2019江油房地产市场分析

江油房2019年房地产市场调查报告2019年2月28日一、城市概况二、江油房地产市场情况三、江油房地产市场总结目录/contents一、城市概况江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。2018年末，全市常住人口79.05万人，建成区面积41平方公里，城市总人口38万。城镇化率为48%，同比提高1.8个百分点。人口出生率9‰，死亡率10.4‰，人口自然增长率2.86‰，符合政策生育率96.8%。目前正处于城市化快速推进，旧城改造加快建设时期。1、城市区位2、经济发展状况经济总量在四川的县级市中，江油的经济发展属于一流水平。2018年江油GDP为428亿元，环比增长11.29%，在四川155个县市区中排名23位。江油全市乡镇经济实力排在绵阳市前列，是绵阳北部副中心城市，工业较为发达。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业。固定资产投资状况江油一直在积极创造良好的投资营商环境，吸引了很多大型企业前去投资。2017年固定资产投资218.1亿元，环比增长19.1%江油以第二产业为主；三次产业构成比为13.9：50.2：35.9。3、城市功能规划城市近期建设用地发展主要以城南明月新城片区为主，向西继续开发西山片区、向南开河西为重点，并在城东片区适当向彰明开发。城市用地发展远期在完善现有江西、江东片区基础上，沿涪江两岸和绵江公路、宝成铁路，重点向东、向南发展，西、北扩展延伸，形成以涪江为轴线和一城“两片”相对集中紧凑的片区组团开放式布局结构形态。远景再跨越让水河和东山向庞家场和大堰发展。江东北功能区：主要是改造、完善用地和设施，加强环境整治，依托现有工业和铁路站场，建成能源（电力、天然气开采）、冶金、建材、机械和铁路客货运输、仓储区等，配套生活居住。江东南功能区：为分区中心，发展二类工业，配套生活居住。中坝功能区：主要属于旧城区，规划“退二进三”，迁出不适宜工业企业，大力发展第三产业，建成城市商业服务中心和行政中心，以及部分生活居住。西北部功能区：主要依托太白公园、西山公园、昌明河风光和靠九寨沟旅游环线要道等，疏散旧城功能，发展为城市商贸金融、文化娱乐、教育科研和旅游服务中心，以及生活居住等。城南功能区：作为明月新城区，规划为以高新技术产业、信息咨询和游乐服务等为主的分区中心，配套生活居住。彰明功能区：发展城市协作配套产业和乡镇企业，配套生活居住。远景庞家场片区为一、二类工业为主的综合区。由中坝、太平、三合和彰明4镇构成的江油市区在绵阳北部经济区中发挥龙头作用，2018年现状城市人口41万人，根据江油市统计局与计生局相关数据，预测到2020年为42万人左右，目前已经达到41万人。到2017年城市建设用地总面积为2670.95公顷，人均城市建设用地面积为89.03㎡。到2020年城市建设用地总面积为4088.63公顷，人均城市建设用地面积97.35㎡。4、城市人口及建设用地规划江油综合交通次枢纽依托铁路、公路，完善公、铁交通功能，形成以江油市区为中心的内连外接的一体化综合交通体系。1、铁路：西成高铁、成绵乐城际客专在江油交汇，境内从南至北依次设青莲、江油、江油北（厚坝）三个高铁站，成为全国设高铁站最多的县级市之一，成功融入“成都1小时、重庆2小时、西安3小时经济圈”，”7小时进京”梦想变为现实；宝成铁路纵贯全境，铁路客货运十分方便。2、公路：加快绵九高速公路、梓（潼）中（坝）快速通道建设，新建江油市至绵阳第二快速通道，将通往境外的县道提升为一、二级公路，增强与境外的通达能力。5、城市交通规划交通次枢纽重点建设项目：公路：1、完成省道302线、中绵路（绵江第二快速通道）、安梓路、西河路、涪江四桥、中雁路（二马段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、东雁路（枫顺段）、许青路、新太路、玻武路的道路、桥梁恢复重建工程。2、继续建设绵九高速公路、梓潼至江油快速通道，对S205线、小伏路、武马路改造升级。二、江油房地产市场情况土地市场地震前江油市每年的土地推出指标在250亩左右，灾后指标每年在400亩-1000亩不等。2018年10月—2019年2月，本市共拍出的土地有700亩。江油市已售土地中大概还有近1000亩的住宅用地未开发，预估开发量在200万平方米左右。江油毕竟只是县级市，人口也无明显增长，1000亩的住宅用地存量和已拍出的700亩土地，规模还是相当可观的。按平均容积率2.8计算，可建住宅面积约310万平方米。由于城东片区项目不多，目前只有东岸华庭项目在售，本次市调主要选取的是城南明月新城和西山片区的在售或预约登记的楼盘项目。主城片区项目区位楼盘情况城东片区：东岸华庭项目基本信息项目名称东岸华庭地理位置江油市体育北路（涪东新城侧）咨询电话[phone]物业类型普通住宅，底商开发商四川省卓泰房地产开发有限公司销售状态在售产权年限普通住宅:50年住宅底商:40年建筑类别建筑类别板塔结合高层规划占地面积4.676万m2建筑面积14.5万m2容积率4.00绿化率30%总户数1062户停车位1094个总栋数8栋装修标准毛坯周边设施较远楼层状况5、6、8（32层）1、2、3、（18层）4（26层）7(2层商业）销售信息开盘时间2018/10/28售价4300～4800元/m2户型面积85～115㎡主力户型101～112㎡三房二厅销售情况85的二房基本售罄，现在主推三房，112㎡三房可变四房明月新城片区：置信·城市花园项目基本信息项目名称置信·花园城地理位置江油三桥曙光北路咨询电话[phone]物业类型普通住宅，底商开发商江油启新辉耀房地产开发有限公司销售状态在售产权年限住宅70年，商业40年建筑类别建筑类别塔楼高层规划占地面积2.678万m2建筑面积6.32万m2容积率3.00绿化率30%总户数1062户停车位540个总栋数6栋装修标准毛坯周边设施较远楼层状况由共4栋17-27层高层住宅和2栋独立低层商业组成，建筑风格为新亚洲（现代）风格销售信息开盘时间2018/11/4售价5500元/m2户型面积85～115㎡主力户型100～119㎡三房二厅销售情况现在主推117/119㎡三房，正常赠送面积明月新城片区：敏捷·悦江府项目基本信息项目名称敏捷·悦江府地理位置江油三桥曙光北路咨询电话[phone]物业类型普通住宅，底商开发商江油敏捷房地产开发有限公司销售状态在售产权年限住宅70年，商业40年建筑类别建筑类别板塔结合高层规划占地面积9.27万m2建筑面积26万m2容积率2.8绿化率48%总户数2178户停车位2265个总栋数16栋装修标准毛坯周边设施较远楼层状况由16栋25-32层的高层洋房组成，建筑风格为新亚洲风格销售信息开盘时间2018/12/30售价5500元/m2，优惠后5200元/m2户型面积96～163㎡主力户型96～123㎡三房二厅销售情况96㎡三房销售近80%，现主推109/123㎡三房，正常赠送面积在售楼盘五：水韵长滩项目基本信息项目名称水韵长滩地理位置江油三桥大鹏路南侧咨询电话[phone]物业类型普通住宅，底商开发商四川贤达投资有限公司销售状态认筹期产权年限普通住宅50年，洋房50年花园建筑类别建筑类别板楼、板塔结合多层小高层规划占地面积5.7万m2建筑面积13.6万m2容积率2.4绿化率35%总户数约1200户停车位1300个总栋数14栋装修标准毛坯周边设施较远楼层状况由12栋小高层住宅和2栋多层洋房组成，建筑风格为奈特风格销售信息开盘时间暂定2019年7月售价待定,户型面积77～182㎡主力户型96～126㎡三房二厅销售情况认筹中，2万抵三万，试探价格区间在4000～5000元/m2明月新城片区：华丰·观澜城项目基本信息项目名称华丰·观澜城地理位置江油市明月新城桃源路（体育公园旁）咨询电话[phone]物业类型普通住宅开发商江油华丰房地产开发有限公司销售状态认筹期产权年限住宅50年建筑类别建筑类别塔楼高层规划占地面积3.87万m2建筑面积13.5万m2容积率3.5绿化率40.1%总户数1053户停车位1053个总栋数9栋装修标准毛坯周边设施较齐全楼层状况由9栋高层组成，建筑风格为现代风格销售信息开盘时间待定售价5900元/m2户型面积103～189㎡主力户型103～125㎡三房二厅销售情况正在认筹中，户型是正常赠送面积明月新城片区：碧桂园·天玺项目基本信息项目名称碧桂园·天玺地理位置江油市汇丰路南端西侧（政务中心旁）咨询电话[phone]物业类型普通住宅、底商开发商江油碧桂园房地产开发有限公司销售状态在售产权年限住宅50年建筑类别建筑类别板楼高层规划占地面积4.49万m2建筑面积15.91万m2容积率3.0绿化率30%总户数966户停车位1053个总栋数13栋装修标准精装和毛坯周边设施较齐全楼层状况由9栋高层组成，建筑风格为现代风格销售信息开盘时间2018-8-26售价6000元/m2户型面积119～143㎡主力户型三房二厅(建面119㎡)四房二厅(建面143㎡）销售情况毛坯房已售罄，只有精装修房源西山片区：东辰·清雅庭项目基本信息项目名称东辰·清雅庭地理位置江油市太平路西段与长安路交汇处咨询电话[phone]物业类型普通住宅开发商四川东辰(集团)股份有限公司销售状态在售产权年限住宅:70年建筑类别建筑类别板塔结合高层规划占地面积1.67万m2建筑面积6.08万m2容积率3.6绿化率30%总户数345户停车位386个总栋数4栋装修标准毛坯周边设施较齐全楼层状况由3栋21-26层的住宅，1栋独立商业体及部分底商组成销售信息开盘时间2018-09-23售价6200元/m2户型面积103～134㎡主力户型103～118㎡三房二厅销售情况准现房特惠清盘中西山片区：花溪七里项目基本信息项目名称花溪七里地理位置江油市太平路西段与长安路交汇处咨询电话[phone]物业类型普通住宅开发商江油市宏信房地产开发有限责任公司销售状态在售产权年限住宅:70年，底商:40年建筑类别建筑类别板楼高层规划占地面积2.81万m2建筑面积10.9万m2容积率3.0绿化率31.73%总户数635户停车位704个总栋数7栋装修标准毛坯周边设施较齐全楼层状况由4栋18层+2栋25层+1栋28层高层住宅楼、局部3层临街商铺组成，建筑风格为新亚洲风格。销售信息开盘时间2018-09-23售价均价5500元/m2户型面积97～136㎡主力户型97～118㎡三房二厅销售情况97㎡的紧凑型三房已热销，128㎡三房可转换成四房三、江油房地产市场结1、目前区域市场上在售或待售总体量达到300万㎡，竞争激烈，在没有新的政策对楼市松绑的情况下，2019年销售情况不容乐观。目前政府全力打造的是明月新城片区。2、区域楼盘不仅建筑风格多为新亚洲现代风格样，其产品同质化也较为严重。3、区域楼盘以高层为主，个别项目辅以少量多层和别墅，住宅、商业主要集中在城西和城南板块，目前这两个区域的配套都很成熟。4、区域畅销楼盘主力户型为80-110㎡的户型，部分项目有可变户型，由于户型有赠送的可变空间，所以倍受当地购房者青睐。总结5、目前的城东片区在售楼盘高层价格在4300~4800元/㎡之间，城南明月新城片区在售楼盘高层价格在5000~6000元/㎡之间‘西山片区在售楼盘高层价格4900~5500元/㎡之间；成交客户中。本地乡镇购房者占到90%以上，多以自住型客户为主。6、区域产品建筑密度、容积率较高，绿化率较低，少有楼盘注重居住的舒适度。7、区域楼盘销售旺季主要集中在春节前后以及9、10月。8、目前市场的楼盘在推广渠道上较为雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告，也有采用短信息和网络平台。9、已有敏捷、置信、中梁、合谊、东辰、华丰、远太、建工等全国100强和省市之名房企落户江油，未来江油房地产市场竞争只会越来越激烈。谢谢！