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2019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019《2019中国代表城市房地产市场预测》编委会 扶伟聪 李丹杨 徐景宏 郑松杰 张健如 谢宇晗 宋卫东 郑文伟 李举明 邓祥和李 慰 蓝功敏 宋晶晶 欧阳达辉 岑小春 窦自罗广滨 王 倩 张伟昭刘 涟 康 伟 李 鲲 楼浈针 钱 辉 庄云娟 高荣华 乔 晶 吴 蟒李 玮 戴 璐 梁家祥 戴晓峰 赵 丽 刘 爽 文 灵 邓玮凌 谢宇晗 袁 尚 冯佩云 吴智杰 张昊 韦常春 梁风喜 广州/吴智杰 深圳/李举明 东莞/李兴旺 佛山/曹绍林 珠海/梁文灿中山/谢仲娟 惠州/李富松 北京/宋 宁 天津/任 炯 山东/徐丽丽大连/郭蓉琪 石家庄/毛筱娜 上海/王岩岩 合肥/王秋燕 南京/汪 静杭州/周志华 武汉/谢晶晶 郑州/王艳茹 太原/张 渊 长沙/周 明南昌/张欣欣 成都/陈清华 重庆/王 欢 西安/姚夏敏 贵阳/鲁贝侠南宁/顾祥玉 沈阳/杨 楠 长春/李鑫龙 福州/赖 涛 厦门/王元凯地址：广州市天河区珠江新城金穗路1号邦华环球广场9/10楼 邮编：510627电话：020—83161188 传真：020—83161185网址：专业机构：合富研究院 保利投顾研究院合作媒体：观点地产机构主 编：副主编：助理主编：责任编辑：编 辑：总顾问：编 委：0032019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019006019089058108134157168008020026031037043048052090095101104059065069079084109114119124129135139144149153158162169173前言慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域东北平原海峡西岸2018年全国房地产市场发展回顾与展望广州深圳东莞佛山珠海中山惠州上海合肥南京杭州北京天津山东大连石家庄武汉郑州太原长沙南昌成都重庆西安贵阳南宁沈阳长春福州厦门0042019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast20190052019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019合富辉煌（中国）以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域，深刻融入中国城市化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。让更多人分享城市的价值营销代理marketingagent大宗交易blocktransaction运营招商operation&investment资产运营assetoperation存量房租售stockrentalandsale0062019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019慢周期调节市场预期慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态【前言】EDITORIAL从土地供给到房产开发，再到房产销售，房地产周转正全面减速。在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期，由“短期回现”向“获取长期收益”转变。地方经济发展始终基于房地产“承载能力”，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。尤其是对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续，“地产增效”问题、“商业去库存”问题以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势”将更加明确。当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。0072019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019再平衡重建地产生态战略与运营建议：强化风险管控，积蓄发展能力0082019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019全国房地产市场发展回顾与展望20182018年宏观经济承压对房地产市场预期的影响不容忽视，虽然四季度后“经济维稳”及“分城施政”灵活性加大，但市场下行态势不改。在市场环境转变下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市市场由高位下行的趋势更加明显。2019年国内经济下行压力加大，房地产政策环境将较2018年乐观。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，但“房住不炒”仍将长期坚持。【回顾】【展望】ChinaRealEstateMarketForecast20190092019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019宏观经济与政策环境分析1、2018年宏观经济面临三大难题难题1：经济下滑与动力缺失难题2：“风险管控”难度加大难题3：区域的经济发展失衡与土地供给失衡全国商品房销售面积增速走势0102019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast20192、政府实施宏观调控的灵活性增加，但更偏向使用“长期药方”2018年中央调控侧重因应宏观经济环境变化而有所改变：全国各线城市土地供给趋势（万m2）2018年各城楼市政策发展趋势一线城市强二线城市其它城市二线及强三线城市2018年上半年2018年下半年0112019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019在房地产市场调控方面，2018年国家政策呈现四大特点：各城居住及商住用地流拍宗数一级市场流拍率上升，“地价/房价”比值下降全国房地产市场发展情况分析0122019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019二级市场全年表现前高后低，四季度市场经营压力突显不同时期地价/房价比值变化0132019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019Ⅰ类一线城市各城商品住宅成交面积走势新货市场楼市景气指数0142019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019II类强二线城市Ⅲ类二线及强三线城市0152019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019II类强二线城市Ⅳ类其它发展空间仍大重点城市2018年4季度各城促销区域分析Ⅰ类一线城市30%50%10%顺义，房山指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比城区近郊远郊措施有效程度东城，西城，朝阳，海淀，丰台，石景山北京通州大兴，昌平，门头沟平谷,怀柔，密云，延庆30%50%10%松江，青浦，闵行，嘉定，宝山指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比城区近郊远郊措施有效程度静安,杨浦,徐汇,普陀,卢湾,浦东,静安,黄浦,虹口原南汇，金山，奉贤，崇明上海城区近郊远郊30%50%10%天河荔湾番禺黄埔南沙增城花都城区近郊远郊南山宝安龙华龙岗坪山指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度广州深圳成华高新双流温江龙泉驿郫都新都金堂崇州城区近郊远郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度成都城区近郊远郊30%50%10%江岸东湖风景区东湖高新区黄陂新洲汉南指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度武汉雨花台浦口江宁六合城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度南京雨花岳麓望城城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度长沙0162019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019住宅去库存结束，进入“补库存”阶段Ⅲ类二线及强三线城市Ⅳ类其它发展空间仍大重点城市各城商品住宅库存面积走势城区近郊远郊禅城顺德中部三水中部南海东部南海中部三水镇街30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度城区近郊远郊主城区滨海松湖东北临深莞北30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度佛山东莞城区近郊远郊30%50%10%蜀山庐阳高新新站滨湖北部组团西南枂团指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度历城市中长青章丘城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度合肥济南30%50%10%红谷滩区经开新建南昌县指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比城区近郊远郊措施有效程度南昌城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度贵阳主城区泛城区南部北部西北城区近郊远郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度惠城仲恺惠阳大亚湾惠东博罗城区临深远郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度中山惠州0172019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019未来市场展望1.住房高速开发时期将逐渐过去2.市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展既要防过热也要防过冷3大难题经济下滑与动力缺失兼顾风险管控与经济维稳适应低增长经济动能切换短期（13年）中期（35年）长期（510年）防过热防过冷均衡区域发展均衡产业发展解决方式发达国家住宅开工量走势（万套）以日本为例中国住房新工面积（万m2）0182019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast20193.房地产增效问题仍然待解，“业态多元”是长期趋势4.2019年不同类型城市新增供应分化发展5.2019年“稳”字先行，市场机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”城市2019年GDP目标2018年GDP目标城市2019年GDP目标2018年GDP目标西藏10%左右10%左右重庆6%8.5左右四川7.5%左右7.5%左右贵州9%左右10%左右河北6.5%左右6.5%左右云南 8.5%左右8.5%天津4.5%左右5%陕西7.5%8%8%左右北京6%6.5%6.5%左右甘肃6%左右6%左右安徽7.5%8%8%以上青海6.5%7%7%左右江苏6.5%以上7%以上宁夏6.5%7%7.5%左右福建8%8.5%8.5%左右广东 6%6.5%7%左右湖北7.5%8%7.5%江西8%8.5%8.5左右新疆5.5%左右7%左右浙江6.5%左右7%左右河南7%7.5%7.5%左右上海6%6.5%6.5%左右黑龙江5%以上6%以上吉林 5%6%6%左右辽宁与全国保持同步6.5%左右内蒙古6%左右6.5%左右湖南7.5%8%8%左右山西6.3%左右6.5%广西7%左右7%7.5%山东6.5%左右7%以上海南7%7.5%7%城市2018年新增供应（万m2）2019年新增供应预计较2018年变化0192019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2019粤港澳大湾区ChinaRealEstateMarketForecast20190202019中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast20192018年度房价走势2018年度销量走势（截至2018年12月数据）2018.092018.122018.012018.022018年广州政策持续严厉，住宅市场总体偏冷，成交动能下降，供大于求凸显；阶段看，前高后低，四季度“三限”放开，但对楼市的提振效果不大；各区供应不均衡的现象突出，区域市场明显分化。受大市影响，房企拿地理性，地市降温，地价房价比持续