2019下半年全国房地产市场展望合富辉煌

合富辉煌（中国）研究院经济下行加剧市场分化利空出尽仍须细水长流2019全国4大圈层38城分析合富辉煌（中国）研究院半年度报告合富辉煌（中国）研究院PART1.宏观环境与市场调控PART2.全国房地产市场PART3.下半年展望宏观经济分析宏观调控分析楼市政策分析市场大数据分析四大圈层细化分析宏观经济与政策土地市场与楼市珠三角长三角环渤海华中华西土地市场商品住宅市场土地市场商品住宅市场土地市场商品住宅市场土地市场商品住宅市场分析结构合富辉煌（中国）研究院经济下行加剧市场分化利空出尽仍须细水长流上半年总结下半年展望2019年上半年全国房地产市场总结暨下半年展望核心观点合富辉煌（中国）研究院内困外扰双重压迫，经济运行再现新低多维手段呵护实体，楼市调控又逢转折Part1宏观环境与市场调控核心观点合富辉煌（中国）研究院近期数据备注上半年国内经济主要表现关键数据合富辉煌（中国）研究院-10123452015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03美国日本德国英国美国GDP增速高位其他国家走弱上半年国外经济主要表现关键数据合富辉煌（中国）研究院重点支持小微企业融资拉动国内消费需求减税降费稳定基建投资支持都市圈发展1月全面降准释放约7000-8000亿资金；5-6月定向降准释放约2000亿资金央行创设票据互换工具（CBS），为银行发行永续债提供流动性支持推出TMLF，对冲短期流动性压力2019.4增值税减免住房租赁、养老、个税等优惠；社保、网络服务等降费多项政府性收费和经营服务性收费将降低小微企业普惠性税收减免小微企业定向降息，支持民企发债多项措施降低小微企业融资利率推动重点消费品更新升级，重点聚焦汽车、家电、消费电子产品领域提振5G商用、养老服务、体育赛事等领域提前下发地方政府债务限额、加快推进专项债发行基建项目的资本金要求降低，城投发行公司债条件放松加快推进【粤港澳大湾区】、【长三角一体化】建设棚改与旧改切换扶持流动性房地产维稳强调“地方问责”与“预期管理”对房地产融资的监管加强继续推动供给侧改革:1）扩大“三块地”改革试行范围；2）加快M0产业用地推进；3）多样化竞拍规则控制地价；4）聚焦住房保障维度1维度2维度3维度4维度5针对特定实体经济范围更多指向特定都市圈上半年宏观调控脉络关键数据合富辉煌（中国）研究院上半年国内楼市调控一览关键数据合富辉煌（中国）研究院告别同起同落，不同圈层走势各异土地回暖明确，房企看重区域前景楼市波段起伏，市场/经济愈趋关联Part2全国房地产市场核心观点合富辉煌（中国）研究院四大圈层上半年土地市场对比珠三角长三角环渤海华中华西•••关键数据合富辉煌（中国）研究院四大圈层上半年商品住宅市场对比珠三角长三角环渤海华中华西••关键数据合富辉煌（中国）研究院••••珠三角长三角环渤海华中华西四大圈层5月后市场波动情况对比关键数据合富辉煌（中国）研究院利空出尽Part3下半年展望核心观点合富辉煌（中国）研究院••剧烈经贸摩擦不利中美双方经济中美贸易战趋缓0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.9%6.0%6.1%6.2%6.3%6.4%6.5%6.6%6.7%6.8%6.9%2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月中国GDP同比增速美国GDP同比增速(右轴)关键数据合富辉煌（中国）研究院5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月经济压力将增加管理层实施流动性宽松的决心关键数据合富辉煌（中国）研究院仍须细水长流Part3下半年展望核心观点合富辉煌（中国）研究院土地供应略增，土地热度保持新增供应加大，市场竞争更激烈网签成交增幅有限，稳中略增3个判断Part3下半年展望核心观点合富辉煌（中国）研究院•••••••下半年不同圈层城市关注重点Part3下半年展望核心观点合富辉煌（中国）研究院Part1宏观环境与市场调控内困外扰双重压迫经济运行再现新低多维手段呵护实体楼市调控又逢转折合富辉煌（中国）研究院国内经济压力重重环球经济存在新一轮下行压力内外合富辉煌（中国）研究院567892018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月7891011122018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月-100102030402018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月国内经济压力增加多项数据全面走低2019年上半年宏观经济66.26.46.66.877.2合富辉煌（中国）研究院近期数据上年同期数据备注上半年国内经济主要指标一览2019年上半年宏观经济合富辉煌（中国）研究院-10123452015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03美国日本德国英国美国GDP增速高位其他国家走弱环球主要经济体增长趋弱、增速放缓经济下行压力不单局限于国内，环球经济存在新一轮下行压力2019年上半年宏观经济合富辉煌（中国）研究院中美贸易摩擦加剧5月后全球不确定情绪快速积累2019年上半年宏观经济合富辉煌（中国）研究院5月美国对我国的2000亿相关商品出口关税升级为25%的影响，已率先反应为5月新出口订单大幅下滑。后续出口数据（有一定时滞性）或在2019年3-4季度的下滑幅度达到最大。（出口-制造业链条是分析近期宏观经济走势的关键变量）15%16%17%18%19%20%21%22%2000亿商品征税前“抢出口”关税制压，出口占比快速下滑454647484950515253PMIPMI:新出口订单50荣枯线贸易摩擦加剧出口订单拖累PMI贸易摩擦影响已率先在国内PMI反馈，制造业景气度受挫后续出口数据或将在3季度后大幅下滑2019年上半年宏观经济合富辉煌（中国）研究院5大维度呵护实体经济多维转折“房地产维稳”任重道远5月楼市政策风向切换合富辉煌（中国）研究院重点支持小微企业融资拉动国内消费需求减税降费稳定基建投资支持都市圈发展1月全面降准释放约7000-8000亿资金；5-6月定向降准释放约2000亿资金央行创设票据互换工具（CBS），为银行发行永续债提供流动性支持推出TMLF，对冲短期流动性压力2019.4增值税减免住房租赁、养老、个税等优惠；社保、网络服务等降费多项政府性收费和经营服务性收费将降低小微企业普惠性税收减免小微企业定向降息，支持民企发债多项措施降低小微企业融资利率推动重点消费品更新升级，重点聚焦汽车、家电、消费电子产品领域提振5G商用、养老服务、体育赛事等领域提前下发地方政府债务限额、加快推进专项债发行基建项目的资本金要求降低，城投发行公司债条件放松加快推进【粤港澳大湾区】、【长三角一体化】建设棚改与旧改切换扶持流动性房地产维稳强调“地方问责”与“预期管理”对房地产融资的监管加强继续推动供给侧改革:1）扩大“三块地”改革试行范围；2）加快M0产业用地推进；3）多样化竞拍规则控制地价；4）聚焦住房保障维度1维度2维度3维度4维度5针对特定实体经济范围更多指向特定都市圈合富辉煌（中国）研究院2.20002.40002.60002.80003.00003.20002017/01/032017/07/032018/01/032018/07/032019/01/032019/07/03图：SHIBOR:1周4月5月年初MPA普惠金融定向降准动态考核永续债指出要对中小银行实行定向降准用于民营和小微企业实行TMLF引导降低实体经济融资成本宣布对县域农村商业银行定向降准，并明确细则6月将运用多种货币政策工具，保持金融市场流动性合理充裕，并对中小银行提供定向流动性支持5.405.605.806.006.202016/012016/082017/032017/092018/042018/102019/05图：金融机构人民币贷款加权平均利率:一般贷款基础利率5.9%2019年上半年宏观调控流动性并未大举“开闸”多措施针对实体经济实施定向扶持合富辉煌（中国）研究院-60-40-200204060801002018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022019/032019/042019/05图：地方公共财政支出当月同比（%）公共财政支出:科学技术公共财政支出:节能环保公共财政支出:交通运输国务院发文支持地方政府专项债券发行，专项债加量提速是今年积极财政政策稳增长的重要组成部分，重点指向京津冀、长三角区域、粤港澳湾区等都市圈一体化发展建设。其中，交通运输是政府财政支出的重点领域。（专项债去年四季度以来交通运输财政支出增速维持在30%左右高位）地方专项债必须用于有一定收益的项目，聚焦国家部署的重大领域和具有示范效应的重大项目重大战略京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等乡村振兴战