顾客敏感点和产品标准要点管理制度

顾客敏感点及产品标准要点管理制度1．目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段；2．范围适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。3．职责a)集团投资与策划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；b)集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执行本制度；c)本制度解释权归集团投资与策划部。4．目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段；5．定义顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。6．分类：a)顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定），以及实施措施和质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序，作为行销总监工作标准）；b)附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级：i.顾客敏感项目，为必须执行项目ii.顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目iii.备选项目7．策划实施说明a)每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系；b)策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别i.其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从下表中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要点》表中相应拦目；ii.《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南；c)顾客敏感点措施和设计标准是沿海产品设计要求，一般高于国家设计规范，设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。8．确定及审核程序a)顾客敏感点和产品标准，本项由集团投资与策划审核，不同部门有重大分歧时，由分管投资与策划的执行总裁决策：i.由项目策划团队牵头编制；ii.在完成项目市场定位后，策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成表格中的大类和中类部分；iii.在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念性方案设计任务书的编写，应填写完成小类内容；iv.在完成概念性方案招标后，结合中标方案，策划团队应组织编写产品标准要点，作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则；b)产品标准手册，本项由执行总裁审批（关注片区）i.在实施方案完成后，项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计，各项专项设计；ii.产品标准手册，为编制交楼及验收标准的依据。顾客敏感点及产品标准要点清单顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点（应填写具体的材料及标准）工艺工序要点大类中类等级小类等级环境设计和景观节点社区外部环境、景观综合形象A入口大门(含门卫岗亭)A与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。围墙（围栏）考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形外部绿地、外部开放空间、商业设施及其他构筑物.A注重景观气势和对行人的引导作用。小区外围灯光设计A公共区域环境部品类别B例如：休闲座椅、太阳伞、垃圾筒、指示牌等小区外围建筑天际线B色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡屋顶形式2)社区级户外公共空间B公共活动场所A考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系，以营造温馨的环境氛围。公共活动场地设置以居民年龄结构为基础，可设为幼儿儿童游戏场地，青少年和老年活动场地。绿化、景观水体B绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因素。水体可分为水池、流水、瀑布和喷泉，根据设计意图和地形采用，注意水体深度和水体边缘处理，以及水体清洁。地面铺装B满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），考虑舒适、自然、协调而对铺装在材料、色彩、组合三方面做出设计。3)商业步行街或商业广场B地面铺装B会所、公建服务设施，步行街，建筑小品等的综合表达以营造良好的环境氛围。安排在居住区主要景观位置上，如居住区出入口，居住区中心，居住区景观轴线或制高点上。街道立面B环境小品B4)示范区、样板房A设计图纸确定A景观的中心，设施的中心。功能相对完整，住宅群体景观、公建群体景观、绿地景观、道路景观综合体现。5)环境其他设施B边缘：不同性质地坪交接处，B软硬质地面、水体与硬地、车道与人行道、地面和墙体交界处，需特别重视，并提出详图护坡、踏步、坡道、树穴B注重形式、材料、色彩组合，设计中提供详图。围栏地面铺装B铺装满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），围栏考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形，设计中提供详图环境小品B分为街道小品和绿化小品特定功能性设施：座椅、护柱、种植容器、垃圾箱，景观性小品：雕塑、水池、喷泉、构架等。位置、尺度和艺术性是环境小品成败关键。户外场地体育设施C健身场地、游泳池B宜结合园林景观设计，同时兼做景观水体。竞技体育场地C有噪声的体育场所宜集中布置，并结合园林景观设计，散布于环境绿化中。无噪声的设施可作为园林景观开放空间设置。休闲体育场地C项目的选择考虑能作为园林景观开放空间。项目选择贴近居民的生活形态。组团内部活动设施B老年人活动场A1.老年人健身、休闲与交流等多样化活动。2.考虑作为青少年或家庭活动空间。3.位置结合居住区各种形式绿地设置。儿童活动场A1.接近住户和住宅单元，便于家长监护。2.空间相对围合，可设在居住组团内。3.考虑家长陪伴和监护的休息设施。4.100-150户设一处，服务半径小于100米。组团6合1A门禁/组团会客/自动贩卖机（小店）/集中信报牛奶箱/保洁及公共卫生设施/娱乐、活动室其他设施C综合场所C1.组团居民都适用的综合性集会广场。2.位置接近小区交通干道。3.广场空间需适当分割，地面铺砌图案丰富。广场布置尺度适宜的景观小品。主题活动场C根据具体项目主题概念确定公共服务设施商业服务A会所A1.以会所建设为项目卖点之一，与中心公共绿地形成项目样板区2.会所设在小区中心，景观最好的位置。菜市场、超级市场B1.位置考虑对外开放的可能，便于该地区居民的利用。2.不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声、异味等影响。服务B金融邮电C一般设在中心地区，布置时要考虑到生活流线。中餐厅、西餐厅C考虑到污染，中餐厅慎重设置。教育B幼儿园、小学、普通中学B1.保证学生上学途中安全。2.考虑学校对外开放，便于该地区居民的利用。3.不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声。4.设计要注意营造良好的整体环境。行政管理C物业管理、居委会、派出所C按项目需要和主管部门要求设置。医疗卫生C社区康服中心、门诊所C容易接近的位置。注意噪声和私密性。住宅组团户外活动环境B建筑组团庭院绿化。儿童活动场B为居民提供良好的户外活动环境。应考虑以下因素：1.形成良好而富有主题特征的景观2.构筑适宜在其中进行各类户外生活活动的空间环境。3.以及住宅间活动的安全和心理要求。4.组团形式有利于形成完整物业管理模式，保证物业管理便利、经济。5.空间组合形式，建筑底层空间布局，组团机动车停车模式。规划建筑群体间园林景观和居民活动内容，以及组团与周边交通组织。形成完整物业管理模式B组团门禁/门卫系统B组团机动车停车模式B首层停车位置B道路系统交通组织采用人车分行的原则B专门的步行道路系统。A1.根据需要确定交通组织采用人车合行或分行的原则，2.道路顺而不穿，方便寻访及识别。3.路网结构合理，考虑机动车道路分级，同时要考虑专门的步行道路系统。4.道路系统设计要注重道路通达性，道路景观和对住宅区环境影响，以及营造良好街道生活氛围。分级的机动车道路系统B生活休闲道路A停车模式B街道停车B1.车辆停放与园林庭院计、组团设计相配合。2.合理确定停车步行距离。按集中停车规模确定停车服务半径。商服中心考虑集中停车。3.非居民停车宜集中，居民停车可分散。4.减少居住区内汽车通行量，减少空气和噪声污染。地下停车库B集中停车场B多层停车库C其他市政配套设施中水系统C中水管网C前期投入大，运营时可节约用水，生态性节能型居住区可考虑采用污水处理系统或与税收集系统。C直饮水系统（分质供水）C净水管网C前期投入大，运营时成本相对较低，较高标准居住区可考虑采用净水处理系统C小区智能化安全防范系统B出入口管理及周界防越报警A设置可视对讲与门控系统。对讲与防盗门控制系统A设置出入口及周边安防报警和电视监控系统。设置电子巡更系统。住户报警B包括红外监视，自动布防，自动报警，紧急报警等功能。寻更管理A设置供电、公共照明、供水、消防、车库等公共卫生设施的电视监控系统信息管理系统B远传抄收与管理B一般中心城市为基本配置，做到水、电、燃气三表户外计量车辆出入停放管理B基本配置，作为客户资源，可与布线服务商分享利益。紧急广播与背景音乐A背景音乐设置应与景观效果配合。信息网络系统B电话闭路电视B起居室、主卧室、书房、卫生间设电话接口，起居室、主卧室、书房、设有线电视接口高速宽频数据网A起居室、、书房、设宽频接口宽带光纤接入网B接入小区产品顾客敏感点项目及质量标准-建筑单体顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点（应填写具体的材料及标准）工艺工序要点大类中类等级小类等级公共部分住宅入口B入口A1、住宅入口标志醒目，综合形象富于个性。2、根据项目定位首层电梯大堂采用精装修。首层电梯大堂B垂直交通B楼梯间B1、不设电梯的楼梯间适当提高装修标准，形成良好顾客界面。2、设电梯的疏散楼梯间采用简装修。楼梯间（消防疏散）D电梯间及走廊B1、电梯大堂作为装修重点之一，适当提高标准。2、电梯选型采用名厂电梯，设计前充分分析运送能力，计算电梯等候时间。电梯B建筑风格建筑立面B建筑立面A1.通过建筑立面，建筑细部，材质以及色彩表现出具有强烈风格特征的建筑形象。2.注重建群体组合，创造与景观环境协调的街景建筑街景B建筑街景A户型设计公共活动区B起居室B1.起居室形状应方正，适宜家具布置2.户内交通线路应避免斜穿起居室。3.起居室面积20-45平方米，如有可能与餐厅分开设置。4.起居室必须开放、明亮有较好的视野和景观。起居室最好与阳台相连。5.结构梁偏向走道和次要房间，卧室内不露梁角。餐厅B1.高标准住宅宜独立设置餐厅，或与厨房在一起合设。2.面积条件限制时可以与起居室合并设置。3.餐厅与厨房相邻设置。餐厅开间不小于2400mm4.开向起居室的门不宜多并应集中开，以减少交通干扰。留有适当的长墙面布置家具，墙面直线长度应大于3米门厅B如有可能尽量设置入户门厅，避免开门见厅。家庭厅B家庭成员内部活动空间，独立于起居室，位于家庭内部。私密休息区B卧室B1.主卧室：15-25㎡，次卧室：10-15㎡。特殊房间2.保证主卧室良好朝向。3.卧室形状应方正，最小开间应保证大于2400mm.4.卧室宜相对集中，并与卫生间临近布置。5.结构梁偏向走道和次要房间，卧室内不露梁角。书房B1.书房开间中线尺寸不应小于2400mm2.高档住宅在面积允许的情况下应单设书房，邻近起居室、主卧室。或可与起居室合设，合设时宜做空间分隔。保姆房B面积：4-6㎡，独立的出入口和卫生间，与家庭卧室分离。辅助区B卫生间B1.厨房卫生间室外管道安放于隐蔽处，减