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民宿管理当下民宿发展概况及经营管理模式中国社会科学院农村发展研究所李人庆101发展概况2民宿的起源对于规划区的旅游开发，不仅保障了规划地人们的就业问题，同时还在一定程度上起到了维护社会治安，改善社会环境的作用。随着项目的开发建设，会对当地的社会经济、生活方式、文化发展、价值观念、适应观念等产生积极深远的影响，为扩大景区影响力，树立商洛旅游品牌和陕西旅游事业的发展发挥重要作用。民宿是起源于欧洲乡村地区的一种旅游业态，最初以简单的提供住宿与早餐（B&B）为基本模式。经历百余年的发展，在旅游业发育程度较高的发达国家和地区，民宿从乡村走向城市、从农场走向景区，不仅形态万千而且别具特色，成为区域性旅游品牌及核心吸引物的重要构成。而对于当下的中国，民宿产业的发展仍然与乡村与农业的多路径发展有着复杂的交织，民宿一方面肩负着促进乡村旅游升级发展，转变农业生产方式，强村惠民的重要功能；另一方面又承载着大批返乡“新农人、新创客”对美丽中国乡村梦的追寻。3旅游民宿利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。注：根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。民宿的定义评价原则1传递生活美学1.1民宿主人热爱生活，乐于分享。1.2通过建筑和装饰为宾客营造生活美学空间。1.3通过服务和活动让宾客感受到中华民族传统待客之道。2追求产品创新2.1产品设计追求创新，形成特色，满足特定市场需求。2.2产品运营运用新技术、新渠道，形成良性发展。3弘扬地方文化3.1设计运营因地制宜，传承保护地域文化。3.2宣传推广形式多样，传播优秀地方文化。4引导绿色环保4.1建设运营坚持绿色设计、清洁生产。4.2宣传营销倡导绿色消费。5实现共生共赢5.1民宿主人和当地居民形成良好的邻里关系。5.2经营活动促进地方经济、社会、文化的发展。4民宿的定义52017年我国民宿发展概况6民宿的分类——按选址地区划分7客栈民宿的发展规模8客栈民宿的发展规模9客栈民宿经营发展状况10客栈民宿消费者需求分析11热门旅游目的地122017年客栈民宿业发展趋势分析13民宿发展中的挑战和机遇14民宿发展中的挑战和机遇15民宿发展中的挑战和机遇16民宿产业发展参与者众多17民宿产业发展参与者众多1802发展现状192017上半年我国民宿市场进入新的发展生态。不仅国外民宿巨头宣布入华加入战场，国内民宿平台也如雨后春笋，意图在旅游这个高速壮大的蛋糕中分得一杯羹。克强总理一句“要求政府部门对待各类新业态、新模式要有‘包容审慎’态度。”也被看做是分享住宿领域的一个重大利好。而对消费者而言，假期变多了，消费升级，旅游热情高涨了，游玩的项目花样百出，民宿也成为了国人外出旅游必体验的一个环节。全国民宿发展的现状20全国民宿发展的现状212017年上半年出游整体情况途家消费者调研数据显示，2017年上半年有63%的消费者出游次数为1-3次，20%的消费者为4-6次。半年6次以下的出游频率占到83%。2017年下半年民宿出游指南据途家消费者调研数据显示，2017年下半年有69%的消费者预计出游次数为1-3次，19%的消费者为4-6次。下半年预计有6次以下的出游频率占到88%。全国民宿发展的现状22北京民宿发展的现状鉴于民宿产业的前景，社会资本也开始投入民宿。目前本市乡村民宿的模式主要分为三种：一是企业作为投资主体，统一负责民宿的设计、建设和运营，村民通过出租房屋和提供劳务获得收益。二是农村合作社作为投资主体，负责农民闲置房屋的收集和建设，聘请专业公司负责运营，村民按年头享受分红。第三种是农民作为投资主体自己投资，将家中闲置房屋进行装修，然后委托民宿经营团队管理。三种模式中，企业作为投资主体的民宿起步较早，目前也相对成熟，而后两种模式则相对新颖，目前处于刚刚起步的阶段。民宿发展模式北京周边民宿逐渐兴起，民宿产业正释放出巨大发展潜力。“随着民宿发展政策环境的逐渐改善及京津冀旅游一体化进程的加快，京津冀区域的民宿产业正释放出巨大的发展潜力。”23《北京市旅游条例》(以下简称《条例》)2017年8月1日起实行.支持农民合作社经营民宿对民宿管理有望简化程序根据《条例》，民宿是指城乡居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合本地人文环境、自然景观、生态资源以及生产、生活方式，为旅游者提供住宿服务的经营场所。市旅游委相关负责人表示，这实际是确立了住宅性质的房屋从事住宿经营的合法性。同时，《条例》还明确，区级人民政府应当支持农民专业合作社接受其成员委托，以成员自由宅基地上对合法房屋从事民宿经营。据了解，北京的乡村民宿主要分布在怀柔、延庆、密云、房山等区。以延庆区为例，2014年起，延庆开始发展民宿，正在推进的民宿有19处，其中已开业7处，在建或即将开业的12处。这些民宿或是对空置村和空心化比较严重的村庄进行整村改造，或是对村中一些闲置和废弃的老院落进行改造。北京民宿标准2403经营管理25民宿的定位和营销在基于自身的足够了解后,结合经营所在地以及当地旅行淡旺季节去做营销。——因地制宜、因时制宜、因人制宜因地制宜——结合经营所在地的特点定制经营策略,考量和设置长期营销的方案。因时制宜——了解淡旺季节和消费习惯的变化,合理的安排经营时和市场能呼应的价格体系。因人制宜——民宿的人员变动和培养都是经营时的难题,个性化的从业者也应当有相应的管理和服务方法,不能一味的抄袭传统酒店业,差异化经营的重点在于从业者。注意事项：1、适当做季节性的价格调整。保持一个稳定的价格体系,而不是盲目的在旅游旺季以及国家法定节假日中刻意拉升价格,在旅游淡季打压市场价格。2、不去和同行做恶性的竞争。3、保持好心态,在服务上不扭曲,坚持行业良知。4、营销的方法和手段要合理并且要有预期目标和实施计划。5、多渠道,打破固有思维进行跨界营销。26选址要素与投资潜力区域气候：气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。交通：作为一个需要消费者到达消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近及交通的便利性决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。生态环境：因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自于城市，一定意义上，他们是希望对日常生活的一种转换。因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水体干净，周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。区域景观独特性：客栈民宿其实是游客出行的集成点，客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说，一个区域民宿客栈的客户来源，很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客群流量。区域基础配套条条件：客栈民宿体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区能伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑。获取物业及建设成本：作为一个投资的项目，是最大的一项固定成本支出，因此是需要做提前的考察。运营及管理成本：建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件。区域政策风险：不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。区域客流稳定性(季节性)：客栈民宿这种的住宿形态，规模小，运营灵活，但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿，配套人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。区域文化氛围及民情：客栈民宿除了投资属性，其本身还带有文化属性，所在地的民情，是否让人生活其中感到愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，也是一种无形的力量。27选址——区域定位进行民宿选址时，需要收集调研信息,主要包括：年接待游客、年龄结构、客栈总量、客栈日常平均价格、游客过夜量等。例子（2012年丽江）：2012年,丽江年接待游客为1500丽江客栈总量大约为2500多家消费年龄结构主要为20-35岁200-300的房间价位最受欢迎游客到丽江后过夜的平均天数为2.5天通过数据得出结论:当时丽江客栈方面的缺口很大,还有很大潜力!所以,我决定到丽江去开客栈。客源目的地的考察确定：游密到丽江后必须去的几个地点,首选当然是丽江的古城-大研、其次是束河古镇、玉龙雪山等地,通过分析得出结论：丽江的古城-大研是游客必须去的景点。必须去的景点,也可以理解为客源的主要目的地。在客栈前期数据搜集时,我们着重选择客源的主要目的地,这是区域定位分析的关键点。28选址——市场定位结合当地特色打造客人最喜爱的客栈！！！！客栈的定位,首先考虑客栈必须要有自己的特色,要适应市场,满足客人的需求。通过前两项的选择以后,大体上丽江这家客栈的蓝图就呈现出来了:客栈的位置一定要在古城里面,它的风格一定要具有当地的特色。然后我才会考虑客栈周边设施、交通、夫来潜力以及营销方式等,最后全方面的综合考虑客栈建立在哪个位置。29选址——其他因素有些不足可以弥补：在实地选址中应该会常遇到这样的问题:看上的地方要么租金成本太高,或者已找不到好位置,其实,有时我们客源用未来的发展趋势可以来弥补现有情况下的地理位置上的不足。营销方式影响选址：不同于以往，如今的客栈营销方式已转变为线上为主、线下为辅的情况,我们新开民宿客栈时就得充分考虑,如何将来自线上的客源与我们的客栈地址定位相结合。线上客源对于位置和价格的要求相对较高,比如位置不便利、交通不方便等,会影响口碑，相同区域价格若是具有吸引力,客人会用价格的优势抵消客栈在位置方面的劣势。30选址——盈利公式客栈年总收益的百分之四十≥年运营成本费年总收益(年平均房价x客栈间夜量x年平均入住率）x40%≥年运营成本(租金+员工+水电费等）31选址客栈选址一般选在交通最为便利,城市文化最有厚重的点。综合看,在交通重要节点的巷子里会是一个不错的选择。第一,如今客栈都是基于网络销售为主,所以不一定都需要在大路口这样的最佳位置；第二,从成本角度考虑,在巷子里面成本相对低一些。以目前国内情况来看,租金高，销售的价格却不一定成正比。因此,在城市中,有文化热点的区域里,寻找一个交通尽可能方便的巷子,会是不错的选择。32物业与合同选址区域确定后,我们着手在这个区域寻找相关的物业。物业里面主要针对租金、年限、房东人品、房屋的证照等问题进行考虑。当我们在看一份合同时,除了基础的租金、年限以外,需要参考的因素有很多。首先,在中国现有法律框架下,房东的人品以及单位是十分重要的,房东违约事件在大理、丽江、腾冲都卷发生过,这可能是合同条款外很重要的一个方面此外,大家也都知道,没有证照的话,在经营中会更被动。例如,遇到一些不好的客人,比如东西被偷、客人大吵大闹、喝醉酒等,都会对老板形成不同程度的压力。再就是转让费与装修,前面提到的租金、期限、增长率、违约金,这些都是大家会注意的合同内容,但往往我们容易忽视这个房子是否存在被拆迁、扰民,以及需要转让费与装修费等问题。这里还会涉及收益分析,销售减去支出就是年盈利额,由此计算出投资一个项目会得到怎样的回报。物业规划出来后,床位、平均房价,乘以全年的天数与入住率,就等于销售收入,支出费用包括房租、工资、水电加维修费用等。33众筹——众筹的架构偶然的机会和一页商业计划书：用5000块钱在康定开了第一家店以后,2007年到2009年,登巴逐步在康定周边开了几家小店,一直到2010年,我离开康定。因为是业余开店经营,期间并没有想着让登巴更多的发展。2011年,我四处游走,8月在拉萨跟曾经在登巴做过义工的客人玩,期间偶然看到一家小酒店转让,费用大概需要50万元。当时没有钱,我在QQ上留言问,有没有人感兴趣一起做客栈。网友回应我:是不是可以考虑我们来投钱,你来管理这种方式?就是这样一个