物中心、等多样化、规模化的现代商业。„消费市场保持快速增长的良好势头，居民的基本生活消费能力非常强劲并不断提升，给商业的发展提供了旺盛的消费力支撑。„产业不断优化，第三产业发展空间较大，未来城市商业前景良好。资料来源：《2010年广州市国民经济和社会发展统计公报》宏观经济环境宏观发展环境2005-2010年广州地区第三产业增加值及其增长率2,9093,5044,0734,8495,5466,46512.6014.4014.1013.6013.6013.2001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00020052006200720082009201011.5012.0012.5013.0013.5014.0014.5015.00第三产业增加值(亿元)增长率(％)2005-2010年广州地区城市居民消费性支出及其增长率14,46815,44518,95120,83622,82125,01210.306.8016.609.909.509.6005,00010,00015,00020,00025,00030,0002005200620072008200920100.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00城市居民消费性支出(亿元)增长率(％)„在城市经济稳定增长的基础下，城市居民消费能力不断提高，消费性支出不断增加，为商业发展提供稳定及强大的市场需求。资料来源：《2010年广州市国民经济和社会发展统计公报》宏观经济环境宏观发展环境„广州固定资产投资在近两年出现较大发展，宏观经济环境的稳定发展，使得商业拥有良好的外部条件。宏观发展环境宏观经济环境资料来源：《2010年广州市国民经济和社会发展统计公报》资料来源：TCBL研究城市功能规划广州北部副城市中心，目前工业发展不突出面积2009平方公里，在广州北优发展战略下，正利用良好生态优势，大力发展生态产业。全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区面积1616.47平方公里，以创建广州东部现代化生态新城区为目标。广州新城市中心，新兴金融中心，主要发展现代服务业，面积139平方公里，目前初步形成了以珠江新城CBD为基础，以ITD（即信息技术圈）为依托的“双圈”结构。广州北部副城市中心，是中国汽车产业链最完整、发展速度最快区域，面积968平方公里。空港经济将成为未来发展新引擎。位于穗港澳“小三角”的中心位置。中心，广州“南拓”重点区域，总面积786.15平方公里，广州新客站的建设将加速区域发展，以传统制造业作为主导产业广州实施“南拓”战略的龙头，灵感经济发展突出面积527.65平方公里，作为广州市最年轻的行政区，南沙正致力于花园式生态型滨海新城的打造，重点发展高新技术、生态环保产业。广州东部制造业基地，主要发展电子通信、食品饮料等面积393平方公里，正重点发展电子信息、汽车、生物医药等产业，推动区域由单一的工业园区向集工业、科研、现代服务业于一体的多功能产业园区转变。以现代物流业、电子、机械、皮革等为主导产业，面积795.79平方公里，以生态和空港凝聚活力的创新型城区作为发展目标。主要发展石化、电厂等重工业面积90.95平方公里，以打造临港商务区为重点，积极推进广州东部电子商务集聚区和广州移动电子商务试点示范区建设。珠江前后航道环绕的绿色岛区。主要发展会展、教育面积90.45平方公里，正加快建立以会展产业、总部经济、商贸服务业、创意产业和高新技术产业为支撑的现代产业体系。广州传统经济、文化中心，面积59.1平方公里，未来将作为广州西联战略的桥头堡，广佛都市圈的核心区。广州最古老的中心城区，主要发展商贸经济面积33.8平方公里，未来将重点发展文化创意、信息服务、金融、商务服务、现代物流、健康产业、网络经济等产业。从化市增城市萝岗区黄埔区番禺区花都区南沙区白云区天河区越秀区荔湾区海珠区„结合市内各区不同条件，规划承担不同的城市功能，天河区未来将成为广州现代服务业中心。宏观发展环境„借助亚运举办的契机，广州进一步完善城市基础建设，吸引了投资者的关注，东向发展趋势加强，以天河城和珠江新城为轴心的新的城市中轴线形成，商业也将随之东进发展。资料来源：TCBL研究城市中轴线城市空间拓展宏观发展环境省级交通发展规划南海韶关长沙方向福州方向已有高速公路南宁方向赣州方向龙岩方向规划高速公路北海湛江茂名阳江云浮肇庆清远河源梅州潮州揭阳汕尾香港澳门惠州东莞佛山中山厦门珠海广州资料来源：《广东省“十一五”建设规划》„广州作为南部交通枢纽，至2030年，出省通道将增至21条，完成“九纵五横两环”的总体规划，实现全省“一日交通圈”；„航空、高铁枢纽及国家级港口将扩大广州商业影响力，更有利于商业的发展。广州新机场广州火车东站广州火车站黄埔客运港南沙客运港高铁番禺站高铁从化站宏观发展环境高铁番禺站到本项目车程时间30分钟城际轨道交通发展规划南海韶关城际高速铁路南宁方向北海湛江茂名阳江云浮肇庆清远河源梅州潮州揭阳汕尾香港澳门惠州东莞佛山中山厦门珠海广州资料来源：《珠江三角洲地区城际轨道交通网规划（2005-2020年）》（2009年修订）。„城际轨道交通发展规划，未来将形成以广州、深圳、珠海为主要枢纽,覆盖区域内主要城镇,便捷、快速、安全、高效的城际轨道交通网络。实现以广州为中心、主要城市间1小时互通,以及珠江三角洲中部、东部和西部都市区内部1小时互通。宏观发展环境„市内轨道交通的发展，给消费者便捷往来提供了良好的条件，给商业的发展提供了较好的交通条件。资料来源：《2011-2015年广州轨道交通建设方案》宏观发展环境市内轨道交通发展规划城市规划交通规划–城市地位提升，各区域功能规划日渐完善，空间不断拓展。–交通规划将进一步提升广州作为南中国、珠三角交通枢纽的地位。–市内轨道交通规划的完善将配合到城市空间的拓展，更有力促进城市发展。宏观经济–宏观经济环境稳步发展，给城市建设、商业发展都提供了良好条件。小结：城市规划的逐步完善，提升了城市吸引力，更有利于商业发展。交通规划的逐步推进，扩大了城市辐射力，更有效拉动人流，利于商业发展。宏观经济环境的稳步发展，也给商业发展提供了良好的外部条件。宏观发展环境小结商业发展趋势„广州商业不断东拓，呈现多个商圈共同发展，高端品牌将从局限于环市东商圈获得更多的发展空间。资料来源：TCBL研究商业发展趋势整体发展情况广州市整体商圈分布图北京路商圈：北京路步行街新大新百货广百百货名盛广场光明广场五月花广场上下九商圈：上下九步行街荔湾广场中山八路新大新百货天河体育中心商圈：天河城正佳广场太古汇万菱汇环市东商圈：丽柏广场友谊商店好世界广场中环广场珠江新城商圈：未来规划约110万商业面积，包括中央商业广场、高德置地广场、太阳新天地、新鸿基猎德商业项目、K11东塔项目等编号商圈代表项目档次未来发展1上下九商圈上下九步行街/荔湾广场/中山八路/新大新百货中低端2北京路商圈北京路步行街/新大新百货/广百百货/名盛广场中端以年轻人群、旅游人群为主要消费群，未来档次将逐渐拔高，但仍将保持其年轻潮流的发展方向。3环市东商圈丽柏广场/友谊商店/好世界广场高端主要面对外籍及国内高消费人群，未来仍将依托此类人群，继续保持其高端定位方向。4天河体育中心商圈天河城/正佳广场/万菱汇/太古汇中高端/高端以本地居民及白领人士为主，未来商业项目增多，商业档次也将得到较大提升。5珠江新城商圈高德置地广场等中高端/高端主要面对为高端消费群体、白领人士及旅游人口，未来将成为高端商业较为集中区域。资料来源：TCBL研究商业发展趋势整体发展情况„从城市商业整体发展来看，新品牌入驻数量上升，未来品牌丰富度将进一步加大。资料来源：TCBL研究商业发展趋势正佳广场：玩具反斗城天河城：A/X万菱汇：ZARA太古汇：LV;PRADA整体发展情况零售市场五年内供应量项目区域商业建面(㎡)5号停机坪,G5白云130,000新世界岭南三区白云70,000新世界岭南五区白云30,000都会168/MallofCanton越秀80,000景豪坊暨大马站路地下人防工程项目越秀100,000中海橡园国际海珠80,000和黄·西城都荟/MetropolitanPlaza荔湾88,000海印又一城/HighsunPanyuMall番禺100,000奥园广场/AoyuanPanyuRetailProject番禺130,000长隆友谊购物公园/ChimeLongMall番禺60,000圣鑫商业广场(首期)/SaintFortuneShoppingMall番禺51,338青萝天地商业项目(一期)番禺50,000青萝天地商业项目(二、三期)番禺100,000圣鑫商业广场(二期)/SaintFortuneShoppingMall(PhaseII)番禺150,000招商汉溪商业购物中心/HanxiMall番禺200,000祈福超级MALL/CliffordMALL番禺300,000海博缘国际新城/HaiboyuanInternationalNewTown番禺100,000Total1,819,338商业发展趋势„从零售市场未来供应量来看，未来天河区将是商业项目较多区域，集中式商业将成为未来商业重要发展模式。整体发展情况资料来源：TCBL研究项目拟开业时间区域商业建面(㎡)太古汇/Taikoohui(部分已开业）2011年天河121,000太阳新天地/HappyValley2012年中天河150,000高德置地广场（秋冬地块）2011年天河117,000广州塔已开业天河70,000时尚天河（散租给私营业主，档次可能太低）2011年天河230,000花城汇2011年天河110,000花城高德汇2011年天河40,000合和实业猎德商业项目/HopewellLiedeProject2014年天河65,000广州友谊国金店已开业天河50,000K11东塔2016年天河74,000新鸿基猎德商业项目/SunHungKaiLiedeProject未定天河80,000Total1,097,000国家CBD发展规划广州天河CBD是经国务院批准的三大CBD