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2摘要我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链条的完整性。在行业繁荣发展的背后，我们也看到了一些现象值得思考。第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金融风险，第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高，随着北京、上海等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛的规定，对租赁机构提出了更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有率达60%，据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、资金运作能力都成为重要考量标准；第四，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金和运营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说，应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。提高运营效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走的更远。租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级”带给了行业更多的市场机会。随着90后成为白领公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于70后和80后，更加追求良好的生活品质。除了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租赁的到来，就需要政府和市场共同发挥力量，满足不同人群的租赁需求，提供多元化的租赁产品及品质服务，使租赁真正成为一种生活方式。3目录CONTENTS一、我国住房租赁现状/51.1市场规模/51.2政策解读/61.2.1中央政策回顾/61.2.2地方政策回顾/91.2.3未来政策趋势/111.3供给计划/111.4供给结构/151.4.1测算逻辑/151.4.2现状供应结构/161.4.3未来供应预测/18二、住房租赁市场供给/202.1集体用地建设租赁住宅用地规模预测/202.1.1北京集体租赁供给规划/202.1.2其他城市租赁住房规划/222.1.3深圳城市更新租赁供给规划/232.2住房租赁用地招拍挂市场规模/242.2.1租赁住房用地招拍挂规模/242.2.2重点城市租赁用地出让市场规模/262.2.3自持性地块受让主体分析/282.3个人房源供给/292.4长租公寓市场供给特点/31三、行业机构端租赁市场/333.1长租公寓分类/333.1.1按房源组织形式分类/333.1.2按产品线类别分类/343.1.3按运营商企业背景划分/353.2长租公寓运营商竞争要素/413.2.1长租公寓关键成功要素/413.2.2不同类型公寓运营企业对比/423.3长租公寓运营商竞争格局/443.3.1各类别集中式长租公寓占比/4443.3.2各集中式长租公寓门店数量/443.3.3各分散式长租公寓房源数量/453.3.4长租公寓品牌企业估值/453.4长租公寓的商业模式/463.4.1长租公寓的运营模式/463.4.2长租公寓的盈利模式/46四、租赁金融发展分析/484.1住房租赁融资模式分析/484.1.1主要融资方式/484.1.2风险资本股权融资（VC）/494.1.3传统债权融资/524.1.4产业基金/584.1.5互联网金融584.1.6资产证券化/594.1.7REITs/644.2租赁金融未来发展趋势/67五、行业展望/71展望1：长周期看，供不应求，供给与需求结构性错配依然存在/71展望2：C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增长/71展望3：全人群、全生命周期租房需求爆发/72展望4：租金水平呈现上涨趋势，增速有所放缓/73展望5：专业化运营机构崛起，集中式长租公寓快速增长/74展望6：租赁房源以存量盘活为主，未来形成“2:2:6”基本格局/75展望7：“互联网+”全面渗透租赁行业，行业智能化程度提升/76展望8：趋向标准化、精细化，形成产业链闭环/76展望9：政策红利不断释放，行业监管更加严苛/77展望10：租赁消费升级，品质租房是大势所趋/775一、我国住房租赁现状以城镇化率为核心驱动力，我国每年都进行着世界上最大规模的短期人口流动和迁徙，由此衍生出庞大的租赁需求。根据我国人口规模测算，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代，租赁时代也即将迎来新纪元。以收入与品质租赁需求为基础的租金持续增长；以租金、租赁人群、租赁房屋数量增长带来租赁市场规模的长足发展；在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。而目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。因此，我们认为，未来在房地产租赁领域里，住宅租赁机会最大。1.1市场规模我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口目前为1.68亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。从国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为3万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。选取全国重点十城租金规模分析如下：61.2政策解读1.2.1中央政策回顾党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2018年国务院政府工作报告中指出，要“支持居民自主购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房”。“两多一并”的住房制度是未来我国住房制度的目标，“房住不炒”是指导思想。因此，建立健康可持续的住房租赁市场尤为重要。中央政府从2015年初开始制定一系列的政策，鼓励支持住房租赁市场的发展。各地也发文出台实施细则，促进行业快速发展。7891.2.2地方政策回顾在中央政策的指导下，截至2018年6月底，全国超过40城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则，培育和推动住房租赁市场健康有序发展。供应主体方面，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用，在此政策下，社会企业需谋求与政府合作的机会。租户权利保障方面，租户稳定居住权得到重点支持，促进国内租赁常态化的理念培养。北京、上海、深圳已经出台具体落地方案，支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式。公租房运营管理方面，通过货币补贴方式，支持公租房保障对象通过市场租房，推动公租房租金市场化，同时鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式进行合作，对于扩大市场份额，强化政企合作有重要指导作用。税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州等多城政策中明确，给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。住房租赁金融方面，支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿的授信支持。住房租赁监管平台方面，北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。10111.2.3未来政策趋势随着房地产逐渐由增量向存量市场过渡，住房租赁领域的政策红利刚刚打开。由于政府大力培育的住房租赁市场在我国兴起时间较短，政策保障上尚存在不完善之处，行业设计规范有待明确，租赁企业端面临盈利及运营难题，租客端租约及租赁权益保障有待进一步支持。目前中央正在推进住房租赁的立法工作，各地还将陆续出台完善相关政策文件，落实责任主体，推动住房租赁市场发展。发展趋势包括不限于以下几个方面：1、集体土地建租赁住房细则《利用集体土地建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，形成一批可复制、可推广的改革成果。试点城市包括：北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。2、公积金落地细则截至目前，湖北、广东、湖南、福建、吉林、宁夏、江西、安徽、四川、甘肃、辽宁等几个省市已经明确提出就租赁房屋公积金落地予以政策支持，部分省市已出细则，支持公积金支付房租。3、住房租金抵扣个人所得税备受关注的个人所得税法修正案草案6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。4、租购同权政策中央提出了租购同权的指导方向，广东发文提出，包括保障子女在就学、入户、社保等方面与购房者同等权利。但实现租购同权还需要政策的进一步落地细则，难度不小。5、租户权利保障保障租户权益，更贴近房屋居住的本质。北京住建委率先公布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，提出要抓紧开展住房租赁监管平台建设，规范租赁合同示范文本制定，承租家庭可申请调换公租房项目等。更多的租户权益保障有待进一步落实。1.3供给计划除了政策监管支持行业健康发展，房源供给也直接决定了住房租赁行业发展的规模。截至目前，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，租赁房源面临结构性供给失衡的问题，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划，解决租赁房源紧缺的问题。各地租赁供给规划中，试点城市规划新增/盘活租赁房源超300万套，其中集体土地、城中村占主体，京沪穗深杭规划租赁房源占比超90%。11数据来源：政府官网，贝壳研究院整理121314住房租赁供给方面，京沪杭突出强调新建商品房配建、集体土地建租赁住房；深穗佛等珠三角城市更侧重通过城市更新项目增加租赁供给；其他二线城市则强调新建商品房配建租赁住房。京沪穗深杭在强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用，在此政策环境下，社会企业需谋求与政府合作的机会。15首批住房租赁试点城市中，各热点城市普遍呈现供不应求，二线城市尤为严重。政府未来五年的供给，若实施到位，可有效缓解目前供需失衡的情况，基本满足市场租赁需求。1.4供给结构以全国住房租赁十个热点城市为例，重点对住房租赁市场