房地产开发项目管理(精)

房地产开发项目管理中国石油大学(华东)经济管理学院田玉英目的:熟悉房地产开发项目全生命周期领会现代项目管理的思想，掌握现代项目管理理论与过程。学会用现代项目管理的方法来指导房地产开发项目实践一、房地产开发项目管理理论1.房地产开发项目定义、特征、生命期与阶段2．房地产开发项目管理理念、过程、内容项目特点:明确的目标有明确的起止时间有资源限制目标的独特性项目成功工具和技术九大知识领域核心功能范围管理人力资源管理时间管理沟通管理成本管理风险管理质量管理采购管理项目综合管理项目干系人的要求项目管理框架执行过程控制过程计划过程开始过程关闭过程二、房地产开发项目管理组织项目管理组织设计：根据项目实际情况选择合适的组织形式建立项目团队职能型组织、项目型组织矩阵型组织项目组织项目织结构的设计过程:因事设岗,因岗设人设机构确定项目目标设事设人实现目标实施实施定职责授权分层次定制度目标划分工作划分机构及职责划分人员及职责确定检查及反馈组织运用项目组织项目组织结构的设计原则:项目组织设计原则整体性原则目标统一性原则统一指挥原则分工协作原则适当管理放宽原则精干高效原则均衡性原则集权与分权结合权力职责对等稳定性与适应性相结合原则三、房地产项目管理流程分步骤明确每个步骤地工作内容、技术和工具、可交付成果1.启动项目2.计划项目3.执行4.收尾1.启动项目开始一个项目或项目阶段，该过程组的成果确定了项目的用途，明确了目标，并授权项目经理开始实施这一项目。1.1确立项目明确项目需求：需求分析分析项目可行性：可行性研究定义项目目标：SMART原则识别需求需求表达1.启动项目1.2任命项目经理项目经理是项目整合者，主要是起沟通协调作用项目经理的角色和职责项目经理技能要求授权项目经理项目经理应具备的能力优秀的领导能力快速的应变能力良好的人际交往能力运用项目管理知识和技能的能力高效的激励能力非凡的沟通能力高效的时间管理能力项目经理应具备的能力1.启动项目1.3分析项目干系人干系人定义干系人的重要性如何分析干系人1.4召开启动会议2.计划项目将确定、协调与综合所有部分计划所需要的行动形成文件，使其成为项目管理计划。2.1确定项目范围确定项目目标后第一件事做什么？我们都有过这样的经历吗？不清楚具体要做哪些事做项目过程中忘了一些工作做项目过程中多加了一些工作不清楚责任的边界在哪里不详细知道项目都有哪些具体任务，无法估算项目工期、进度、预算你的项目看上去总是没完没了工作范围变更对工作造成很大影响解决办法把要管理的项目定义清楚明确什么工作包括在项目中行动步骤定义项目范围制作工作分解结构制作工作分解结构说明书房地产开发的主要阶段划分投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段房地产开发项目生命期管理内容工作分解结构示例2.2配置项目资源确定项目角色、职责、汇报关系行动步骤组织分解责任分配矩阵人员管理计划表：责任矩阵图工作分解结构组织责任者项目经理项目工程师程序员确定需求614设计613开发修改外购软件包261修改内部程序361修改手工操作系统流程461测试测试外购软件包221测试内部程序221测试手工操作流程221安装完成完成安装新软件包54人员培训215责任矩阵图表中数字1、2、3、4、5的含义如下。1—实际负责；2—一般监督；3—参与商议；4—可以参与商议;5—必须通知；6—最后批准。2.3编制项目进度表我们的问题:项目工期是否合理？怎么算出来的？怎样得出项目的进度计划？要考虑什么问题如何确定项目活动计划的开始与完成日期?如何优化工期解决办法:1．活动定义2．活动排序3．活动历时估算4．编制项目进度表5．进度控制实战演练1.甘特图、网络图、里程碑图2.三点估算技术3.关键路径法4.关键链技术5.工期压缩6.资源平衡7.项目管理软件应用带有日历的项目网络图设计6-16-15代码编写6-167-15代码更新6-166-30代码疑问6-166-23单元测试7-167-31单元测试7-17-15单元测试6-246-30编写手册6-167-15系统测试8-18-15甘特图(横道图)3.甘特图或条形图里程碑图里程碑事件一月二月三月四月五月六月七月八月转包签定▲计划书的完成▲设计检查▲子系统测试▲第一单元实现▲产品计划完成▲图5-38里程碑图示例2.4制定项目质量保证计划判断哪些质量标准与本项目相关，并决定应如何达到这些质量标准。行动步骤找出质量标准制定质量保证计划1.质量规划2.质量保证3.质量控制2.5制定项目风险预案项目会有什么潜在的问题?潜在的风险影响有多大?风险发生的可能性有多大?如何应对风险？行动步骤计划风险管理\识别风险\评估风险制定风险预案实战演练开发风险登记册2.6制定项目沟通管理计划项目涉及到的人和组织方方面面，实际一个项目很少是因为时间，进度，质量系统的问题而失败，相反不能有效的沟通等一些非技术性的因素才是导致项目失败的重要原因。行动步骤利害关系者分析确定要沟通的人确定要沟通的事确定沟通方式2.7制定项目采购计划确定从项目组织外部采购哪些产品、服务或成果能够最好满足项目需求行动步骤确定采购哪些东西确定采购方式确定采购合同形式确定采购流程编写招标文件制定评标标准2.8确定项目预算项目要花多少钱？预算怎么做出来？是否合理？行动步骤估算每个活动的成本建立项目成本基线3.执行项目管理计划3.1执行计划执行项目管理计划3.2沟通项目信息向下发布指令向上汇报的业绩和问题3.3建设高效项目团队组建团队建设团队3.4招投标确定合格投标方发投标邀请函发标书回收标书开标评标决标签合同4.监控项目执行4.1监控范围检查是不是做了该做的事检查该做的事是不是做完了4.2监控绩效确定项目状态确定项目效率预测项目未来4.3监控质量因果图控制图流程图直方图帕累托图趋势图统计抽样检查4.4监控风险识别、分析和规划新生风险追踪已识别风险监测风险预案的触发条件监测残余风险审查风险预案的实施并评估其效力4.5控制变更发现变更执行变更监控变更4.6管理项目利害关系者满足要求关注需求分清职责平衡冲突考核评价5.收尾项目5.1项目验收5.2项目合同收尾5.3项目评审5.4项目经验教训总结5.5项目文档整理5.6项目庆功会5.7项目团队解散四、项目成功的因素高层领导的支持明确的目标和范围优秀的项目经理项目团队积极参与客户全程参与分包商的良好沟通严密而灵活的计划随时监控和反馈正确的技术