2019H1房地产行业财报综述板块结算量质齐升高预收款确保稳增

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告2019H1房地产行业财报综述推荐（维持）板块结算量质齐升，高预收款确保稳增事件：2019H1，房地产板块主营业务收入同比+21.0%，较2018年+1.3pct，较2019Q1-0.4pct；归母净利润同比+12.0%，较2018年+9.6pct，较2019Q1+0.8pct。点评：19H1板块营收高增，业绩分化、一二线持续高增，业绩正当释放期16-17年销售高增速以及房价大涨决定了18-19年的结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动19H1营收高增，同比达+21.0%（较18年+1.3pct）；同期净利润增速同比+12.0%（较18年+9.6pct），净利润增速维持分化，其中一二三线房企分别同比+22.1%、+44.2%、-26.7%，其中三线房企对于板块业绩增速拖累尤为严重，其中一二线房企持续远好于三线房企。展望全年，考虑到主流房企预收款持续高增、拿地下降推动负债率改善、毛利率年内仍保持高位，预计19年业绩将保持较高增长趋势。19H1毛利率、净利率上行，三项费用率提升，少数股东权益下降18-19年行业主要结算16-17年的涨价项目，推动19H1毛利率继续升至36.1%，较18年+1.4pct，其中一二三线房企分别为40.7%、32.0%和33.6%；虽然三项费用率由18年的10.2%提升至19H1的11.6%，但同期少数股东权益占比由18年的23.0%下降至19H1的20.3%，三费率提升和少数股东权益下行的对冲推动19H1净利率提升至11.3%、较18年+1.7pct，其中一二三线房企分别为13.6%、11.6%和7.8%。值得注意的是，16H2-17H1地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低而赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头18年大量存货减值在后续冲回或转销将有效平滑利润率。补库存+预收款增长致负债率小升，现金短债比持平，资金链风险不大19H1末，板块资产负债率为80.1%、较18年末+0.7pct；但19H1末预收账款占比总资产为26.3%，较18年末+1.9pct，剔除预收款后负债率为53.8%，并较18年末-1.3pct，显示预收款增长仍是负债率上升主因；19H1净负债率95.1%、较18年末+4.7pct，主要由于补库存推动；从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求，但资金收紧也将迫使拿地趋弱、利于降杠杆；19H1现金短债比为1.29倍，较18年微升0.01倍，并仍远好于11年和14年的0.9倍，总体资金链风险不大；其中一线房企现金短债比1.84倍，仍远好于二三线房企的1.10、0.99倍。展望全年，市场销售的稳定以及拿地趋弱，料将推动主流房企回款+负债率边际改善。19H1销售回款增速放缓，预收款锁定率再创新高、保证19-20年业绩稳增19H1板块销售回款同比有所下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由18年20.3%下降至19H1的14.9%，主要源于19H1行业销售增速有所放缓；但19H1统计局资金来源同比+7%，显示国内贷款、个人按揭贷款和定金及预收款均有所改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平再创历史新高，19H1高达154%；同期预收账款同比由18年28.7%降至19H1的21.2%，但预收账款锁定率则由18年1.26倍提升至19H1的1.48倍，其中一二线仍远好于三线，高预收款锁定料将确保19-20年业绩稳增。投资建议：板块结算量质齐升，高预收款确保稳增，维持“推荐”评级19H1主流房企营收高增、业绩分化，毛利率和净利率双升，高预收款锁定料将保障19-20年业绩继续高增，同时目前主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，主流房企估值仍处于低位，19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-80%，并股息国债利差创新高，板块吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份等。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。证券分析师：袁豪电话：[phone]邮箱：[e-mail]执业编号：S0360516120001占比%股票家数(只)1313.56总市值(亿元)20,873.283.48流通市值(亿元)18,774.414.28%1M6M12M绝对表现-6.72-7.836.44相对表现-5.78-11.38-7.51《房地产行业周报：投资下行趋势明确，央行推降息新招LPR》2019-08-18《房地产小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》2019-08-20《房地产行业周报：宏观行业松紧对冲，房企拿地显现分化》2019-08-25-15%2%18%35%18/0918/1119/0119/0319/0519/072018-09-03～2019-08-30沪深300房地产相关研究报告相对指数表现行业基本数据华创证券研究所行业研究房地产2019年09月01日2019H1房地产行业财报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号2目录一、19H1板块营收高增，业绩回升并继续分化、其中一二线房企持续高增、三线房企下降.......................................41、19H1营收高增、较18年提升、较19Q1略降，其中二线房企增长明显、一线高位略降、三线低位略升.....42、19H1净利润增速持续回升，其中一线高位微降、二线高位增长、三线仍为负增长..........................................4二、19H1毛利率和净利率稳步提升，三项费用率和少数股东权益仍在高位...................................................................51、19H1板块毛利率较18年继续增长、较19Q1高位略有降低，其中一线房企远优于二三线.............................52、19H1板块净利率较18年提升、较19Q1微降，其中一线房企高位提升、二三线提升.....................................63、销售靓丽致19H1三项费用率仍在高位、但较19Q1下降，预计随着结算加速将继续改善..............................74、19H1少数股东损益占比较18年有所下降，较19Q1有所回升............................................................................8三、19H1负债率略有上行，源于补库存+预收款增长，现金短债比维持高位，资金链风险不大.................................91、19H1末资产负债率略有上行，源于预收款继续增长、剔除预收款后负债率实为下降......................................92、19H1末净负债率较18年上升、但较19Q1下行，上升源于补库存推动、而去杠杆的效应也在显现...........113、19H1现金短债比较18年持平、较19Q1略升，仍好于11年和14年的情况...................................................13四、19H1销售回款略降，预收账款锁定率再创新高、保证19-20年业绩稳定增长.....................................................141、19H1销售回款增速较18年下降、较19Q1提升，其中一线房企增速上升、二线高位下降、三线低位下降142、19H1预收账款锁定率继续呈上升趋势、并再创新高，其中一二线房企表现更好、三线表现较弱................16五、投资建议：板块结算量质齐升，高预收款确保稳增，维持“推荐”评级...................................................................16六、风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧...................................................................172019H1房地产行业财报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3图表目录图表1、2010-2019H1房地产板块营业收入增长率...............................................................................................................4图表2、2010-2019H1房地产板块净利润增长率...................................................................................................................5图表3、2014-2019H1房地产板块毛利率水平.......................................................................................................................6图表4、2014-2019H1房地产板块净利率水平.......................................................................................................................7图表5、2014-2019H1房地产板块中资产减值损失/营业收入..............................................................................................7图表6、2014-2019H1房地产板块三项费用率水平...............................................................................................................8图表7、2014-2019H1房地产板块少数股东损益占比...........................................................................................................9图表8、2010-2019H1房地产板块资产负债率水平.............................................................................................................10图表9、2010-2019H1房地产板块预收账款占比总资产情况.......................................................................................