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悦服务·悦生活·悦幸福物业工程基础知识悦服务·悦生活·悦幸福物业工程简介物业工程分类物业工程各系统介绍及相关问题工程维修人员日常工作及疑点难点悦服务·悦生活·悦幸福1.2米悦服务·悦生活·悦幸福1.2米悦服务·悦生活·悦幸福悦服务·悦生活·悦幸福物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。房屋设备之所以属于房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，是因为在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，不能算是完整的房屋；同时，设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，也会降低房屋的使用价值和价值。因此，从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物(固置物)。悦服务·悦生活·悦幸福业主生活不便物业难以被业主认可一、关系到物业企业的声誉和生存物业设备正常运转业主安居乐业物业被认可物业人地位提高、竞争力增强、市场前景广阔物业设备性能不良、停机待修影响相应功能发挥使用降低物业使用价值和社会声誉影响业主满意度及物业费收缴，伤及企业生存根本满意度高、收缴率高物业人待遇提高正在排队，请稍后喔！走，住这里这边省心、安稳！悦服务·悦生活·悦幸福二、关系到业主最根本的利益物业产权属于全体业主，资产绝对值比较大；影响设施设备使用寿命、使用功能；隐患、事故，影响物业保值、增值。今天从蟹堡王餐厅下班回，门禁不认识我了，只好尾随别人进去，到楼下电梯坏了，听说是消防漏水淹了，还困了个邻居，好不容易爬了26层到家去冲澡，水压好小，勉强洗完躺床上找派大星聊天，突然停电了，呜呜~~~~~~外出归家显性的：门禁对讲、车辆识别、照明、电梯、水电隐性的：监控、道路、排污排水、消防、电子围栏、避雷保障业主最基本的生活需要水电气暖wifi西瓜空调悦服务·悦生活·悦幸福三、关系到服务的成本和资金的合理利用实施设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设施设备的投资效果、维修费用、能源和材料消耗等,及时维护保养，能有效地延长设施设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机器、备品、材料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用的开支，使设施设备一直处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设施设备的不断发展和普遍使用，设施设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，提高设备正常运行使用率就是提高资金的利用率。悦服务·悦生活·悦幸福共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。共用工程分类悦服务·悦生活·悦幸福供配电系统：指物业附属设备中的供电部分，包括供电线路、变配电装置、高低压电器等。给水系统：指建筑内部附属设备中的生活给水、设备用水、消防给水等设施的总称。它的主要任务是为业主和使用人提供符合标准的生活用水。主要由贮水池(箱)、给水泵、给水管网、水表等组成。排水系统：指房屋设备中用来排除生活污水和屋面雨雪水的部分，它包括排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。弱电智能化系统：指物业附属设备中的弱电设备部分。主要包括物业小区的安防系统、火灾自动报警与联动控制系统、通信与有线电视系统、建筑智能化系统等。消防系统：指房屋设备中用来灭火的消防供水设备、设施。一般分为消防电系统及消防水系统，它包括消防水池或水箱、消防泵、消火栓、消防水管道等设备。悦服务·悦生活·悦幸福电梯系统：指物业附属设备中的载运人或物品的一种升降设备，是高层建筑中不可缺少的垂直运输工具。常用电梯主要包括机房、轿厢、井道等。照明系统：主要是指小区内的各种照明用的设备，主要包括照明供电线路及照明器具。采暖系统：是指房屋设备中用来在冬季为房屋提供热量的部分。它包括锅炉、循环泵、散热器等设备。室内采暖系统有很多形式，按热媒不同，可分为热水采暖系统、蒸汽采暖系统。一般民用建筑大多采用热水采暖系统。空调通风系统：指在建筑内部为满足人的生理感受或生产过程的需要，而提供的一个人工环境的设备。一般的中央空调设备包括冷水机组、水泵、空调机组、风机、冷却塔、风机盘管等设备。悦服务·悦生活·悦幸福单元楼栋电表间电表入户住宅公区消防风机公区照明电梯排污泵单元楼栋设备房商业生活泵房消防泵房配电房监控室单元楼栋电表间电表入户悦服务·悦生活·悦幸福一级负荷指中断供电将造成人员伤亡；中断供电将造成重大政治影响和重大经济损失；中断供电将造成公共场所秩序严重混乱的电力负荷。二级负荷指中断供电将造成较大政治影响；中断供电将造成较大经济损失；中断供电将造成公共场所混乱的电力负荷。二级负荷多采用两路电源供电。在负荷较小或地区供电条件困难时，可由一路6kV及以上专用的架空线路供电。三级负荷指凡不属于一级负荷和二级负荷的电力负荷。三级负荷对供电无特殊要求。对一级负荷，要求供电系统当线路发生故障停电时，仍保证其连续供电，即我们常说的双电源供电。按照用户对供电连续性的要求，将供电负荷分为一级负荷，二级负荷，三级负荷。其中，一级负荷是对供电连续性要求最高的负荷。应由两路独立电源供电，可以为两路市电供电，一路市电和一路自备电源（柴油发电机或者蓄电池组）构成，这两种供电方式都能够使供电连续性得到很大提高。工程设计时，应根据供电系统的停电几率，停电带来的损失，电源条件，供电系统各方案所需投资等诸多因素综合考虑。二级负荷设备的供电有多种可选择的方案，工程设计者应尽量选择安全可靠、经济合理的方案。“有条件时采用双电源供电”。双回路电源≠双电源悦服务·悦生活·悦幸福一般情况下市政供水管网的压力只能满足6层以下的用户正常用水，所以目前高层供水都属于二次供水。二次供水就是指我们将城市供水系统的自来水经过设备储存、加压再供给用户的形式。二次供水是高层住户的唯一供水方式，一般小区多采用变频恒压供水系统，一般有水箱（蓄水池）、变频控制系统、加压泵组及相应的管网组成。变频恒压供水系统图悦服务·悦生活·悦幸福水箱清洗根据《生活饮用水二次供水卫生规范》要求：二次供水水质应感官性状良好，不得含有危害人体健康的有毒、有害物质，不得引起肠道传染病的发生或流行。入户水压入户水压标准在《住宅建筑规范》、《建筑给水排水设计规范》、《民用建筑节水设计标准》中分别作了如下规定：1.住宅建筑规范》GB50368-2005第8.2.4码套内分户用水点的给水压力应≥0.05MPa，入户管的给水压力不应大于0.35Mpa。2.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）第3.3.5码高层建筑生活系统应竖向分区，竖向分区压力应符合下列要求：（1）各分区最低卫生器具配水点的静水压力不宜大于0.45MPa；（2）静水压力大于0.35MPa的入户管（或配水横管），宜设减压或调压措施；（3）各分区最不利点的水压，应满足用水压力要求。《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010，市政管网供水压力不能满足供水要求的多层、高层建筑的给水、中水、热水系统应竖向分区，各分区最低卫生器具配水点处的静水压力不宜大于0.45MPa，且分区内低层部分应设置减压设施保证各用水点处供水压力不大于0.20MPa。一般自来水水压是0.7公斤左右，1MPa等于10公斤。依照自来水供水规范，一般认为0.1Mpa=10米，国家规定的管网末梢供压是0.14Mpa，更直观地说，0.1MPa，就相当于一个标准大气压，管网末梢供压是0.14Mpa，相当于水龙头离供水塔(池)有14米的高度。所以，家住的位置越高，水压就会越低。水压与水的多少无关，只与水的深浅和密度有关系。在实际生活中，家中水压还受水管的弯折度和影响，弯折次数越多，水压就会有所减小。悦服务·悦生活·悦幸福顶层用户管道中常出现气、水混流问题，燃气热水器无法正常使用。变频调速供水系统工作主要是通过改变电机的转速、加减泵的台数使供水系统达到压力恒定。其压力波动±0.01Mpa。并具有小流量时靠稳压泵和气压罐维持供水的功能。供水系统加减泵的台数、停电切换、检测维修时管道中会出现积气问题部分水表出现空转问题，用户实际用水无法准确计量。1.变频供水系统管网低楼层用户压力偏高，用户快速开启、关闭用水点时管道中易产生水击，当水击传到高楼层用户时会造成部分水表空转。管网低楼层用户压力超过规范允许值而设置减压阀时，阀后水流处于紊动状态，不稳定的水流波动也会造成邻近的水表不规则转动。2.由于变频供水系统为间歇性使用的供水管网，计量水表后用水支管内易积存气体(部分用户间歇使用)，当供水管网压力出现波动或主泵电机因采用高转速电机造成水泵出流不稳时，由于空气是可压缩的，也会造成部分水表空转。用水高峰时，末端用户反映短时间出现水压不足问题。大型集中供水小区往往由多幢甚至数十幢建筑组成，变频供水系统的服务半径大，供水管路长，管网损失大。变频供水系统中距离变频供水设备出口较近的建筑物用水点会出现超压并引起超压出流。悦服务·悦生活·悦幸福用水低谷时，主、副泵频繁切换，出现短时断流问题。主泵电机采用低转速电机，噪音低、振动小，主泵与副泵的流量比约为4：1。当变频主泵电机频率下降到某一设定值时，系统流量下降，变频柜发出切换信号，停主泵启动副泵，此时供水系统实际流量大于或接近副泵的流量，启动副泵的流量无法满足系统供水量要求，管网压力迅速下降，并发出启动主泵的信号，由于主、副泵切换存在时间差，因此造成主、副泵频繁切换和系统短时间断水和压力大幅波动问题。变频器出现故障，维修时间系统无法供水。变频器出现故障，维修时系统无法供水主要原因是：住宅区通常设置集中变频调速恒（变）压供水设备，主泵虽设置备用水泵,但控制柜中的变频器不设备用。当变频器出现故障进行维修时,会造成系统停止供水。悦服务·悦生活·悦幸福悦服务·悦生活·悦幸福悦服务·悦生活·悦幸福1853年，在纽约水晶宫举行的世界博览会上，美国人伊莱沙·格雷夫斯·奥的斯第一次向世人展示了他的发明。他站在装满货物的升降梯平台上，命令助手将平台拉升到观众都能看得到的高度，然后发出信号，令助手用利斧砍断了升降梯的提拉缆绳。令人惊讶的是，升降梯并没有坠毁，而是牢牢地固定在半空中——奥的斯先生发明的升降梯安全装置发挥了作用。“一切安全，先生们。”站在升降梯平台上的奥的斯先生向周围观看的人们挥手致意。这就是人类历史上第一部安全升降梯。广义电梯的含义是指什么？《特种设备安全检查条例》549号电梯的定义：广义电梯的含义是指动力驱动，利用沿刚性导轨运动的箱体或沿固定梯级（踏步），进行升降或平行运送人或物的机电设备，包括载人（货）电梯，自动扶梯，自动人行道等。张家界武陵源百龙天梯垂直高差335米，运行高度326米悦服务·悦生活·悦幸福特种设备包括锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆等。这些设备一般具有在高压、高温、高空、高速条件下运行的特点，易燃、易爆、易发生高空坠落等，对人身和财产安全有较大危险性。—《特种设备安全法》电梯主要潜在以下四种形式的危险源：(1)坠落伤害事故危险源(2)机械伤害事故危险源(3)电气伤害事故危险源(4)其它伤害事故危险源(如在有毒、有害和爆炸危险场所进行的检验时，发生的中毒、火灾和爆炸事故等)。电梯危险预知悦服务·悦生活·悦幸福★1949年全国电梯不超过2000台；2013年上海电梯（包含扶梯、自动人行道）17万台，全球电梯最多的城市；2014年底全国电梯保有量360余万台