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报告人：xxx2013051中铁．花溪渡市调报告市场调研框架Page2基本信息规划信息销售情况客户特征推广方式产品信息基本信息|区域Page3项目位置本案位于顺义新城，《北京城市总体规划（2004年一2020年）》对顺义新城的功能定位：东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一。顺义新城引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。顺义新城所在区域是首都生态环境的重要组成部分，是北京市重要的水源地，在生态保护和水资源保护方面承担重要职能。基本信息|位置Page4本项目地块位于顺义新城规划“三区”中的中心区，区域价值得到提升；项目东侧毗邻新城规划“两河”中的潮白河，自然生态环境优越。主要依托城市道路交通，多条城市快行线。未来区域内会有15号线、S6号线、L1号线、17号线四条地铁覆盖，出行方便。小结Page5项目位于顺义新城中心区，区位发展较占优势，毗邻潮白河，居住生态环境舒适；多条城市快行线直达城区，交通便利，满足改善型客户的出行需求。但是项目配套不够完善，需借助区域成熟配套。市场调研框架Page6基本信息规划信息销售情况客户特征推广方式产品信息规划信息|规划指标Page7基本信息物业类型普通住宅、洋房建筑类别板楼、小高层开盘、入住时间在售户型，预计2013年10月份交房。小户型5月底推出准现房，预计2013年8、9月份入住容积率1.6绿化率0.33装修情况精装修,公共部分精装物业费2.8元/平方米/月占地、建筑面积占地：125864平方米，建面：231204平方米开发商北京中铁润丰房地产开发有限公司代理公司北京伟业联合房地产顾问有限公司投资商中铁置业集团有限公司物业管理深圳市开元国际物业管理有限公司规划设计加拿大CDG国际设计机构园林设计北京UDA优地联合景观设计公司精装设计北京市金龙腾装饰工程有限公司园林施工单位上海园林（集团）有限公司北京分公司品牌推广北京益言堂地产机构项目容积率1.6，绿化率33%，居住环境舒适；准现房销售，易打动消费者8规划信息|区域配套项目周边配套处于规划中，可依靠顺义区成熟配套资源顺义区成熟配套能满足改善需求类别配套教育配套北京顺义国际学校、牛栏山一中、国际双语幼儿园、马坡中心幼儿园、马坡小学、牛栏山中心小学医疗配套顺义区医院、顺义区第三医院、规划中的综合医院商业配套顺义西单商场、国泰购物广场、隆华购物中心、新世界百货、甘家口百货、大中电器、苏宁电器银行工商银行、中国银行、建设银行、农业银行餐饮肯德基、麦当劳、金百万、大鸭梨、小肥羊、三千里、九头鸟酒店国都大饭店(四星)、金宝酒店（四星）、金潮玉玛国际酒店（四星）休闲配套北京乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫俱乐部、北京乡村赛马场、乔波滑雪场环境国家森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园、卧龙公园、顺义公园、潮白河、温榆河规划信息|规划分期Page9在售楼盘均为临街楼盘，包括22、23、25号；13、14、20号楼盘均已售罄；二期1-20号楼盘开盘时间待定；花溪渡总体规划以小高层产品为主，建筑高低错落，小区内部人车分流，配备1.5万㎡中央园林景观在售待售1.5万㎡中央园林共7层，一、二层86㎡两居共15层，一、二层129㎡三居小结Page10项目准现房销售，吸引消费者；在售楼盘临街，未来可能会受噪音影响。市场调研框架Page11基本信息规划信息销售情况客户特征推广方式产品信息产品信息|建筑立面Page12建筑风格为赖特风格，彰显现代气息，简约与自然融为一体；立面材料为褐石色石材;建筑整体高低错落红砖缓坡屋顶整体体量大产品信息|园林设计Page13项目中央为层次分明的九重园林景观；最外层是杨树，桧柏等乔木作为背景林，再以国槐、刺槐作为缝隙填补。整体厚实而透气，屏蔽城市喧嚣。产品信息|在售户型分析Page14共五种户型：A户型3室2厅2卫1厨129.00㎡B户型3室2厅2卫1厨126.00㎡C户型3室2厅2卫1厨129.00㎡D户型2室2厅1卫1厨86.00㎡R户型3室2厅1卫1厨93.00㎡在售户型：约86平方米两室两厅一卫的D户型约130平方米三室两厅两卫C户型RABCD产品信息|在售户型分析Page15D户型：2室2厅1卫1厨86.00㎡优点：南北通透，全明设计；格局方正，合理利用空间；客厅4.2米大面宽，采光充足；全部卧室赠送飘窗，加大室内空间延展性缺点：暗卫设计通风采光欠佳；次卧朝北，靠近厨房，位置欠佳暗卫飘窗飘窗产品信息|在售户型分析Page16C户型：3室2厅2卫1厨129.00㎡优点：南北通透，全明设计；生活阳台，实用性高；客厅4.5米大面宽，采光充足；主卧带独立卫生间，私密性强；全部卧室赠送飘窗，加大室内空间延展性缺点：拐角尴尬，设计不合理两个次卧均在阴面，且靠近厨房，采光差飘窗飘窗飘窗明卫明卫产品信息|装修状况Page17次卧卫生间书房主卧客厅样板间装修以欧式风格为主，色调明亮，家具配饰合适，合理的空间设计扩大户型优势，全生活情境布置增加客户带入感。但是次卧及厨房家具陈设过多，装饰物繁琐，厨房空间狭小，拐角设计不够合理小结Page18在售产品尺度较为单一，作为改善型住房户型偏小，实际赠送较少，较易引起客户流失；园林设计需要改善，外层有杨树等飘絮植株，春夏季节会影响环境舒适度；得房率为78%，公共部分面积略微有些拥挤市场调研框架Page19基本信息规划信息销售情况客户特征推广方式产品信息销售信息Page20报价：均价18500元/平米。装修报价：精装修，精装标准2800元/平米。最新成交对应产品：在售户型面积为126平米、130平米三居，开盘去化情况：一期楼盘已经售罄，现只剩临街楼盘23、25号当期存量及产品：23及25号楼盘1,2层，C、D户型后续供应及产品：小户型5月底推出，面积为86平米二居，128平米三居,精装修.精装标准2800元/平米。后续供应推出时间：5月底推出小户型准现房，预计今年8、9月份入住，70年产权。小结Page21在售产品线单一，去化较弱。新产品推出时间不确定，易造成客户流失。市场调研框架Page22基本信息规划信息销售情况客户特征推广方式产品信息客户特征Page23客户多中高端，购买大户型的中年人为主；关注点多为区位环境以及生活配套。购买小户型的多为首次置业的青年人，关注点多为环境的舒适及交通小结Page24客户多为中高端人群，以家庭为单位进行购房。案场设有儿童游戏房及休闲区，吸引消费者驻足观赏。各不同区域有专人引导，但样板间的介绍与置业顾问不为同一人，使消费者了解情况不够统一。市场调研框架Page25基本信息规划信息销售情况客户特征推广方式产品信息推广方式|推广渠道|围挡Page26采用围挡、物料等进行宣传推广①在通顺路做工地围挡，宣传项目及开发信息，无遮挡，昭示性强，但是数量少；②在通往售楼处的内部道路旁引导客户到达售楼处。传递项目气质及调性推广方式|推广渠道|物料Page27采用物料进行宣传推广，品质感高，形象感强推广：【终极置业】幽静、清新，毗邻繁华却不浮华。自然、纯净，贴近红尘却不染凡尘。你无需刻意需求自己的专属领地，这里必有你的一花、一草、一天地。岁月极美，在于它必然的流逝。春花，秋月，夏日，冬雪。你若盛开，清风自来。--花溪渡的生活让极美的岁月更添华彩！花溪渡宣传册采用故事、日记等形式设计，贴近生活，画面感刺激性强，刺激客户购买欲望小结Page28推广诉求较为实际，项目价值点具体而系统，客户感受直接；推广力度较弱，导引投入低；物料用材和画面设计品质感较强，但现场却并未大量采用物料宣传总结Page29项目推广力度需加强，突出区位优势卖点；置业顾问需提升职业素养；强调终身置业的高品质生活，品牌力量具象化感谢您的关注！201305报告人：xxx