搜索
研究主持：中国指数研究院数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com主要研究成员：莫天全黄瑜白彦军仵世友张瑞曹晶晶李云鹤高梦琴胡国华陈文静程威李雪娇方肖龙昊辰吴建钦祝梓杰辛芸娜王新华周巍杜咏咏李璠璠魏云静姚卓战雪王雅涵刘德炳尹建英汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪钱慧群王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生童晓玲谢俊云田文刚李益峰戴小红方颃刘莉芬评价体系与方法/2研究对象/2评价模型及指标体系/3数据来源/6评价方法/7产业新城运营商评价结果及分析/8综合实力评价结果/8产业新城运营商发展特点/12产业定位产业招商产业培育城市建设产城运营面临的城市机遇及产业趋势/26特色运营商及项目发展分析/34结语/37Contents目录01020304研究背景与目的/112019中国产业新城运营商评价研究报告1研究背景与目的当前，随着我国产业转型升级步伐的加快，创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。此外，随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》以及《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策文件的发布，都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。党的十九大报告明确指出要着力实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴等发展战略，将以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。2019年3月，全国两会进一步强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化，提高新型城镇化质量，体现以人为核心，让城市更加宜居。此外，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，以促进区域产业有序转移及转型升级，为实现当地经济高质量、可持续发展提供强力保证。随着粤港澳大湾区规划落地，区域产业转型升级迈入新的发展阶段，而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体，也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。在此背景下，中国指数研究院以客观、公正、准确、全面的研究原则，连续第四年开展“中国产业新城运营商评价研究”，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。22019中国产业新城运营商评价研究报告2评价体系与方法当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城发展成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，2016年，中国指数研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系，2019年，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，以期能成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与主体提供参考依据，进一步推动产业新城建设的长足发展。2.1.研究对象针对研究对象，我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下3个标准：基于以上3个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中国指数研究院各地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。在2019年的研究中，我们继续优化样本项目，最终筛选出74个项目作为产业新城研究对象。第一步：产业新城样本项目筛选010203以市场化运营机制为主导；受到中心城市或中心城区的辐射带动，并能够对中心城市或中心城区产生反磁力作用；产业新城除了具有良好的产业基础外，还要具备完整的城市服务功能，并以实现产城融合为目标。32019中国产业新城运营商评价研究报告一方面，通过第一步筛选出的产业新城项目，我们深入发掘其背后的开发运营主体；另一方面，根据我们对产业新城运营商的定义来确定研究对象，即产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。综合两方面的考量，我们在上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本，最终确定了北大资源、东湖高新、湖北高投、华南城、华夏幸福、启迪协信、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、中新集团、中国五矿、中国宏泰、中国金茂等49家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。在产业新城运营商评价研究中，我们希望竭尽所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对产业新城运营商的理解并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象。2.2.评价模型及指标体系在评价模型的构建过程中，中国指数研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研访谈，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。2016年3月1日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请16位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。其中，“一核”指我们评价的核心主体，即产业新城运营商；“两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力，其中产业发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营能力是其实际运营水平与成效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商综合实力。第二步：产业新城运营商研究对象的确定42019中国产业新城运营商评价研究报告资料来源：中国指数研究院整理依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、产业新城发展实践，我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键指标，围绕产业发展能力、城市建设能力及企业经营能力三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括13项二级指标以及30余项三级指标。我们对反映核心要素的评价体系和具体指标进行了反复验证和修正，并吸纳专家鉴定会上各位权威专家的中肯建议，在全面性、客观性、科学性、可行性原则的指导下，搭建形成“中国产业新城运营商综合实力评价体系”。近年来，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重资产运营效率的提升，2019年，我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果以及经验的基础之上，并结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系，如近年来运营商对新城的城市建设能力不断增强，吸引了大量人口就业，我们新增了“就业人口当地居住比例”，以反映产业新城的人口集聚能力。“一核两翼”评价模型产业新城运营商企业经营能力运营商经营能力是其实际运营水平与经营成效最直观的体现产业发展是产业新城发展的核心驱动力，是新城活力之源城市建设能力产业发展能力城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体52019中国产业新城运营商评价研究报告产业的健康发展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统。在评价运营商产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、创新发展三个方面出发，最终以产业发展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体，评价运营商的城市建设能力时，我们首先对产业新城内基础设施以及公共配套的完善程度进行评价；同时基于园区对人口的吸纳程度以及生活宜居性衡量产业新城运营商满足人们生活需求、提升居民生活水平的能力。产业新城运营商综合实力评价体系产业发展能力产业导入产业培育创新发展经济贡献城市建设能力基础设施公共服务人口集聚生活宜居企业经营能力经营规模盈利能力融资能力财务稳健运营效率产业发展能力城市建设能力产业发展能力纳税额生活宜居人口集聚15分钟生活圈覆盖度、职住平衡度、环境污染等事故发生次数；吸纳总人口、吸纳人口本外埠比例；公共服务基础设施商业、酒店、医院、教育等配套档次、文化生活丰富度及参与频率；基础设施完善度、人均道路面积、绿化覆盖率、无线局域网络覆盖范围、监控设备数量。62019中国产业新城运营商评价研究报告从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼顾经营规模的同时保证运营绩效，另一方面在争取成长速度的同时保证财务稳健，同时考虑到产业新城项目的开发周期长、资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将企业经营能力分解为“经营规模”、“盈利能力”、“融资能力”、“财务稳健性”、“运营效率”五个部分。2.3.数据来源本次研究的资料及数据一方面通过公开渠道获取，同时为了夯实数据研究根基，中国指数研究院组织总部及各地机构数十位分析师，对全国范围内41座城市、74个产业新城项目及49家运营企业进行访谈和调研，收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、新城建设等方面数据及访谈资料，另有园内入驻企业、就业员工调查问卷和多个项目的现场调研图片资料。在调研和访谈过程中，行业从业者丰富的专业知识以及对行业发展的思考使我们受益匪浅，他们对产业新城项目的一线运营经验反馈也为我们数次修正评价体系提供了重要参考。此外，我们还征询了部分行业专家的意见，他们从更加宏观和广阔的视角为我们的研究提出宝贵建议。经营规模总资产及增速、营业收入及增速、总市值盈利能力净利润率财务稳健性净资产负债率运营效率总资产周转率、存货周转率融资能力企业信用评级、融资模式创新、筹资活动现金流入量X质企业经营能力考虑到运营商的产业发展能力和城市建设能力更多的是从其具体运营的产业新城项目中体现出来，因此，在评价这两方面能力时，从运营商的产业新城项目入手，每家运营商挑选1-3个典型产业新城项目，并赋予项目不同权重，从项目的运营数据来评价运营商的产业发展和城市建设能力。至于企业经营能力，则直接分析运营商财务数据，同时考量其信用水平、合作模式创新等方面，综合评价其经营能力。72019中国产业新城运营商评价研究报告2.4.评价方法在运用指标体系进行评价时，需要使用科学合理的赋权方法对各个指标赋予不同的权重，为了克服不同赋权方法固有的缺陷，本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法对评价体系各指标进行赋权，以使评价结构更具合理性和准确性。本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各指标权重。各项三级指标中，对于定量指标，由于各个指标单位不同，不能直接比较，需要对数据进行无量纲化处理，消除数据之间