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聚焦|2018学生公寓·老年公寓·租赁公寓|住户需求全球住宅报告第一太平戴维斯世界研究部savills.com/researchsavills.com/research3到2030年，20-39岁人口占发达国家总人口的比例将达到23%。65岁以上人口的比例将升至23%。这两大群体逐渐成为房地产的需求主力，因此了解其需求有着重要意义。爱丁堡、阿姆斯特丹、哥本哈根这三座年轻的城市，人口红利开发潜力巨大，为专建租赁住宅的需求提供着坚实保障。西班牙和德国的城市老龄化速度较快，或为新型老年公寓的发展提供空间；但对此类产品的需求在欧洲各国普遍存在。全球流动的学生群体继续助推专建学生公寓的需求，如今前往欧洲留学的学生正呈增加之势。然而专建学生公寓的供应依然严重匮乏，罗马、波尔图的供需比仅3%，佛罗伦萨、里斯本和塞维利亚也只有4%的水平。各类替代型住宅产品的投资都在升温。在2017年的全球房地产大宗投资市场，无论零售还是工业物业，投资额均不及住宅。全球学生公寓投资在过去五年中增加了87%。2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资额突破270亿欧元，较2013年增加了19%。其中德国市场的投资占比达到54%。收益率方面，德国最低（2.1%），英国最高（4.3%），平均收益率为3.4%。全球投资者都在寻求扩张，这对管理效率提出更高要求。学生公寓领域的跨境投资占比较高，达到46%。2017年最大宗住宅资产交易也是跨境性质，即黑石集团在西班牙的一笔价值103亿美元的投资。美国市场替代型住宅的迅速扩张得益于相对统一的监管环境。而欧洲国家众多，政策各有千秋，投资者着实需要费一番工夫理清思路。本报告讨论的是不同年龄段人群的居住需求。我们重点关注年轻群体与老年群体。他们的需求将部分房地产领域推入快速增长通道。世界各地的房价都在上涨，城市尤其如此。买房对很多年轻人来说沦为不切实际的空想，其“房客”身份的持续时间要远远久于前几代人。然而租房正日益成为一种生活方式。Y一代向往城市生活，在全球范围流动，定居节点也明显推迟，灵活创新的住房租赁产品俨然是为他们量身定制的。拥有大量资产净值的空巢老人也在追求新的生活方式。他们寿命更长，身体也更健康，其追求的东西跟Y一代有很多相似之处：充满活力的城市环境、配套齐全的优质住所以及社区归属感。不少老人想要靠近在他乡异国打拼的成年子女。这一需求如今也已得到创新型住宅模式的回应。学生公寓正是细分资产蜕变为主流资产的成功案例。其发展模式或将在其他住宅衍生品领域得到复制。市场不断涌现全新的混合型租赁模式，积极响应住户的需求演变，这也使得传统住宅资产面临挑战。这些新型产品可以带来稳定收益，因此受到投资者追捧，而投资又将继续推动相关领域的发展。年轻群体与老年群体成为部分房地产领域快速增长的需求支撑一代人，开一扇门概述封面图片：阿姆斯特丹市的学生酒店公寓（TheStudentHotel）前言4savills.com/research板块概述来源：欧盟统计局、澳大利亚统计局、加拿大统计局、新西兰统计局、美国人口普查局■业主■租客市场驱动力人们的生活方式在不断变化，社会趋势以及人口结构的调整也在改变人们的栖息场所。这一形势正助推着替代型居所的需求Y（与Z）一代的崛起千禧一代并没有确切的定义，一般界定为在20世纪80年代早期至千禧年前后出生的人，现龄15至34岁之间。到2025年，千禧一代占世界总人口的比例将达到50%，占劳动人口的比例更将高达75%。他们将成为房地产的需求主力，因此了解他们的需求与抱负有着重要意义。Y一代的特征：■数字技术的使用率与熟悉度均有提升■与上几代人同龄时期相比，单身几率更大■独立生活节点推迟，且最终选择租房的几率更大■向往城市生活■成年后初入职场偏赶上全球金融危机爆发■无拘无束，跳槽较为频繁■对待政治、经济问题的心态更加开明■受教育程度高于前几代人Y一代是最先熟悉数字技术的一代，之后的Z一代则是在技术环境下成长起来的第一代。2018年，欧盟共有约8,200万Z一代人、约9,900万Y一代人。与Y一代类似，Z一代也拥有开明心态，成年后可能会继续与父母同住，抑或长期租房。由于成长环境受到全球金融危机影响，Z一代对价格的敏感度整体高于Y一代。Z一代同样向往城市生活，流动性高，且定居节点明显推迟。待其成年时，灵活的租赁模式自然能够投其所好。购房负担能力购房负担能力已成为全球金融危机后的一个全球性话题，部分原因在于按揭贷款额度因监管收紧而大幅缩减。其中，贷款需求（贷款比例）最高、还贷压力（月供收入比）最大的Y一代受到最严重的冲击。Y一代购房者筹集首付的难度甚于以往。而上几代人在经历购房、贷款、房价上涨之后，手中握有大量净资产。运气够好的年轻人可以“啃老”。在西方市场，父母作为首付“提款机”的重要角色日益凸显。右页图表所示为部分国家住宅市场的购房压力。墨西哥与拉脱维亚是所有调查国家中购房压力最小的国家，平均薪资与住宅均价的比例高于40%。而在瑞士，收入房价比仅为6%，属于垫底水平。美国的收入房价比为29%，但数据所反映的只是平均水平。在年轻人趋之若鹜的旧金山、纽约以及洛杉矶等大城市，家庭收入中位数与房价的比值约为10%。因此，Y一代日益转向私人住宅租赁市场寻找居所。目前英语国家约有三分之一的人口在租房，而在租房文化长期主导、购房文化盛行较晚的国家，租房比例往往更高。例如，奥地利、德国、瑞士的业主自住比例均不到60%（见下图）。如何应对不“啃老”就买不起房的租房一代，是发达国家面临的政策挑战。重点在于如何满足世人及后人对有保障的租赁住房的需求。人口比例，按住房使用情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%荷兰中国澳大利亚爱尔兰比利时芬兰意大利塞浦路斯希腊卢森堡斯洛文尼亚葡萄牙西班牙捷克共和国冰岛拉脱维亚爱沙尼亚马耳他保加利亚叙利亚挪威波兰匈牙利斯洛伐克克罗地亚立陶宛罗马尼亚瑞士德国奥地利土耳其丹麦英国美国日本法国瑞典新西兰加拿大savills.com/research5板块概述中国格局西方国家年轻群体深深感受到购房压力的同时，汇丰银行2017年一项研究显示，中国七成“千禧一代”名下有房。数十年的“计划生育”以及历来的高储蓄率，意味着年轻一代除了自己的积蓄，还可以动用父母乃至（外）祖父母的存款。而随着房价尤其重点城市的房价涨到难以企及的高度，两/三代合力买房的现象或许也会很快停止。接下来就像其他国家那样，无房者永远无房。中国政府正在积极发展住宅租赁市场，以远低于住宅销售用地的价格出让纯租赁用地。现已出现三种主要发展模式，即租赁住宅开发，现有物业翻新改造，私有住宅集中管理出租。自如正是这样一个集中式管理平台，2018年上半年管理的公寓已经超过70万间，目标到年底达到100万间。发达国家的人口老龄化问题当大批Y一代进入住房市场以及职场，他们的父辈即“婴儿潮”一代也到了退休年龄，即将步入人生的新阶段。据统计，2015年全球约有6.12亿65岁以上人口。预计到2050年将增加到15亿，其中64%的增长来自亚太区。这一预测对于日本而言已是现实。65岁以上人口占比超过25%，到2030年比例将达到30%。中国由于计划生育的影响，人口老龄化速度较快，预计65岁以上人口将从当前的1.6亿增加到2035年的3亿左右。意大利、西班牙、德国也在经历人口的快速老龄化，预计数十年后65岁以上人口将超过30%。到2035年，这三个欧洲国家的65岁以上人口将合计净增1,300万。抚养率上升，对于政府来说是严峻的经济挑战。这也将刺激老年公寓需求，但产品形态或不同于现有产品。新一代的老年人寿命更长也更健康，他们想要独立生活。他们的居住需求与Y一代非常相似：能接触新潮流，生活配套齐全，可享受优质的医疗保健服务。很多老人还想和在他乡异国打拼的成年子女住得近一些。灵活创新的住宅模式正不断涌现，有望迎合这类需求。“人口定时炸弹”，按国别■65岁以上人口占比25%以上■65岁以上人口占比30%以上来源：联合国人口司（按中等生育率预测）日本意大利德国西班牙荷兰法国加拿大中国英国美国澳大利亚卡塔尔阿联酋各国平均收入占平均房价的比例来源：第一太平戴维斯世界研究部、世界经合组织瑞士以色列澳大利亚新西兰瑞典韩国加拿大英国德国爱尔兰荷兰挪威比利时葡萄牙捷克共和国芬兰日本法国奥地利匈牙利意大利波兰西班牙丹麦立陶宛美国斯洛文尼亚拉脱维亚墨西哥爱沙尼亚购房压力最大购房压力最小希腊0%10%20%30%40%50%60%201520202025203020352040204520502055206020652070207520802085209020952100板块概述6savills.com/research来源：第一太平戴维斯世界研究部根据牛津经济研究院数据整理年轻欧洲%20-39岁人口占比（2028年）2028年欧洲年轻指数最高、最低的城市与地区值得关注的欧洲城市全国人口整体发展趋势所讲述的，仅仅是故事的一方面。一些国家虽然老龄化速度较快，但国内仍有一些区域及城市凭借就业优势以及时尚生活方式，不断吸引年轻人口涌入。以原东德地区为例，到2028年65岁以上人口占比预计可达到32%，在欧洲排名前列。而位于东德中心的柏林仍将是欧洲较年轻的城市之一，65岁以上人口占比预期只有23%。按占总人口的比例计算，则到2028年欧洲最年轻的城市有爱丁堡、图卢兹、哥本哈根、斯德哥尔摩（见上图）等。浓厚的城市氛围、庞大的高等教育、众多高端就业岗位，是它们吸引大批年轻求职者的法宝。20-39岁人口20万100万+占总人口的比例阿姆斯特丹30%卢森堡28%图卢兹29%巴黎28%里昂28%日内瓦28%哥本哈根28%奥斯陆30%斯德哥尔摩27%爱丁堡31%20%20-22%22-24%24-26%26%savills.com/research7板块概述老年欧洲%65岁以上人口占比（2028年）来源：第一太平戴维斯世界研究部根据牛津经济研究院数据整理山不在高，水不在深。上述几座城市虽规模不大，但应有尽有：通勤时间更短，设施更为便捷，工作与生活也更加平衡。年轻人口的涌入为各类租赁住宅产品的开发提供了广阔空间。另有一些城市则成为老年公寓的潜力市场。西班牙近年来人口净流入有所下降，因为有大批年轻人出国寻找就业机会。马德里、巴塞罗那同属于西班牙较大城市，预计到2028年65岁以上人口将分别达到150万、110万，占全市人口的比例分别为23%、24%。按占总人口的比例计算，则到2028年欧洲最“年长”的城市有德累斯顿、热那亚、毕尔巴鄂、尼斯-戛纳（见上图）等。65岁以上人口20万100万+占总人口的比例20%20-22%22-24%24-26%26%莱比锡27%多特蒙德26%尼斯-戛纳26%毕尔巴鄂28%热那亚29%都灵26%德累斯顿29%罗兹26%什切青27%里加26%人口结构8savills.com/research全球人口格局预测2028年地图附表所列为到2028年老龄化程度（即65岁以上人口占比）最高的十个发达国家/地区，以及年轻化程度（即20-39岁人口占比）最高的十个发达国家/地区。此外，排名前100的城市也在地图上有所标注。到2028年，卡塔尔、阿联酋、巴林、科威特将成为最年轻的发达国家；澳大利亚、挪威和新西兰亦成功跻身前十。“年轻城市”有迪拜、墨尔本、深圳和圣地亚哥。到2028年，日本65岁以上人口将达到30%，而日本九大城市的老龄人口占比还将超过这一水平。根据未来十年预测，香港、葡萄牙、德国、意大利和西班牙的65岁以上人口占比将达到较高水平。东京、里斯本和匹兹堡都将在老龄化城市之列。老龄世界65岁以上人口占比十大发达国家/地区国家/地区2018人口占比2028人口占比日本28%30%香港17%27%葡萄牙22%26%德国22%26%意大利22%24%斯洛文尼亚20%24%芬兰21%24%马耳他20%24%西班牙19%24%韩国15%23%图森27%(+47%)匹兹堡25%(+24%)里斯本25%(+13%)纽约28%(+4%)圣地亚哥31%(+8%)旧金山29%(+6