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中国房地产TOP10研究组目录主报告一、研究背景与目的二、研究方法体系三、主要研究成果（一）2019中国房地产百强企业（二）百强企业整体发展特点分析业绩规模市场份额提升至近六成，销售业绩跃上新高度聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销运营表现加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间适应大势调整投资节奏，多渠道融资保稳健发展风险管理高价地去化压力渐释放，精准布局降低经营风险强现金管控努力去杠杆，借势融资防范财务风险社会责任响应号召投身精准扶贫，助力全面建成小康社会多方位行动回馈社会，积极践行企业公民责任四、结语副报告一、2019中国房地产百强企业TOP10研究二、聚焦主业，协同创新——新形势下中国房地产企业发展策略探讨三、2019中国房地产服务优秀企业研究研究主持：中国房地产TOP10研究组联席组长：马骏：国务院发展研究中心企业研究所所长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中指研究院院长主要成员：黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任国务院发展研究中心企业研究所：袁东明、马淑萍清华大学房地产研究所：吴璟、张标、朱恩伟、赖智勇、肖金一中指研究院：白彦军、李建桥、蒋云峰、牛晓娟、刘佩佩、古超、黄靖、王怀泉、赵鹏花、张冉、邱玲玲、迟行、颜海清、陶淑茹、彭澧丽、张怀志、肖杨、张晓飞、马琛、马岚、王琳、蒋金丽、蔡艳平、高枫沐、柴志宏、李畅、王昭玥、韩瑾、范优、畅磊、张曼、李文哲、李潇帅、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、王玲、袁彬彬、黄艳、王永斌、高院生、童晓玲、谢俊云、田文刚、李益峰、高阳、张梦圆、刘莉芬1中国房地产百强企业研究主报告2019主报告一、研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十六年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。2018年中央经济工作会议指出，“我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期”，要继续“坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线”；“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导”。在“房住不炒”、“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下，房地产业正在快速转入高质量发展阶段，房地产企业应顺应行业转型升级大势，追求更有质量的增长，实现均衡稳健创新发展。为此，中国房地产TOP10研究组启动“2019中国房地产百强企业研究”，以“稳健谋发展，提质开新篇”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成长。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。中国房地产百强企业研究目的（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。二、研究方法体系（一）标准和门槛值中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。TOP10研究组依照国际惯例，对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象；（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，确定近三年每年的房地产业务销售额均须达到10亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值；（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，TOP10研究组鼓励以集团的名义参与；（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。（二）评价指标体系评价指标体系设立原则2019中国房地产百强企业研究以2016-2018年度为研究时间段，涵盖7个二级指标34个三级指标，全面考量企业的综合实力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。TOP10研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。2中国房地产TOP10研究组（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。评价指标体系在2019中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。（三）数据来源和复核数据来源（1）房地产开发企业填报数据；（2）中国房地产指数系统（CREIS）数据库；（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；（5）2016-2018中国房地产百强企业研究收集数据资料；（6）2016-2018中国房地产上市公司研究收集数据资料；（7）2016-2018中国房地产品牌价值研究收集数据资料。数据复核企业填报数据须如实客观，研究组将对填报数据进行复核。（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；（2）通过税单复核企业经营收入及利润；（3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。（四）计量评价方法（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2019中国房地产百强综合实力指数。（2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。总资产净利润增长率土地储备规划总建筑面积新开工面积房屋销售面积增长率房地产业务收入增长率净资产房屋竣工面积房屋销售面积经营性物业持有面积房地产业务收入总资产周转率销售回款率存货周转率总资产收益率营业利润率净资产收益率净利润资产负债率净负债率速动比率预收账款经营现金流量净额房地产持有经营收入占比现金到期债务比筹资活动现金流入综合资金成本率新增银行授信额度政策性住房新开工面积慈善捐赠纳税额规模性指标盈利性指标运营效率指标融资能力指标稳健性指标成长性指标社会责任指标2019中国房地产百强企业评价指标体系房地产销售额可变现货值人均创利3中国房地产百强企业研究主报告2019“2019中国房地产百强企业”名单恒大地产集团有限公司广州市敏捷投资有限公司华鸿嘉信控股集团有限公司碧桂园控股有限公司上海中建东孚投资发展有限公司美好置业集团股份有限公司万科企业股份有限公司红星地产保集控股集团有限公司保利发展金辉集团股份有限公司德杰集团融创中国控股有限公司海伦堡中国控股有限公司中交地产中海地产（中国海外发展）中冶置业集团有限公司厦门大唐房地产集团有限公司绿地控股集团股份有限公司大悦城控股集团股份有限公司奥山控股华润置地有限公司珠海华发实业股份有限公司康桥集团绿城中国控股有限公司隆基泰和置业有限公司杭州市城建开发集团有限公司（大家房产）龙湖集团控股有限公司宝龙地产控股有限公司实地集团新城控股集团股份有限公司东原集团上海爱家集团华夏幸福基业股份有限公司联发集团有限公司上海城建置业发展有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司苏宁置业集团有限公司领地集团股份有限公司阳光城集团股份有限公司俊发集团有限公司中惠熙元房地产集团有限公司世茂房地产控股有限公司重庆华宇集团有限公司百步亭集团有限公司荣盛房地产发展股份有限公司福晟集团有限公司中建信和地产有限公司金科地产集团股份有限公司花样年集团（中国）有限公司时代大地控股集团有限公司中南置地武汉地产开发投资集团有限公司上海大发房地产集团有限公司正荣集团有限公司卓越置业集团有限公司中迪禾邦集团有限公司雅居乐集团控股有限公司景瑞地产（集团）有限公司云星集团四川蓝光发展股份有限公司仁恒置地集团有限公司宋都基业投资股份有限公司中国金茂控股集团有限公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司云南实力控股集团有限公司龙光地产控股有限公司星河控股集团有限公司武汉联投置业有限公司融信集团光明房地产集团股份有限公司长沙房产（集团）有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司福星惠誉控股有限公司金侨投资控股有限公司奥园集团有限公司德信中国控股有限公司上海上坤置业有限公司中梁控股集团当代置业（中国）有限公司正黄集团有限公司泰禾集团股份有限公司北大资源集团广东方直集团有限公司佳兆业集团控股有限公司北京北辰实业股份有限公司四川圣桦集团有限公司祥生地产集团北京鸿坤伟业房地产开发有限公司财信国兴地产新力地产集团有限公司上海建工房产有限公司奥克斯地产美的置业集团有限公司三盛集团重庆融汇地产（集团）有限公司合景泰富集团上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司时代中国北京金隅集团股份有限公司4中国房地