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克而瑞石家庄房地产市场报告2018年11月2018年12月8日石家庄克而瑞机构研究成果正式版1消息面提要消息面1、11月，宏观经济面临下行压力，倒逼决策层调控动向调整。为防止“1031会议”后可能触发的“政策松绑”、“政策退市”言论，保证房地产“维稳”经济目标，住房和城乡建设部、新华社连续表态，重申调控不松绑，对购房、售房行为实施“双向管控”。当前，房地产调控政策已经企稳，专项整治行动进入常态化，预计2019年全国调控政策难有较大变动，以维持全国经济平稳，但不排除部分城市房地产政策会小幅、渐进的转松。目前，包括广州和石家庄在内的住房限价政策微调已实质性落地，显示出局部调整可能性。11月，决策层在金融层面实施多项调控措施，释放流动性，但涉房贷款的资金管控依然严厉，且已有5家银行因涉嫌违规“涉房”贷款而受到银监局处罚。在资金严控之下，各大房企的资金压力空前，面临巨大的资金压力，房企或进一步以价换量，加速销售资金回流。2、京津冀方面，决策层对于京津冀城市群内各城市职能进行调整，建立更加有效区域协调发展新机制，而石家庄作为冀中南核心城市以及重要节点性城市，将率先承接部分疏解功能，系重大利好。此外，河北省决策层两个月三次至石家庄调研考察，集中关注城市总体规划、棚户区拆迁改造以及产业引入，河北决策层的强力推动，将在短期内高位加速石家庄的城建发展。3、本地方面，各区加速清理违法用地和解决房地产开发遗留问题，决策层表示将对此前所遗留问题进行逐个梳理、排查、解决，并以此为戒，杜绝同类事件再次发生，将重塑石家庄房地产市场秩序。此外，石家庄棚户区改造得到财政部门资金支持，预计未来两年棚户区拆迁改造工程会密集行动，为地块的供应创造条件。宏观消息面房地产整体保持稳定支撑经济发展局部调整适当容忍10月31日召开的中央政治局会议反映当前宏观经济形势严峻，下行压力增大。房地产市场对经济的稳定性有较强支撑作用，为防止形成新的不稳定因素，短期内，房地产市场将以稳为主，现行调控政策不退市、不取消。但在“房住不炒”大政方针之下，对政策局部调整适当容忍，限购、限贷和限售政策持续实行，但限价政策或将调整。城市/部门政策要点政策内容中共中央政治局研究经济形势、部署经济工作10月31日，中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议，分析研究当前经济形势和经济工作：（1）坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，抓住主要矛盾，有针对性地加以解决。（2）切实办好自己的事情，坚定不移推动高质量发展，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行。（3）坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。（4）围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。（5）继续积极有效利用外资，维护在华外资企业合法权益。（6）改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用。宏观消息面城市/部门政策要点政策内容国务院京津冀城市群构架调整中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》：（1）以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，调整区域经济结构和空间结构，推动河北雄安新区和北京城市副中心建设，探索超大城市、特大城市等人口经济密集地区有序疏解功能、有效治理“大城市病”的优化开发模式。（2）以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。（3）加强“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略的协调对接，推动各区域合作联动。自由贸易试验区国务院《关于支持自由贸易试验区深化改革创新若干措施的通知》：编制下达全国土地利用计划时，将考虑自贸试验区的实际情况，合理安排有关省、市的用地计划；有关地方应优先支持自贸试验区建设，促进其健康有序发展；将建筑工程施工许可、建筑施工企业安全生产许可等工程审批类权限下放至自贸试验区。社区配建养老设施国务院常务会议召开：落实新建住宅小区养老服务设施配建要求，对老旧小区和纳入特困供养等范围的老年人家庭开展适老化改造，支持养老机构运营社区养老服务设施。决策层加快首都功能疏解、支持自贸区建设石家庄正定新区将率先受益加快北京非首都功能疏解，缓解京、津“大城市病”成为当前决策层首要关注点，石家庄作为冀中南核心城市，将率先受利。此外，决策层将进一步加强对自贸试验区鼓励和支持力度，近期有关于中国（河北）自贸试验区正定片区的最新消息。一旦获批，将对滹沱河北岸区域发展产生积极影响，亦将对当地市场有刺激和利好作用。宏观消息面调控政策保持连续稳定性管控售房购房行为两手抓两手硬住建部门强调房地产市场现行调控政策不退市、不取消，保持“政策连续性稳定性”。当前，决策层仍密切关注各地市场动向，调控压力仍在，除了对违规、不合理购房行为进行管控外，对违规售房行为的管控将保持高压态势，两手抓，两手硬。城市/部门政策要点政策内容住房城乡建设部保持调控政策连续性、稳定性住房和城乡建设部公布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》：（1）加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。（2）加快完善住房保障体系建设。将加快研究完善城镇住房保障体系制度，明确健全城镇住房保障体系的目标、任务、方式和配套政策。（3）坚决纠正房地产领域侵害群众利益行为。在30个重点城市先行部署，重点打击投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产企业和虚假房地产广告等行为。房地产违法违规整治通报各地专项行动查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构，共计24家。截至目前，住建部通报各地专项行动查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单已有64家。房地产市场信用信息管理《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法（网上征求意见稿）》：列举住房保障方面、房地产市场方面等存在的101种行为，情节严重的将被列入失信联合惩戒对象名单。宏观消息面城市/部门政策要点政策内容新华社回应调控松绑传言，定调房价走向新华社《如何看待未来房价走向？》：（1）种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一、二、三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。（2）根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。（3）房地产市场健康发展依然存在一些挑战需要逐步去克服。前期调控较多采用应急性行政措施，短期对抑制房价、降低风险起到了作用，而从长期来看则需从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。（4）只要在实践中坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持调控定力不变，加快房地产长效机制的建立，房价便失去了非理性上涨的根基。投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。新华社发文回应调控松绑传言现行调控不退市不取消11月，部分城市对当地现行房地产调控政策进行局部微调，引发市场对调控可能调整的猜测。新华社的发文对稳定市场预期产生较大影响，现行调控政策不退市、不取消，以保持宏观经济稳定发展。宏观消息面涉房贷款监管从严从紧负面因素叠加房企压力加大从目前来看，各大金融机构在住房贷款上，额度有保证，但在政策严控下，涉房贷款依旧从严，资金大规模向房地产市场流入的可能性不大，房企普遍感受到融资难、贷款难。因此，在宏观经济下行，以及政策从严从紧态势下，预计2019年房企和项目将面临更加艰难的市场环境。城市/部门政策要点政策内容银保监会“涉房”资金严格管控银保监会官网资料显示，近期“涉房”相关项目被监管处罚数量有所提升。11月以来，已有5家银行因贷款违规“涉房”收到银监部门开出的10张罚单，合计处罚金额逾400万元。中国人民银行涉房贷款减少10月，上海房地产开发贷款减少。全市本外币房地产开发贷款减少14亿元，为今年以来首次回落，同比少减14.12亿元。国家统计局房地产开发投资增速回落2018年1至10月全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1至9月回落0.2个百分点，连续第3个月下滑。湖南省长沙市调整、重申房地产调控政策湖南湘江新区党工委书记胡忠雄主持召开全市房地产市场调控工作会议：（1）按照“保刚需、稳房价、反炒房”的目标要求，坚持租购并举，多渠道保障房源，让刚需人群有房可买、买得起房，让长沙房价始终保持相对稳定，绝不让长沙成为炒房者的阵地。（2）要落实调控政策。市委、市政府相继出台的调控政策已形成调控“组合拳”。宏观消息面城市/部门政策要点政策内容广东省广州市租赁住房管理规定广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会联合起草《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知》：房企应整体申请登记自持租赁住房，不得分割、销售、转让及拆分抵押；如果房企发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形，自持租赁住房应整体转让；转让后，自持租赁住房必须继续用于租赁，并保持原有租赁关系；新增租赁住房租赁合同期限不得超过20年，租金收取鼓励押一付一；押金最高不得超过月租金两倍，一次性收取租金的不得超过一年；房企在对租赁住房项目宣传推广时，不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现投资、升值、名校、不限购等涉嫌虚假宣传字样。湖北省武汉市武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局《武汉市新（配）建租赁住房管理规定（试行）》：（1）新（配）建租赁住房应全部用于租赁，不得“以租代售”，对外出租单次租期不得超过20年，不得一次性收取5年以上租金。（2）开发建设单位应严格按土地出让合同约定、项目设计文件要求足额建设租赁住房，确保新（配）建租赁住房建设进度不滞后于所在出让地块其他商品房屋，原则上新（配）建租赁住房应相对集中，按幢布局。（3）分期开发的商品房项目，首期开发中须确保新（配）建租赁住房和相应的配套基础设施、公建设施同步开工，同步交付，新（配）建的租赁住房以中小套型（90平方米以下）为主，对通过招拍挂方式取得商品住房开发项目经批准转为租赁住房的，10年内不得转让。多地出台租赁住房管理规定石家庄加速完善租赁市场政策多地出台租赁住房管理规定的相关文件，对房企做出明确指示，为进一步落实配建租赁住房创造了条件。当前，住房制度改革持续推进，租购并举系目标。石家庄住房发展规划正编制，培育和建设住房租赁市场政策正完善，近期有望出台。京津冀消息面城市/部门政策要点政策内容河北省住房和城乡建设厅住房租赁《河北省住房租赁信息服务与监管平台建设工作方案》：到2018年底前，石家庄市、廊坊市建立住房租赁信息服务与监管平台；2019年6月底前，各市完成平台建设并投入使用，基本建成省级平台；2019年底前，全省住房租赁业务全部纳入平台监管。河北省工业和信息化厅“一刀切”停产措施叫停将实行差异化环保政策，对战略性新兴产业、传统产业环保领跑者企业不列入错峰生产；对有合法手续、环保稳定达标企业，不采取“一刀切”停产措施。河北省石家庄市秋冬季大气污染综合治理《关于印发石家庄市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案的通知》：建筑施工工程依法依规取得施工许可