(中海)项目部管理手册

项项项目目目管管管理理理手手手册册册-2-目录〔雨景花园〕项目部质量目标.........................1〔雨景花园〕项目部岗位职责.........................3〔雨景花园〕项目部人员行为规范....................21〔雨景花园〕项目部招投标执行小组成员..............23〔雨景花园〕项目管理流程..........................24〔雨景花园〕技术管理工作流程..................25〔雨景花园〕设备安装工程控制流程..............26〔雨景花园〕计划管理流程......................27〔雨景花园〕投资控制流程......................28〔雨景花园〕投资程序说明...................................29〔雨景花园〕材料控制流程......................33〔雨景花园〕套餐装修管理流程..................34〔雨景花园〕地盘归档资料目录..................35〔雨景花园〕地盘文件管理说明...............................38〔雨景花园〕技术工作平台..........................44设计及标准做法篇..............................46注意事项篇....................................56施工技术篇....................................57〔雨景花园〕一期验收及入伙问题总结................60附：新到学员培训大纲工程配合指引监理配合要求-1-〔雨景花园〕项目部质量目标月度工作计划完成率100％；对项目进行有效监控，对施工现场巡视至少每周一次，问题处理率90％、及时率80％；统计公式：一周内处理完毕的问题数／一周内发现的总问题数×100％对工程质量进行有效监控，一般性偏差问题处理率90％，系统性偏差处理率100％；统计公式：出现系统性偏差并处理的次数／出现系统性偏差的次数×100％出现一般性偏差并处理的次数／出现一般性偏差的次数×100％入伙前，房间验收率100％，发现问题处理率100％；统计公式：入伙前验收的房间总套数／入伙房间总套数×100％处理完毕问题数／发现问题总数×100％；地盘撤消前，顾客有效投诉的处理率100％，不超过2个工作日回复业主投诉处理意见率达98％，回复客户服务部不超过1个工作日；-2-统计公式：有明确处理结果并获得业主认可的投诉次数／总投诉次数×100％；回复没有超过2个工作日的投诉次数／总投诉次数×100％；配合客户服务部完成投诉处理工作率100％。-3-〔雨景花园〕项目部岗位职责根据雨景花园项目管理的需要，以ISO9000质量管理手册及公司管理制度为依据，对项目部构架及各岗位职责进行调整和补充，要求项目部全体员工明确自己的职责，主动为项目管理体系的完善做出贡献。经理：1、负责贯彻落实公司各项规章制度、方针政策；2、代表公司履行判分合约中甲方的相关责任义务，督促分判商责任及义务的落实情况；3、负责项目部事务的全面领导工作；4、负责对监理部及相关施工单位的管理工作；5、负责召集和主持项目管理办公会（定于月中和每月最后一周周三。月中会议为扩大会议，各组组长、地盘人员参加）；6、负责项目部权限范围内的分判委托的管理工作；7、保证项目部与其他部门、地盘、子公司在日常工作中进行良好的配合；8、指导、监督、协调、激励项目部员工的工作；9、协助合约部做好所属工程成本的分析、预测并配合公司进行分判合约的审核及对分判商的选择；10、初步审定项目部员工的考勤和休假申请；-4-11、对项目部的费用报销进行审核。12、建立和维护与相关业务单位之间的公共关系；13、完成公司领导交办的其它工作。副经理（一）1、在经理外出并授权的情况下，代行其职责；2、负责地盘ISO9000运作及质量保证体系的维护；3、负责召集组织地盘周例会；4、负责设备施工单位进场的交底工作；5、负责组织零星工程的验收工作；6、负责协调配合人防、消防、环保、电梯、燃气、水电等专项工程的验收管理工作及相关资料归档的管理工作；7、负责设备工程的技术、材料管理工作。编制设备工程出图计划、材料供应计划、施工单位进场计划、施工计划调整审核等。配合设计部完善、补充设计变更的签发、组织设备工程图纸审核。协调监理部指导设备工程的实施，并对设备工程进行每周巡视检查及封闭落实；8、负责对整个项目主要设备工程施工单位后评估的管理工作；9、负责协助监理部对CI策划落实及现场安全文明施工的管理；10、负责工程临时水电的规划及开工前施工场地的规划布置和施工场地移交的组织工作；-5-11、负责配合营销部、物业公司对入伙、售楼处维护等配合协调工作，负责对营销、物业的移交工作；12、配合地盘经理对设备工程的成本分析。审定出粮、现场签证、权限范围内的分判委托、工程决算的管理工作；签署设备物资申请单及零星材料申请单；13、负责设备工程管理的总结工作；14、组织及管理项目部员工的培训工作；15、完成公司领导和地盘经理交办的其它工作；副经理（二）1、负责总工期的控制，并与研究策划部、设计部、经营销售部协调项目发展进度计划，而且及时检讨和局部调整计划，提出进度预警通报，初审工程总进度计划；2、负责出图计划、分判计划、材料供应计划、工程进度计划的编制管理；3、对整个项目提出CI策划方案；4、负责土建单位进场的交底工作；5、负责编制建筑材料样板计划表，督促有关单位部门报送及审批；6、负责样板房施工中的各项现场配合工作；7、负责解决工程进行中的技术问题，实施工程样板的监控，对在建工程进行每周巡检，并记录封闭；8、负责套餐装修、维修管理的组织工作。召集主持套餐装修-6-例会、工程验收、客户投诉等工作；9、配合客户服务部对售后维修队伍的培训工作；10、配合地盘经理对土建工程的成本分析。审定出粮、现场签证、权限范围内的分判委托、工程决算的管理工作；签署土建物资申请单及零星材料申请单；11、协助地盘经理组织项目竣工验收事宜，负责施工资料归档的管理工作，主要土建施工单位的后评估工作，工程管理内部总结工作；12、负责执行地盘例行工作，包括编写地盘月报表、地盘记录及地盘会议记录等相关文件及报表；13、完成公司领导和地盘经理交办的其它工作；结构工程师1、负责项目技术管理和实施工作：2、负责设计图纸及变更下发前的审核及核对工作；3、负责对公司设计部、装饰部的联络工作，参加各阶段、各专项图纸会审，审核图纸会审记要；4、配合公司组织有关部门、有关单位参加研讨并确定重大技术方案；5、负责解决监理部报送的土建专业存在的技术问题，组织解决设计中土建与水电专业之间存在的矛盾和问题并审核重点部位和关键工序的施工方案；6、定期进行现场巡视，及时发现和解决建筑功能性问题，进-7-行设计变更完成情况的检查工作，对施工中存在的涉及到外立面、分户面积、使用功能方面的问题及时与公司请示和沟通，或将现场的处理意见及时反馈给设计部；7、根据现场实际情况，起草各类文件，及时解决工程中存在的各类施工或技术问题，并负责编制工程技术总结；8、结合工程实际情况编制各阶段、各专项设计的详细出图计划，配合并督促设计部跟进和落实相关出图时间；9、编制各阶段装饰材料样板及应由公司设计部或装饰部确认的施工样板的确认计划，并组织相关样板的确认工作；10、负责每周技术例会的组织工作；11、根据各阶段补充设计或设计变更，提出新增工程项目；12、完成地盘经理交办的工作。材料工程师1、负责项目材料管理和实施工作；2、根据工程进度，配合材料使用情况，控制及调整甲供材料使用计划；3、组织施工单位进行甲供材料的计划申请工作，并负责组织甲供材料的进场验收和发放工作，根据合同对甲供材尾量提出预警通报；4、负责监督办理材料有见证送检工作，对于不合格材料退货处理并进行跟踪；5、负责编制材料付款申请书，并提供供应商供货评估及扣款-8-资料；6、负责向已确定的材料供应商采购零星材料；7、记录和协助处理项目废料及余料回收工作；8、负责地盘固定资产管理，包括验收、清点、保管、核数、安排维修、保养的工作；9、协助监理部进行文明施工的检查落实工作；10、管理地盘备用金，负责一切现金支付及报销，并进行分项账目记录；11、负责项目部人员考勤登记工作；12、完成地盘经理交办的其它工作。造价工程师1、负责项目造价管理和实施工作；2、按照公司程序实施对项目部权限范围内的工程进行分判、委托的组织工作；3、负责总造价的控制，并与合约部协调项目成本控制计划，而且及时检讨和局部调整计划，提出造价预警通报；4、负责现场工程量的签证确认工作，复审监理单位确认的签证；5、负责工程款粮单建库及审核工作；6、负责项目合同及合同附件、委托的管理工作；7、负责将由设计变更或现场签证引起的造价增加量报告给合约管理部，并做好补充预算的初审工作；-9-8、配合合约管理部向有关单位索赔、理赔工作。9、编制项目决算工作计划并报请地盘经理审核组织实施；10、完成地盘经理交办的其它工作。内业工程师1、负责项目部内业管理和实施工作；2、负责项目部ISO9000运行及项目部管理制度执行情况的检查工作；3、负责项目归档资料目录的编制和说明；4、负责项目部内部会议纪要的整理工作；5、负责项目部外发文件的编号整理工作和归档工作；6、负责项目部归档资料的封闭工作，定期对项目部归档资料进行检查并督促相关工程师进行整改；7、负责项目部印章的管理工作；8、负责项目部电脑的和内部网的维护工作；9、负责对监理部报送的《监理月报》进行审核，并将审核结果抄送监理部；10、完成地盘经理交办的其它工作。总监理工程师1、在地盘领导下负责现场质量、工期进度、安全、文明施工、资料归档的协调管理工作；2、确定项目监理机构的组织形式，人员配备，工作分工及岗位职责；-10-3、主持制定项目监理规划、签署专业监理工程师编制的监理细则；4、组织全面实施监理规划及监理细则，协调好工程实施过程中各方面的工作；5、对整个施工现场的质量、进度、安全负责；6、组织召开监理内部例会；7、组织对建筑实体工程的质量、进度、安全等联合大检查；8、在地盘的指导下，进行监理人员的行为管理：组织、检查、考核监理人员的工作，对不称职的监理人员及时进行调整，保证监理机构有序、高效地开展工作；9、安排监理人员对分包单位、材料供应商资质进行审查，签署审核意见；10、签署承包商提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件；11、签署承包商提交的重要申请、计量支付证明文件和竣工结算；12、对施工单位的表现给予奖罚提出初步意见；13、主持或参与工程质量缺陷与事故的调查；14、主持开工预备会议及工程例会；15、签署监理对外发出的指令、文件、报表及报告；16、主持调解合同争议，处理索赔事宜，签署索赔处理意见；17、全面协调监理部与业主、承建商以及公司各部门的沟通-11-和工作联系；18、签署分部分项工程质量的验收评定资料；19、审核承包商的竣工申请报告，主持工程项目的竣工初步验收；20、组织工程初验，并参与业主主持的工程竣工验收，签发工程移交证明书；21、签署监理档案资料；22、对项目发展中的工程监控进行总结；23、参与项目组织的后评估工作；23、总经理及地盘经理安排的其它工作。技术负责人1、熟悉设计图纸和变更要求，检查承建商按图施工情况；2、进行监理部图纸、变更和其他技术文件的处理、跟进；3、参与考察并审核分包单位和材料供应商资质，报总监审批；4、审核并汇总施工单位提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件，报总监审批；5、负责监理部的技术管理工作，及时组织审查图纸和会审；6、负责与业主有关设计管理人员沟通联系，及时解决图纸和设计变更中出现的问题，监督落实设计变更实施情况；7、参与工程质量缺陷与事故的调