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000号委托方联系人联系电话评估基准日2011/1/6土地使用权人土地位置土地面积(㎡)5678土地终止日期2079/6/1土地用途住宅用地土地使用权类型剩余土地使用年限(年)68.4土地开发程度五通一平计算指标用地面积(㎡)5678(规划)建筑面积(㎡)35458容积率6.24建筑密度(%)建筑限高绿地率(%)用地性质适建性建筑面积(㎡)楼层建筑结构钢筋混凝土建造年代Ⅱ700方法A方法B948.32地面单价(元/㎡)1670楼面单价(元/建筑㎡)测算人:※※※特殊事项说明2672011/1/24估价方法总地价(万元)市场比较法基准地价系数修正法估价结果土地级别与基准地价商业住宅工业土地基本指标土地规划指标地面建筑物状况现状容积率项目基本情况及估价结果表项目编号:委托方情况土地总价(万元)权重土地单价(元/㎡)楼面单价(元/建筑㎡)商业用地住宅用地OK1580.530.62784446工业用地房地收益(自营)房地收益(商业出租)房地收益(住宅出租)纯土地收益现金流量折现法(出让类)现金流量折现法(其它类)传统方法(出让类)传统方法(其它类)OK2014.363548569-商住综合①商住综合②商业住宅OK0.4请输入建筑面积工业-1.00最终估价结果(万元)土地单价(元/平方米)948.32收益还原法基准地价法成本逼近法剩余法假设开发法估价结果确定理由及说明市场比较发估价结果确定表1、估价结果确定按照地价评估的基本原则和估价程序，经过上述评估方法与计算过程，剩余法评估总价为3257.56万元(土地单价为1730元/平方米)，基准地价系数修正法评估总价为3274.7万元(土地单价为563元/平方米)，两种方法评估结果相距不大，通过对当地地产市场的了解和项目的所在区域环境及宗地个别条件的进一步分析，认为两种方法评估结果均能体现市场实际，故采取两种方法估价结果的算术平均值确定为最终估价结果，则：土地总价=(3257.56+3274.7)/2=3266.13万元楼面单价=3266.13×10000/58151.8=562元/平方米2、分用途确定楼面地价按估价对象所在区域基准地价比例关系确定商业部分及住宅部分楼面地价，假设商业楼面单价为X、住宅楼面单价为Y，则：①X/Y=1350/700②4730X+(58151.8-4730)Y=32661300解上述方程组得出X=522元/㎡、Y=1009元/㎡估价方法楼面地价(元/建筑平方米)948.321670267总地价(万元)估价对象案例A案例B案例C0凤山别墅59号凤山别墅沿街27号凤山别墅区60号待估105811237852011/1/62008/12/52008/4/52008/7/15正常正常正常正常68.4704068.72.222.22.52.8商服繁华程度繁华繁华繁华较繁华道路通达度临主干道临次干道临主干道临主干道交通便捷程度便捷便捷便捷便捷基础设施完善度完善完善完善完善人口密度大较大较大大土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地宗地面积(㎡)56788571139宗地形状规则较规则规则规则规划限制无限制无限制无限制无限制开发程度五通一平五通一平五通一平五通委托方2006估B216号2005估B500号2005估B139号估价对象案例A案例B案例C1001021059810011010210310099.96103.2799.9996.4896.89286.3商服繁华程度100108101102道路通达度100104100100交通便捷程度100100100104基础设施完善度100100102100人口密度100108108100土地用途100100100109宗地面积(㎡)100100100114宗地形状100100102108规划限制100101100100开发程度100100108100容积率土地使用年期(年)土地使用年期(年)容积率-交易情况交易时间交易时间交易价格(元/㎡)估价对象与比较案例因素条件说明-商业用地市场比较法地价测算表土地位置交易情况区域因素主要数据资料来源估价对象与比较案例因素条件指数个别因素区域因素个别因素1.02001.05000.98000.90910.98040.97090.99961.03270.99990.99671.04871.11800.92590.99010.98040.96151.00001.00001.00001.00000.96151.00000.98041.00000.92590.92591.00000.82430.89880.94271.00001.00000.91741.00001.00000.87721.00000.98040.92590.99011.00001.00001.00000.92591.00000.99010.90780.7451797.721021.53586.480.30.30.4780楼面单价(元/㎡)125地面单价(元/㎡)规划限制个别因素修正系数比准价格(元/㎡)权重最终估价结果(元/㎡)交易时间修正系数交易情况修正系数土地使用年期修正系数宗地形状区域因素个别因素人口密度土地用途宗地面积容积率修正系数区域因素修正系数商服繁华程度道路通达度交通便捷程度基础设施完善度比较修正说明780.37总地价(万元)估价对象与比较案例因素修正系数开发程度443.09估价对象案例A案例B案例C0林青桥东学背街1号人民医院宿舍第二栋204室住宅用地桥东路南六巷事业局综合楼西601室桥东新建路81号4栋B座402室待估2293279328562011/1/62009/2/252008/9/282008/3/10正常正常正常正常68.47070705.814.237.379.26基础设施完善度完善完善完善完善公用设施完备度一般较完善一般一般道路通达度临近主干道临近主干道临近主干道临近主干道交通便捷程度交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷环境条件较优较优较优较优商服繁华程度一般一般一般一般人口密度较小较小较小较小土地用途住宅用地商服及住宅用地商服及住宅用地商服及住宅用地宗地面积(㎡)567816.414.510.7宗地形状规则较规则较规则较规则规划限制无限制无限制无限制无限制开发程度五通一平五通一平五通一平五通一平评估方(惠州市)恒正[2009](估)字第B036号恒正估[2008]第607号恒正估[2008]第87号估价对象案例A案例B案例C10010010010010010010010010099.9399.9399.9355.6467.751.2647.98基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100道路通达度100100100100交通便捷程度100100100100环境条件100100100100商服繁华程度100100100100人口密度100100100100土地用途100100100100宗地面积(㎡)100100100100宗地形状100100100100规划限制100100100100开发程度100100100100区域因素个别因素土地使用年期(年)容积率-交易情况交易情况土地使用年期(年)容积率交易时间区域因素个别因素主要数据资料来源估价对象与比较案例因素条件指数-土地位置交易价格(元/㎡)交易时间住宅用地市场比较法地价测算表估价对象与比较案例因素条件说明1.00001.00001.00001.00001.00001.00000.99930.99930.99930.82191.08541.15961.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001883.33029.43309.50.30.350.352784楼面单价(元/㎡)446开发程度比较修正说明地面单价(元/㎡)最终估价结果(元/㎡)2783.61总地价(万元)1580.53估价对象与比较案例因素修正系数交易时间修正系数个别因素修正系数权重人口密度区域因素修正系数土地用途宗地面积宗地形状规划限制个别因素比准价格(元/㎡)交易情况修正系数土地使用年期修正系数容积率修正系数区域因素基础设施完善度公用设施完备度道路通达度交通便捷程度环境条件商服繁华程度估价对象案例A案例B案例C0凤山别墅59号凤山别墅沿街27号凤山别墅区60号待估105811237852011/1/62008/12/52008/4/52008/7/15正常正常正常正常68.44847281.51.51.22道路通达度完善完善完善完善对外交通便利度完善完善完善完善基础设施完善度便捷便捷便捷便捷自然条件优劣度完善完善完善完善产业集聚影响度优越一般较优较差土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地宗地面积(㎡)56788571139宗地形状规则较规则规则规则规划限制无限制无限制无限制无限制开发程度五通一平五通一平五通一平五通委托方2006估B216号2005估B500号2005估B139号估价对象案例A案例B案例C10010210598100110102103100105.46105.94125.3104.8104.8100108.6道路通达度100108101102对外交通便利度100104100100基础设施完善度100100100104自然条件优劣度100100102100产业集聚影响度100101102102土地用途100100100109宗地面积(㎡)100100100114宗地形状100100102108规划限制100101100100开发程度100100108100区域因素个别因素交易时间交易情况土地使用年期(年)容积率个别因素主要数据资料来源估价对象与比较案例因素条件指数-交易情况土地使用年期(年)容积率区域因素-土地位置交易价格(元/㎡)交易时间工业用地市场比较法地价测算表估价对象与比较案例因素条件说明1.02001.05000.98000.90910.98040.97091.05461.05941.25301.00001.04800.96500.92590.99010.98040.96151.00001.00001.00001.00000.96151.00000.98041.00000.99010.98040.98040.88140.95170.92421.00001.00000.91741.00001.00000.87721.00000.98040.92590.99011.00001.00001.00000.92591.00000.99010.90780.7451902.91108.88621.910.30.30.4852楼面单价(元/㎡)136总地价(万元)483.94比较修正说明地面单价(元/㎡)比准价格(元/㎡)权重最终估价结果(元/㎡)852.3个别因素土地用途宗地面积宗地形状规划限制开发程度个别因素修正系数交易情况修正系数土地使用年期修正系数容积率修正系数区域因素道路通达度对外交通便利度基础设施完善度自然条件优劣度产业集聚影响度区域因素修正系数估价对象与比较案例因素修正系数交易时间修正系数567868.401900/1/06018001%0600.20%17.50%0%98%1～5年6～10年11～15年16～20年21～25年26～30年31～35年36～40年①单位面积月租金(元/㎡·月)2020202020202020②出租率(%)95%95%95%95%95%95%95%95%总收益(万元)0.00000.00000.00000.00000.00000.000