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savills.com.cn/research1纳新启势聚焦|2019中国写字楼市场报告2savills.com.cn/research欢迎阅读第一太平戴维斯中国写字楼报告savills.com.cn/research3首先感谢您对第一太平戴维斯2017年中国写字楼报告的支持，本报告为第二期发布。在上期报告中，我们精选了中国20个主要城市的写字楼市场，并对每个城市的商务区进行了剖析。本期我们将更多聚焦于需求层面和市场趋势，并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行重点分析。中国写字楼市场正继续发展和演变。过去三年以来，写字楼市场供应过剩、去中心化、城市更新、联合办公扩张等一直是谈论的焦点。2018年，联合办公纷纷进驻传统写字楼。同时，楼宇经济、IT行业租赁需求见涨、房地产科技、健康与可持续性的重要性也日益提升——尽管这些主流市场特征并非适用于所有城市。而针对这些市场，我们也将探究其背后原因，并对未来走势进行预测。希望本期中国写字楼报告能对您有所裨益。JAMESMACDONALD第一太平戴维斯市场研究部主管欢迎阅读第一太平戴维斯中国写字楼报告4savills.com.cn/research6.6%国内生产总值年增长率52%服务业占比国内生产总值60%城镇化率4.9%失业率39,300元人民币城镇居民人均可支配收入38万亿人民币社会消费品零售总额4,484公里轨道交通运营里程*12万亿人民币房地产开发投资1,350亿美元实际利用外资760万人高等教育毕业生人数*11个自由贸易区120家中国企业2018年《财富》世界500强总数位居全球第二2018年中国经济数据来源国家统计局，交通运输部，《财富》杂志，第一太平戴维斯研究部*为2017年数据每年年初的“两会”通常是全年的经济风向标，2018年亦是如此。2018年《政府工作报告》明确提出“坚决打好三大攻坚战”，即防范和化解金融风险、加大精准扶贫力度、继续推进污染防治。在防范金融风险的同时，政府也出台了减税降费等一系列激励性政策，为企业注入活力。在房地产市场放缓和信贷环境收紧的大背景下，2018年中国经济仍取得了6.6%的同比增长，高于6.5%的年度增长预期，这主要得益于金融创新和IT行业高速发展的带动。经济展望savills.com.cn/research5您或贵公司预计2018年行业市场增长与2017年相比如何？来源中国美国商会&贝恩公司，《2018中国商务环境调查报告》，第一太平戴维斯研究部预计未来经济增长动力将主要来自于如互联网+、大数据、人工智能及其他高新技术等新兴产业的蓬勃发展；通过提高个人所得税起征点和调整部分品类消费品的进口关税进一步提振消费，化解过剩产能及债务股权置换等财政政策。中国政府还致力于减轻企业税负，去除繁文缛节，鼓励创新，加大研发投入。中国美国商会和贝恩公司在中美贸易战争端之前联合发布的《2018中国商务环境调查报告》中，对美国企业2017年在华营运业绩以及2018年发展计划做了调查。国内消费的增长和中产阶级的崛起正在推动中国各行业的增长。生态环境保护、数字科技、电子商务和中国企业的全球化都将对这些行业产生重大影响。0%20%40%60%80%100%201720180-5%5-10%10-20%≥20%您或贵公司预计2018年行业市场增长与2017年相比如何（按细分行业）？来源中国美国商会&贝恩公司《2018中国商务环境调查报告》，第一太平戴维斯研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%/////0-5%5-10%10-20%≥20%消费行业工业和资源行业技术和其他研发行业服务行业消费行业工业和资源行业技术和其他研发行业6savills.com.cn/research随着各城市写字楼市场日益成熟，城市内部形成了商务区，同时各地政府致力打造行业集聚区也使得城市之间的特征定位愈加凸显。以一线城市为例，北京作为中国政治和文化中心的地位不可动摇，广州着力打造电子商务中心城市，深圳不断集聚技术创新优势，上海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。根据国家发改革的发展规划，北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安这九个城市被列为国家中心城市。这九个城市都有各自的定位和特定的产业导向，但主导当地写字楼市场的行业却不尽相同。右图列出了九个国家中心城市的定位，并对比了主导各城市甲级写字楼市场的前三大行业。行业一线城市重要程度二/三线城市重要程度内资企业发展潜力外资企业发展潜力金融制造能源与原材料专业服务零售及贸易交通信息技术健康医疗房地产商务中心及共享办公消费者服务公共机构传媒及娱乐公共事业联合大企业西安西部地区经济/对外交往/科创中心金融/IT/专业服务成都科技/文创/对外交往中心金融/专业服务/IT重庆金融/商贸物流/科技创新金融/房地产/专业服务需求分析来源第一太平戴维斯研究部需求及租户6savills.com.cn/researchsavills.com.cn/research7成都科技/文创/对外交往中心金融/专业服务/IT重庆金融/商贸物流/科技创新金融/房地产/专业服务郑州交通枢纽金融/专业服务/制造天津环渤海地区经济中心/港口/航运/物流金融/房地产/贸易城市定位甲级写字楼主导行业上海国际金融中心/航运金融/制造/专业服务北京政治/文化中心金融/IT/专业服务广州商贸金融/IT/贸易武汉工业/科教金融/专业服务/房地产savills.com.cn/research78savills.com.cn/research重点增长行业行业是中国写字楼市场的需求主力，这几乎在国内所有城市都得到了体现。其中以传统金融机构的承租面积最多——他们倾向于租赁或购买优质甲级写字楼，抑或在可以彰显企业形象的黄金地段、金融产业聚集区自建总部大楼。这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。计划建立区域总部的商业银行和保险公司通常对办公空间有较大需求，许多5,000平方米以上大面积的租赁成交来自传统金融行业即为佐证；这些用户自用购买的可能性也较大。随着这些金融大企业不断扩张，其亦倾向于将分支或后勤部门选址/搬迁至次级或非核心商务区。防范金融风险是中央政府的关键任务之一，新兴金融行业尤其是金融科技和P2P公司因而面临越来越大的监管压力。截至2018年末，中国境内P2P公司总数同比减少54%。在监管加码、流动性趋紧的大环境下，P2P市场加速整合，能够生存下来的平台往往具有相当实力，尽管一些业主仍对这类租户的入驻稳定性表示担忧。2018年，股市的疲软表现对小型券商、基金和资产管理公司的扩张计划造成冲击。2018年全年，上证指数和深证指数分别下跌25%和34%。严峻的外部经济环境、信贷紧缩和中小企业抵押补充贷款，导致股市在2018年大部分时间表现不尽人意。但中央对中小企业的重视和政策扶持（如优化融资环境）或有助于市场逐步回归正轨，预计2019年金融服务业将迎来健康增长。随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，届时对办公空间的需求预期也将有所回升。金融主要城市甲级写字楼市场金融业租户占比上海38%重庆35%*广州24%深圳38%北京37%成都24%来源网贷之家，第一太平戴维斯研究部05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00002004006008001,0001,2001,4001,600141147151157161167171177181187网贷行业成交量（左轴）网贷公司数量（右轴）网贷（P2P）行业成交量及公司数量来源第一太平戴维斯研究部*其中多为P2P公司savills.com.cn/research90%5%10%15%20%25%30%35%1831861891812尽管国内写字楼需求仍由金融业主导，IT行业强劲增长带动写字楼需求已成为许多主要城市的焦点：从互联网巨头（如百度、腾讯）到电子竞技公司再到人工智能（如商汤科技）……这些科技企业都希望留住中国最顶尖的人才，以在市场竞争中保持领先地位。为此，他们需要为员工提供最优的工作环境。预计这类企业未来还将继续保持快速增长态势，选址也倾向靠近重点学府。北京中关村和武汉光谷为两个典型例子。右表列示了更多城市的IT聚集区及其租金范围。虽然IT行业仅占国内GDP的3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长（2018年12月涨幅达29.1%），详见上图。该行业的爆发式增长将继续推动写字楼需求上涨。信息技术来源国家统计局，第一太平戴维斯研究部中国IT行业同比涨幅城市IT行业聚集区租金报价*(人民币每平方米每月)北京中关村180-500上海张江高科技园区120-180广州天河软件园100-150深圳南山科技园120-350成都大源60-120重庆照母山50-100天津鞍山西道90-120杭州未来科技城55-100南京河西新城75-145武汉光谷50-130来源第一太平戴维斯研究部*包含甲级、乙级和产业园区的写字楼租金中国重点城市IT行业聚集区交仓通储运和输邮政政业业信软息件传和输信政息业技政术业服业务政业业10savills.com.cn/research国内联合办公市场的爆发式供应增长来源各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部*数据基于20个国际和国内联合办公品牌05010015020025030020142015201620172018WeWorkSOHO3Q自2016年WeWork在上海开设中国大陆首家联合办公门店以来，联合办公一直是写字楼市场热议的话题之一，且过去一年里爆发式的增长使其行业集中度迅速提升。目前国内联合办公市场已经取得很大发展，也会对人们的工作方式产生重要长远的影响。随着更多参与者加入，行业竞争愈演愈烈——如今除专业运营商和初创公司以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如龙湖地产的“一展空间”，凯德集团的“C3”，佳兆业的“创享界”和中海地产的“OfficeZip”等。随着市场的发展，联合办公的规模和选址也在演变。起初，WeWork、裸心社等行业领先运营商热衷于选址于小体量改造项目，如今他们开始在甲级写字楼中大举扩张，并且目标客户不再只是小型初创公司，还有被办公灵活性和服务优势吸引的大企业。此外，许多运营商正在向二线城市扩张以增加市场份额。与此同时，二线城市也在逐步创立自主联合办公品牌，如创始于成都的侠客岛里和武汉的摩家。成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、Workingdom、爱特众创以及前不久方糖小镇的并购后，目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌（截至2018年末占据43%的市场份额）。然而优客工场的扩张步伐在2018年有所放缓，相比之下，氪空间和WeWork（主要为裸心社）的扩张更为积极。上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到32.5%和32%。需要说明的是，上述统计数据仅包括国际、国内品牌，不含地方品牌。换言之，若将本地品牌运营商纳入考量，排名结果或将发生变化，例如重庆和成都的联合办公市场就主要是由本地运营商占主导。目前上海和北京核心区位的联合办公供应量已几近饱和，预计未来新开门店将拓展至非核心商务区及二线城市。在获得投资者（主要是私募股权）的新一轮注资后，国内联合办公运营商将继续大举扩张，同时市场整合将会在未来几年继续。眼下，市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康的担忧——在租户拥有更多租赁选择的情况下如何吸引/留住租户？如何在产品和服务同质化的当下打造出差异化？鉴于联合办公是长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商们关注的重点。另外对业主而言，联合办公是机遇还是威胁？传统业主在管理商业资产时或引入联合办公元素和理念，如搭建社交网络、活动平台或运用管理技术，或是与联合办公运营商合作，以更好地满足租户需求。租户选择办公场所不仅限于“一个可以工作的空间”，而是更注重多面考量。联合办公重点增长行业其他savills.com.cn/research11