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第二部分市场篇一、总体市场环境分析1、市场供给量分析☆数据来自北京市统计局网站今年前三个季度，北京市房地产开发投资虽然受中央71号、121号等文件的影响，但是增长势头依然明显，１至８月份累计完成投资733.9亿元，同比增长20.8%。1至8月住宅完成投资397.2亿元，同比增长16.；办公楼完成102.1亿元，同比增长56%；商业营业用房完成43.6亿元，同比增长55.7％。☆数据来自北京市统计局网站2003、2004年1-9月北京房地产开发面积统计表（单位：万平米）8299.691131.187420.12889.240200040006000800010000开复工面积竣工面积2003年1-9月2004年1-9月2003、2004年1-8月房地产投资比较表（单位：亿）607.534265.428733.9397.2102.143.60100200300400500600700800总完成投资额住宅完成投资额办公楼完成投资额商业用房完成投资额2003年1-8月2004年1-8月从商品房供应看，截至9月底，北京市商品房屋开复工面积达8299.69万平方米，比上年同期增长11.86％，竣工各类商品房万1131.18平方米，同比增长27.24%。北京市房地产投资资金到位较好，外商直接投资回升。截至8月底，地产开发本年到位资金1353.7亿元,占全市房地产本年到位资金的72.6。在本年到位资金中，外商直接投资到位14亿元，同比增长2.9倍。由于资金到位充裕、及时，对北京市房地产开发投资的稳步增长，起到了积极的保障作用。受一系列土地政策的影响，截至8月底，北京市房地产开发企业用于土地开发的投资为11.9亿元，同比下降３６．５％，本年完成土地开发面积161.7万平方米，同比下降56.2；本年购置土地面积268.7万平方米,同比下降58.2。随着后几个月土地出让方式的结束，各开发企业将把主要精力投入到现有工程的开发上，北京市整体开发投资速度将保持适宜的发展水平。市场需求分析对于需求市场的了解主要考察近年来销售面积、销售额的增长状况，也是直接反映社会购买力的重要指标，同时了解目前消费者的消费特征及走势。1999-2003年商品房销售面积统计表（单位：万平方米）1999-2003年商品房销售额统计图（单位：亿元）☆数据来自北京市统计局网站从以上图例可以看出：近五年来商品房的销售额和销售面积在飞速增长，尤其2000年以后增长速度更快、增长率更高。其中个人住房消费，自从1998年取消福利分房以来，其需求被很快释放并呈现高增长态势，至2003年个人住房消费占全部住宅消费的比例非常高。但从销售额和销售面积的增长率比较来看，销售额平均增长率低于销售面积增长率544.4484.7956.9898.212051127.517081604.41895.51771.105001000150020001999年2000年2001年2002年2003年总销售面积商品房销售面积307.5232470.7409.3609.6531.7813.8716.71095.54864.250200400600800100012001999年2000年2001年2002年2003年总销售额商品房销售额7-8%，也从侧面说明商品房的平均销售价格在下降并且也反映了商品房消费结构的变化，更加趋于大众化。另据北京市统计局相关数据显示，截至8月底，北京市累计销售各类商品房屋987.9万平方米，同比增长41.3％，其中住宅902.5万平方米，同比增长36.5％。销售给个人的商品住宅面积达894.5万平方米，占商品住宅销售总量的99.1％。据此，我们也可以看到，北京房地产市场需求潜力依然巨大。相关市场详解及预期办公楼市场一到九月，总的办公楼施工面积，新开工面积，竣工面积都在增加，特别是办公楼的竣工面积达到了77万平方米，同比增长将近200％，销售面积增长260％。从办公楼的价格看，整个从2002年开始，办公楼的价格有所下降，特别是2004一到九月份下降了23.96％，从价格绝对值看，北京的价格弱高于上海的价格，根据这些对市场的分析，我们对2005年的市场做了一下预测，首先供给还会增大，办公楼产品将会逐步趋于完善，5A级写字楼将成为市场主流，整个办公楼面积将在200万平方米左右，均价应该在一万每平米左右。商业用房2004年一到九月，商业用房竣工、开工面积同比有所增长，但新开工面积有所下降。整体市场在2004年年初价格有一定下滑，同比下降大概16.54％，第二、三季度价格有一定量的回调，略高于去年同期水平。一到九月销售面积与2003年同期同比上涨了119.6％，总体销售额达到28.23亿，是近几年一个最高水平。针对这样的市场情况，我们分析出，今年商业用房市场处于价格相对稳定、销售情况缓慢上涨这样的一个市场态势。通过对历年市场经验的总结分析，以及我们对2004年一到九月份供给需求的分析之后，我们认为2005年商业用房还是进入比较好的发展阶段，有可能成为一个市场新宠，施工面积预计七平万平方米左右，新开工可能是三百万平方米，销售面积将突破100万平方米，我们认为，整个北京市场，总体上应该是处于比较良性的发展阶段，应该是总体供需两旺。产品行情分析办公用房▲独栋写字楼亦称总部概念，其一般规模体量在2000-10000㎡不等，甚至20000㎡，受中国入世影响，一些较为知名的企业纷纷将总部设在北京，与以往开发模式不同的是，更多的企业更希望拥有自己的独立办公场所，由此诞生了总部经济需求。此类产品需求特点较为明确，专业性、主题性需求是其本质特点，亦成为词类产品前期运作中不容忽视的潜在客群。▲TOWNHOUSE式办公楼随着TOWNHOUSE产品的盛行，以其设计形态为主的写字楼相继诞生，如森根国际，其面积一般在180㎡以上，究其产品本质就是迷你型总部写字楼，其需求住力亦为创意型公司，由于此类产品位置较偏，销售情况一直走低。▲超小户型办公楼受银行贷款政策影响，办公楼由原来的大户型产品逐渐向100㎡甚至更小面积的产品发展，这一变化是由目标需求的特点所决定的。▲健康办公楼受SARS影响，旧有办公楼在整体通风效果上存在明显缺陷，这样，对于现有办公楼购买群体而言，通风效果好的健康型写字楼成为未来需求的重点。价格行情分析我公司的市场监控数据显示，截至8月底，全市普通商品住宅平均售价为4949元／平方米，住宅平均售价为4491元／平方米，分别比去年同期上升7.3％和4.4％。写字楼从2003年7月份到2004年3月份北京写字楼售价总体处于上升态势。由于2003年上半年SARS的影响，去年7月份写字楼价格降到了13000元/平米以内，而本年度2月份则涨到15000元/平米以上，3月份略有回落，但由于众多利好因素，写字楼市场价格还将继续坚挺。我们认为，北京房地产市场价格虽有所上涨，但这种波动还是属于区域内的价格波动，整体市场还是稳定正常的。今年上半年房价上涨，主要是受个别项目的带动，从而拉高了北京市整体的商品房价格。区域市场环境分析一、东南三环及其周边地区物业现状分析：（一）、总体状况分析：北京市东南三环沿线地区作为CBD、方庄、木樨园与亦庄经济技术开发区的衔接地带，依托南城开发的大势和政策优势，凭借其特殊的地理位置、完善的配套设施和便利的交通条件，物业发展态势良好：普通住宅市场发展迅速，先后出现了一批性价比较高的特色楼盘，导致区域竞争日趋激烈。在周边区域内，尤其是方庄地区聚集着大量的中小公司，从而为商务办公市场的发展开辟了较大的市场空间。目前，随着区域经济的发展，商务凝聚力逐渐增强而市场反应相对滞后，办公空间供给有限，这样就使得区内写字楼的出租率高于市场平均水平，商务办公市场发展空间巨大。（二）、住宅市场现状分析：趋成熟，品质逐步提升，竞争日益激烈。自2003年至今，先后有20多个项目陆续进入市场。随着存量规模的增大，竞争的加剧以及客户购房心理的成熟，整体区域市场的住宅产品在建筑外观、景观规划、户型设计、社区配套、物业管理及智能化等方面的水平不断提高，其中以新项目的性能价格比优势尤为突出。东南三环沿线及周边区域重点项目列表：住宅重点项目列表物业名称均价建筑形态项目规模(万平米)社区配套绿化率园境规划主力户型CBD总部公寓6888板楼40超市、洗衣、邮政、医疗、银行30%中庭花园2居:98-116方丹苑6260板楼塔楼7小型超市35%“米罗庭院”西班牙风格2居:86-105晶城秀府6600板楼10.2社区会所、超市等33%普通绿化3居:130-150时代紫芳馨园6400塔楼4银行、医院、学校30%普通绿化2居:70-85芳星园5900塔楼11小型超市35%普通绿化1居:45-70筑梦缘6600板楼4.8小型超市44%双围合三花园2居:110-130北欧春天6300高层板楼18社区会所、超市、洗衣、邮政、医疗、银行40%岭南派风格园林3居:135-165平均6421元/㎡东南三环沿线及周边地区住宅市场重点分析：1)区域竞争日趋激烈导致住宅产品性价比不断提升。开发商针对区域客户的心理特征和消费偏好，在合理控制价格的同时，在最大限度内提高产品品质，以期通过形象包装、产品设计等方面的差异性形成项目特色和竞争优势，在市场中迅速打开局面。2)虽然南城的房地产项目正在逐渐升级，但是与北部、东部相比，其房价差异仍然很明显。该地区楼盘和北部、东部同品质项目价格差大多在1500-2000元/㎡之间。其差距主要是由于南城的区域价值还未完全体现，与北部、东部成熟市政配套相比还有差距，再者就是一些远期利好还未完全显现出来。3)目前南城二环以内的项目价格普遍在7000元/平方米左右，位于二环和三环之间的项目价格大约在6300元-6800元/平方米，而位于三环和四环之间的项目价格在4500-6000元/平方米之间。4)目前，本项目区域内的重点住宅项目均价集中于5500－6500元/平米之间，主力户型基本为2居和3居,面积90－150平米。对本案的启示：目前东南三环沿线及周边地区的住宅市场竞争日趋激烈，各项目纷纷控制价格，提高品质以增强竞争力，吸引更多购房者的关注；与此同时，区域客户的购房心理更加成熟，面对众多备选项目，眼光更为挑剔，要求更加苛刻。较多相近项目的出现满足了市场对高性价比住宅的要求，受到广泛关注，极大的分流了区域客源，为同档次项目造成了巨大的竞争压力。（三）、商务办公市场现状分析：目前，东南三环沿线的商务办公氛围已初步形成，整体区域呈现出与西南三环大量中低档住宅聚集所不同的现代城市面貌。实惠的售价、优越的位置、通达的交通以及分布于东南三环沿线的商务机构和方庄地区成熟的生活配套使这一区域特别是方庄地区聚集了大量的中小公司。1、区域内重点商务办公物业列表：※区域重点写字楼列表项目明称地理位置租金出租率按建筑面积计算按使用面积计算金城中心铁匠营桥西北2.8元/M²/天3.2元/M²/天70-80%安富大厦方庄桥西南角3元/M²/天3.3元/M²/天90%万富大厦玉蜓桥东北角3.5元/M²/天4元/M²/天90%南方证券南三环中路2.3元/M²/天－90%※区域重点商务公寓列表物业名称项目位置物业性质均价建筑形态项目规模(万平米)装修标准建设状况富顿中心朝阳东三环南路劲松桥东北角写字楼/公寓9500板塔结合100400精装修现房甲方乙方丰台方城圆一区20号楼商住公寓7500塔楼80800毛坯现房优士阁朝阳国贸桥正南1500米，双井桥西南角商住公寓9300塔楼90924菜单式现房嘉业大厦丰台南三环刘家窑环岛东侧500米路南商住公寓5500塔楼40000毛坯现房远洋商务朝阳东四环八里庄西里1号商住公寓8980高层板楼33667公共部分精装修现房住邦2000朝阳东四环慈云寺桥东南角写字楼/商住公寓11000板塔结合250000公共部分精装修一期已入住、二期期房领行崇文广渠门桥西南角商住公寓7500高层板楼96000毛坯期房平均价格8470元/㎡2、东南三环沿线及周边地区商务办公市场重点分析：A)商住公寓市场分析：区域重点商住公寓项目5个（龙珠