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因地制宜平稳收官2020营销为王,市场博弈将“白热化”——襄阳房地产市场2019年总结及2020年预判本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖北中原地产襄阳事业部2020年1月Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2020报告数据统计说明数据来源：襄阳市国土资源规划管理局、襄阳市住房保障和房屋管理局、襄阳市房地产业协会统计范围：仅统计襄阳市区纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地统计区域：襄阳主城区计算方式：平均溢价率=AVERAGE（溢价率）库存去化周期=库存量/近12个月的月均去化量Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2020年度关键词报告框架襄阳政策篇土地篇新房篇城市发展篇预测篇Part1年度关键词Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2020房住不炒，坚持稳字当头“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一概念在2016年底的中央经济工作会议中首次被提出，近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策的总基调。调控措施政策效果•从2019年7月份的中央政治局会议，到年底的中央经济工作会议，高层一再强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位；•围绕“房住不炒”的总基调，2019年，各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况，相继实行“因城施策”的调控措施；•中原地产数据中心数据显示，2019年全国房地产调控次数高达620次，刷新历史记录，2018年全年仅450次，同比上涨幅度高达38%。•2019年12月在中共中央政治局会议上不提房地产，说明目前房地产市场下行压力较大。换个角度讲，之前的稳地价、稳房价、稳预期已渐显成效，即稳住房价不上涨、稳住地价不上涨、稳住预期不上升的目标已经基本达成；•2019年，楼市调控政策指向性明确，全国楼市降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2020一城一策2019年两会期间，中央首次明确提出“一城一策”、“长效机制方案试点”，在此基础上各地楼市政策双向精准调控，既有放松，又有收紧，加强对真实居住需求的保护。政策类别颁布政策的地区/城市完全放开落户限制海南省、广西省、石家庄、宜昌、宿州、江苏省（除南京、苏州之外）、城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制人才引进海南省、福建省、北京、广州、上海、天津、镇江、常州、西安、高碑店、芜湖、海口、呼和浩特、宁波、南京、珠海、苏州、大连、武汉、杭州、宜昌、芜湖、常德、三亚、郑州、南通、江门、佛山、温州、石家庄正定县、苏州吴中区、天津滨海新区、杭州余杭区、北京通州、北京顺义、四川天府新区、三河市燕郊缩短社保年限南京、珠海、宁波、广州、南京高淳区区域内定向微调珠海、东莞、江门提高住房公积全额度海南省、成都、郑州、佛山、惠州、扬州延长贷款年限青鸟、广州取消限售大连、开封暂停/取消限价衡阳、阜阳政策含义•一城一策’可理解为中央政府的新调控策略，即地方政府在中央政府‘因城施策、分类指导’下，结合本地情况制定城市房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，是地方自己的解决方案政策要求•通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，要在中央“房住不炒”的大逻辑下进行，同时地方也应承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现地方调控政策的灵活性，同时又能避免统一调控带来的风险政策含义•未来调控会更加精准化，地方“一城一策”将会成主流，这对于建设房地产市场长效机制、保证居民住有所居和提升居民幸福感具有重要意义注：据不完全统计，2019年各地城市“因城施策”微调政策汇总Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2020抢人大战2019年，人才争夺战逐步进入白热化阶段，从一线到三线，从内陆到沿海，各大城市在“抢人”上使出了浑身解数，人才落户政策内容也涵盖了落户、住房、租房、补贴等多个方面。4月份以前5月至7月8月9月-10月11月之后多城以调降人才落户门槛为主•呼和浩特、保定、宁波等市则推出了人才购房补贴类激励政策人才新政不断发力•上海、天津、南京等市开始有部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。在这其中，长沙最为典型地方调控主要关注房价红线•苏州、西安等市相继升级调控，广州、南京、天津市滨海新区、苏州和三亚等重点城市和区域的人才新政上线全面取消人才落户限制•新乡、漯河、晋城、宜昌，广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市加入全面取消人才落户限制的阵营人才政策发布持续井喷•累计超过20个城市在11月发布不同形式的人才吸引政策，12月一边抓调控，一边抢人才的现象还在持续面对这一系列人才新政，市场的反应明显，在“零门槛”的落户政策下，一部分受压抑的刚性需求被不断激发。尤其在西安、武汉、杭州、天津等强二线城市，对刚需来说，零门槛落户的含金量比三四线城市高，在“户口即房票”的政策吸引下，为城市带来了许多新鲜的血液，同时也为刚需一族带来了购房机遇。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2020融资难政策端房企端房企出路•融资渠道上，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多，融资端的紧缩，从未像2019年这般严厉；•5月17日，银保监会发布23号文，融资渠道陆续收紧，房企融资规模也开始收缩；8月，32城银行房地产业务专项检查；9月4日的国务院常务会议提出，明年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域……•融资成本持续上升：据克而瑞统计，2019年受监测的95家典型房企的融资成本持续上升并突破7%，较2018年的6.53%上升了0.54个百分点；•境外融资占比持续加大：据中原地产统计，2019年，受监测房地产企业海外融资总额达到752亿美元，同比上涨52%，发债总额创下新高。•房地产开发商需新将重心放到产品差异化、成本管理和运营效率上；•从长期发展的角度，如何提升企业回款能力、优化自身财务结构，实现高质量发展，获取资本市场认可，决定了房企上市的最终效益。中国监管机构正严密监控房地产开发商的融资渠道，相关调控已扩大到境外债券市场、信托融资，以及商业银行贷款等融资渠道，境内融资的收紧，令大部分房企转向海外发债。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2020LPR8月，央行公布：自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR，作为各银行新发放贷款定价的主要参考，同时作为浮动利率贷款合同的定价基准。◆新LPR形成机制的改革要点及与旧LPR机制差异对比：改革要点改革前改革后意义报价方式央行基准利率参照公开市场操作利率（MLF）加点形式，公开市场操作利率低于基准利率，可引导贷款利率降低有利于缓解企业贷款压力期限品种增加期限仅有1年期一个新增5年期以上贷款有利于住房抵押贷款等长期贷款利率定价享受LPR贷款利率优惠报价行范围以四大行（中、农、工、建）银行为首的10家全国性国有银行及股份制银行在原有10家银行的基础上新增8家，涵盖城市商业银行、农村商业银行、外资银行、民营银行各2家，扩大到18家新增贷款定价能力强的中小银行，更多银行有发言权报价频率每日报价1次每月20日报价一次（节假日顺延）避免LPR受短期冲击而产生大波动，保证LPR利率在相对较长的时间保持稳定，减少对商业银行经营的影响新LPR在贷款定价中的应用新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准，银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价。新LPR应用情况纳入MPA考核银行的LPR应用情况及贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估（MPA），督促各银行运用LPR定价。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2020LPR自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。房地产规定房地产影响•首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率•二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点•从整体趋势来看：鉴于LPR未来预期下行，其对应的收益率也将下行，银行要保持原有收益水平，必须提升风险偏好，而房贷对于银行而言仍然属于安全属性优质的资产，因此房货利率长期来看下调可能性不大，但中小企业抵押贷款也有可能被个人所变相利用流入房地产，利好地产；•从地方信贷政策来看：未来各地房贷利率的调控虽有下限，但各城市在“因城施策”背景下信贷政策会发生分化，部分楼市火热的热点城市利率依旧会高企；•对个人房贷还款影响：新发放商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩，相当于确定首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，基准利率“打折”的住房货款利率时代一去不复返。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2020破产据统计，2019年破产的房地产企业数量达500余家，其中多数为三四线城市的中小房企，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强知名房企的身影。500+房企破产•破产的多为中小房企，其中较为知名的中型房企有银亿集团、五洲国际、新光集团等•“房住不炒”背景下，银行对房地产融资全面紧缩，一些负债率过高的房企走向破产之路是必然•市场优胜劣汰的机制开始发挥作用，房企进入新一轮洗牌后，市场化程度快速提升，大型房企的市场竞争力进一步增强•房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结•目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力大•基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2020渠道依赖2019年由于政策高压及库存去化压力大，开发商卖房对渠道的依赖猛然上升，某些库存压力较大的城市甚至出现“渠道为王”现象。渠道渠道依赖影响渠道规范化•2019年，开发商在售项目普遍使用中介渠道做销售，尤其是对于当地带客能力较强的中介，依赖性明显增加，渠道费用集中在1%-3%之间；•过高的渠道费率一方面容易形成市场上的恶意竞争，部分中介采取返点给购房者的方式还可能直接影响到正常的房地产交易秩序；•在市场不好的情况下，渠道成为开发商的重要依赖，但由此产生的高额费用与开发商日渐收紧的成本形成制约，不利于区域商品房市场的有序发展。•渠道规范化成为行业共同的呼声；•11月8日召开的天津住建委内部会议中，就曾针对新房渠道费用过高等问题提出若干意见，建议新房中介机构调整渠道佣金点位，最高不得超过二手房佣金点位（2.5%）。Part2襄阳政策篇Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2020襄阳新政—户籍改革制度放宽城镇人才落户条件解决住房问题支持创业就业强化保障措施•高校、职校（含技校）：毕业生可投靠城镇居住的直系亲属落户或在居住地或工作地落户；学生可在学校所在地落户•技术人才及军人：初级以上专业技术人才凭职业资格证、复退军人凭退伍证可在居住地或工作地落户•企业人才：纳税5年以上的企业（公司），优先设立集体户•人才公寓：积极推进隆中人才公寓和青年人才公寓项目建设，对硕士及以上人才提供周转保障住房•毕业生及退伍军人：大中专毕业生和退伍军人需对其落实公积金贷款首付比例和利率的优惠政策•高校毕业生毕业后5年以内首次在襄创业、就业，并在外租房的，按照每人每月500元标准发放租房补贴。租房补贴一年一发放，最多发放3年•本科生和技能人员年薪不低于4万元，最低年薪标准随社会经济发展情