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2018年深圳房地产市场解读2019.1宏观经济背景分析政策环境分析土地市场表现商品住宅市场表现商业市场表现办公市场表现2019年市场预判目录Content宏观经济背景分析1Part2018年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低；全球经济放缓，我国外贸态势总体平稳，稳中有进；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速回落，去库存效果显著，行业集中度持续提升。【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存2018年前三季度，我国GDP增速为6.7%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.8%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率有所下降，经济结构持续优化。由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2019年仍然面临经济下行压力。5.006.007.008.009.0010.0011.0012.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092010以来中国GDP同比增速变化趋势（%）GDP:不变价:累计同比6.7数据来源：wind0.0020.0040.0060.0080.000.002.004.006.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092010年以来三大产业GDP累计同比贡献率变化趋势（%）GDP累计同比贡献率:第一产业GDP累计同比贡献率:第二产业GDP累计同比贡献率:第三产业60.835.5【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低2018年，固定资产投资增速于三季度降至低位，各月增速均小于2017年，整体投资面临下行压力，主要源于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度大于2017年，经济韧性减弱。2018年1-11月，社会消费品零售总额345093.4亿元，同比增长9.1%，较2017年同期增速下降1.2个百分点，社会消费增速持续走低。0.005.0010.0015.0020.0025.002013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102013年以来固定资产投资完成额累计同比变化趋势（%）固定资产投资完成额:累计同比0.002.004.006.008.0010.0012.0014.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.002013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072013年以来我国社消品总额及同比（亿元，%）社会消费品零售总额:累计值社会消费品零售总额:累计同比（右）5.99.1【宏观经济】全球经济增速放缓，我国外贸态势总体平稳，稳中有进2018年发达经济体制造业PMI整体呈现下降趋势，全球经济增速放缓，对我国外贸造成一定的不利影响。虽然全球经济放缓，但2018年我国外贸态势总体平稳，稳中有进，尤其是在2月份时出口增速曾冲高至43.5%，1月份时进口增速曾冲高至37.6%，但受基数的超季节性走高，11月份进出口增速大幅下降。预计2019年进口增速较18年出现一定幅度的回落，货物贸易顺差2019年可能有所收窄但幅度不大。40.0050.0060.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092014年以来发达经济体制造业PMI变化趋势(%)美国:供应管理协会(ISM):制造业PMI欧元区:制造业PMI英国:制造业PMI日本:制造业PMI54.151.454.252.6-40.00-20.000.0020.0040.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092014年以来中国进口和出口金额同比增速变化趋势（%）出口金额:当月同比进口金额:当月同比5.43.0【宏观经济】CPI震荡走势，PPI同比回落，预计持续走低-5.005.0015.002010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势（%）CPI:食品:累计同比CPI:非食品:累计同比2018年全年CPI同比上涨2.1%，符合预期中的增长中枢，四个季度分别对应“高—低—高—低”的振荡走势；2018年全年PPI同比上涨3.5%，主要是生产资料价格明显回落制约。2019年，由于基本面依然维持偏弱格局，核心CPI偏低的状况难有较大改观，PPI增速大概率仍将继续走低，年中增速或回落至0左右。1.72.2-10.000.0010.002010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102010年以来PPI同比变化趋势（%）PPI:全部工业品:累计同比3.8【宏观经济】信贷质量稳定，金融监管强化，汇率格局稳定2018年1-11月新增人民币贷款15.1万亿元，11月末M2余额181.32万亿元，同比增长8%，信贷质量基本稳定；2018年金融监管强化，预计2019年货币政策的调整空间将有所扩大，逆周期调节功能将得到强化。2018年，人民币总体上处于贬值状态，全年人民币兑美元汇率的波动幅度超过11%。2019年人民币的贬值压力或有所缓解。外汇储备连续2个月上升，给未来央行货币政策边际宽松创造了操作空间，长期来看，人民币汇率大概率维稳。0.005.0010.0015.000.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.002016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102016年以来新增人民币贷款与M2余额同比增速变化趋势（亿元，%）金融机构:新增人民币贷款:当月值M2:同比（右）5.80006.00006.20006.40006.60006.80007.00007.20002017年以来美元兑人民币中间价变化趋势中间价:美元兑人民币8.06.8632【深圳经济】经济保持稳定增长，持续领涨一线城市2018年前三季度，深圳GDP为17530.69亿元（含深汕特别合作区），比上年同期增长8.1%，全市经济运行稳定增长。对比前三季度一线城市GDP，深圳市GDP排名第三，但同比增速最快，经济增速持续领涨一线城市。23656.721511.117530.716708.36.66.78.16.301234567890500010000150002000025000上海北京深圳广州GDP（亿）同比（%）2018年前三季度一线城市GDP8.60%8.80%8.80%8.80%8.10%8.00%8.10%6.90%6.90%6.90%6.90%6.80%6.80%6.70%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32017年以来深圳与全国GDP增速对比深圳GDP增速全国GDP增速【深圳经济】产业结构优化调整，重视先进制造业，新经济动能强深圳第三产业的比重逐年增加，产业结构不断优化调整，2018年前三季度第三产业占比达到59%。近年重视先进制造业和高技术制造业，前三季度全市规模以上工业增加值增长8.3%，先进制造业和高技术制造业分别增长11.1%和11.7%。46%44%43%43%41%39%41%41%54%56%57%57%59%61%59%59%00.20.40.60.811.22011-2018年深圳产业结构变化趋势（%）第一产业第二产业第三产业8.1%8.9%9.9%8.7%7.4%6.9%7.5%8.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月2018年以来工业增加值累计增速工业增加值累计增速-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.000.005.0010.0015.0020.002009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062009年以来商品房销售面积累计值及同比变化趋势（亿㎡，%）商品房销售面积:累计值商品房销售面积:累计同比（右）【行业经济】全国销售面积增速回落，新开工面积增速前低后高2018年前11个月，全国商品房销售面积148604万㎡，同比增长1.4%，销售增速回落。2018年前11个月，全国房屋新开工面积188895万㎡，增长16.8%，增速比前10月提高0.5个百分点。今年房屋新开工面积增速前低后高，与商品房销售面积整体呈相反趋势。-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.000.005.0010.0015.0020.0025.002009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062009年以来房屋新开工面积累计值及同比变化趋势（亿㎡，%）房屋新开工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比【行业经济】投资增速冲高回落，待售面积同比下降，去库存成果显著2018年前11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比名义增长9.66%；2018年房地产投资增速冲高回落，全年有望比去年小幅增长。2018年11月全国商品房待售面积5.26亿平方米，同比下降11.7%；其中住宅待售面积2.55亿平方米，同比下降17.3%，全国商品房库存持续下降。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.002009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-10201