2019全球房地产市场的未来第一太平戴维斯2019535页

世界城市排名再“洗牌”民粹主义的经济影响城市物流创新探索何为代币化？零售再定义亚太区角色升级合成肉汉堡配蟋蟀套餐颠覆|diān·fù|【动词】推翻或改变原有的程序、计划、方法、模式等【名词】对原有程序、计划、方法、模式等的推翻或改变第2期2019MarkRidley第一太平戴维斯全球首席执行官欢迎阅读第一太平戴维斯全球旗舰报告《影响力》的最新一期，本期将以市场颠覆因素为主题展开探讨。政治变革、经济变化和社会变迁是当今世界的重要特征。时代不确定性所孕育的种种趋势，都影响着房地产市场走势。若能把握、善用这种不确定性，即有望获得其中蕴藏的真正机遇。本出版物所传达的内容未必代表第一太平戴维斯或出版方的观点。所含信息在付印时均正确无误。版权所有。未经第一太平戴维斯许可，不得使用本出版物所有或部分内容。第一太平戴维斯已尽全力确保内容的准确性，但对于该出版物的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。我们看到，人口结构出现巨大变化，城镇化在不断推进，民粹主义和保护主义有抬头迹象。技术应用也已经渗透到人类生活的方方面面，在显著提升效率、灵活性与便利度的同时，也挑战着不同世代的价值观以及生活、工作与娱乐方式。这一系列变化都促使市场参与者回归资产层面，具体问题具体分析反思商业模式，以确保自身业务依然能够紧跟市场趋势及需求。这些变化也将巩固城市环境在全球范围内的持久竞争力——无论是独立城市，还是跨省市、州县甚至国家的新兴超级城市群。《影响力》邀请第一太平戴维斯资深专家以及相关行业领军人物，就上述大趋势引发的重要问题分享专业洞见。报告分析围绕若干主题展开，包括城市的韧性、粮食生产的可持续性、民粹主义政治在跨境投资中扮演的角色、零售和休闲领域在科技冲击下的重新JeremyBates租户服务部主管EMEA（欧洲、中东及非洲）[e-mail][phone]SimonHope执行董事全球资本市场部主管[e-mail][phone]JustinMarking执行董事全球住宅服务部主管[e-mail][phone]SophieChick董事世界研究部[e-mail][phone]PaulTostevin董事世界研究部[e-mail][phone]第一太平戴维斯联系人篇首语订阅《影响力》季刊我们将以邮件方式与您分享未来全球房地产研究最新动态详情请登录savills.com/Impacts《影响力》网络版访问savills.com/Impacts，助您应对2019年及未来的房地产挑战架构……虽然领域不同、主体各异，但最终得出的结论都指向同一个方向：积极且善于接受变化的人将可发现机遇，改变房地产及相关产业的运行轨迹，满足时代演变所带来的新型需求。希望本期《影响力》能开启一段引人入胜、启发思考的阅读体验。在此我谨向参与本期创作的所有人员表示感谢。我相信，文中的分析和观点将给颠覆因子充斥的不确定时期注入几分确定和乐观。3影响力savills.com45议程主题速览目录5影响力savills.com6城市排名再“洗牌”能够抵御当前及未来全球房地产颠覆力的韧性城市14技术城市百余项指标综合评估，呈现全球30座领先技术城市16当城市获得技术加持盘点成就中美技术城市的要素及其对房地产市场的启示20民粹主义与经济繁荣的博弈全球多地出现民粹主义、保护主义抬头迹象，对全球经济意味几何？26亚太区主导21世纪『11式』从庞大的人口规模，到对科技创新的渴求30变局:收益率、市场周期、利率正常化未来五年全球房地产市场走势预测3490亿人的粮食问题面临人口的增长、饮食习惯的改变，是时候换个角度审视粮食生产及消费问题了38全球豪宅市场在市场颠覆力量的作用下，全球豪宅价格呈现差异化走势42购买·持有·出售。全球主要城市的住宅成本想在国外买房？您了解这些额外成本吗？44私人财富·全球之旅全球顶级房地产市场谁主沉浮？论高净值个人的影响力46代币投资将现实资产转移至区块链，以数字证券形式交易所有权——一场房地产革命正在酝酿48共享原则年轻人热爱协作，而他们所崇尚的共享价值观正在改变世界运行的方式52智慧协作新办公办公方式及需求的改变催生灵活办公空间56城市物流：无限靠近城市物流创新解决方案，应对人口增长、电商发展需求58仓库2.0从现代化多层仓库到电动汽车——创新、创意物流新概念60新零售，新现实零售格局升级换代，沉浸式娱乐体验“C”位出道62零售再定义五大创新案例解锁零售转型64电竞来袭从虚拟到现实，打开房地产需求新维度630344426196420561658606266颠覆时代，谁与争锋拥抱新兴理念，升级基础设施，把握未来制胜关键从左至右：伦敦、东京、纽约洛杉矶、华盛顿特区、上海新加坡、天津、雅加达第一太平戴维斯韧性城市指数为未来的房地产投资提供决策基础。最成熟的韧性城市拥有蓬勃发展的经济和房地产业。预计新韧性城市指数对投资者而言，意味着什么兴韧性城市可在2028年达到这一状态。“挑战者”城市起步较晚但发展迅速，更适合长线投资。全球顶级城市的座次排名似乎已是板上钉钉的事。然而在科技、人口结构、政策等的多元作用下，未来十年城市排名将迎来大“洗牌”。伦敦、纽约、东京等“老牌”领先城市将展开一场关乎城市韧性的较量。如何继续发挥经济、人口等诸多优势来维持领先地位？与此同时，中国及中东地区的新兴城市也在个人财富与城市经济快速增长的支撑下紧紧追赶，挑战世界城市现有格局。城市竞技场正变得日益拥挤，竞争也愈发激烈。截至2018年，国内生产总值（GDP）超过500亿美元的城市已从十年前的177个增加到248个，其占全球GDP的比例也从79％上升至83％。城市的重要性不言而喻；在未来颠覆性时代，城市还将继续扮演重要角色。预计到2028年，GDP超过500亿美元的城市将增加到317个，GDP占比也将进一步上升至89％。这类城市的地理分布也发生了显著变化，且未来还将继续调整。亚太区在2018年超越美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。预计到2028年，亚太区将拥有全球半数以上的500亿美元级经济强市。城市合作是对城市传统排名的又一大威胁。超级城市群概念提出至今，美国与墨西哥之间、欧洲邻国之间都出现了跨境协作。中国拥有很多人口众多的大都市，无需“外援”即可构建城市群。第一太平戴维斯研究部对以上城市相关的新兴主题进行了深入分析，重点考察了城市韧性、有冲击排名潜力的城市以及发展中的超级城市群。韧性城市在不断变化的时代背景下，寻求企业可以蓬勃发展的可持续城市正变得日益重要。第一太平戴维斯通过自建的“韧性城市指数”对主要城市进行考察。所谓韧性城市，即在面对房地产市场诸多颠覆性趋势时，能够承受考验或顺应潮流并加以善用的城市。它们对人才富有吸引力，鼓励创新创业，积极推动城市及私人财富的增长——人才吸引力以及创新竞争力正是房地产投资者的决策考量。2028年韧性城市排行的前20名中既有老面孔，也有新晋级的美国经济强市。纽约、东京、伦敦和洛杉矶在过去二十年中一直领先，将可继续稳坐前四强。作为世界顶级城市，它们拥有得天独厚的先天优势，未来十年也将延续韧性表现。城市排名再洗牌韧性是定位全球重要房地产市场的关键指标，现在如此，若干年以后亦如此。且听第一太平戴维斯世界研究部SophieChick、PaulTostevin评估有潜力挑战全球排名的韧性城市7影响力savills.com“亚太在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域”来源第一太平戴维斯2018年全球十大投资城市本土及跨境房地产资本的流动第一太平戴维斯韧性城市指数2028年全球韧性城市前20名预测GDP超过500亿美元的城市主要分布区域2018年投资额（亿美元）2008-2018年变化来源第一太平戴维斯研究部使用RealCapitalAnalytics数据纽约洛杉矶伦敦旧金山香港巴黎华盛顿特区芝加哥达拉斯首尔$600$500$400$300$200$1000350%300%250%200%150%100%50%0%纽约美国韧性城市1110东京日本韧性城市2220伦敦英国韧性城市3330洛杉矶美国韧性城市4440上海中国新兴韧性城市231156芝加哥美国韧性城市556-1北京中国新兴韧性城市241477巴黎法国韧性城市668-2深圳中国新兴韧性城市201394达拉斯美国韧性城市10810-2华盛顿特区美国韧性城市7711-4广州中国新兴韧性城市3521129新加坡新加坡韧性城市15913-4旧金山美国韧性城市91014-4休斯敦美国韧性城市121215-3费城美国韧性城市111516-1天津中国新兴韧性城市4026179波士顿美国韧性城市131618-2苏州中国新兴韧性城市47301911雅加达印度尼西亚新兴韧性城市103512031城市（都会区）国家类别排名200820182028变化2018-2028本土投资（左轴）跨境投资（左轴）变化（右轴）226%300%284%209%238%302%74%94%121%221%研究方法第一太平戴维斯韧性城市指数综合考察城市财富（GDP）、私人财富（年收入7万美元以上的家庭）以及人口结构（人口抚养比）。来源第一太平戴维斯研究部全球趋势韧性城市图例美洲亚太欧洲中东非洲未来十年最大的变化将是亚洲城市的崛起。到2028年，前20名将在2008年基础上新增七个亚洲城市，其中六个中国城市，另一个是印度尼西亚首都雅加达。过去十年中，这些新兴韧性城市无论经济还是财富都有了显著增长；随着中产阶级财富的继续累积，其地位还将得到进一步巩固。尽管2028年前20名的阵容有所调整，但占全球GDP的比例将稳定在25％左右，与2018年的水平（26％）基本相当。无论从长期还是短期的经济前景以及人口结构来看，韧性城市都具有较好的投资吸引力。但更有趣的是将韧性城市的分布与当前房地产资本的流向进行比对。根据对比结果可以判断投资者是否找到符合风险/回报预期的投资机会，也可判断各个市场可投资房地产的规模以及流动性。投资规模排名全球前三位的城市依次为纽约、洛杉矶、伦敦，而这三座城市的韧性指数也排在全球前四。除纽约、洛杉矶以外，排在全球韧性城市前20名、全球投资规模前10名的美国城市还有芝加哥、华盛顿特区、旧金山和达拉斯。纽约以575亿美元的投资额在2018年蝉联全球最大投资市场，但国内资金占比越来越高，跨境投资的比例则从十年前的37％降到30％。同期，洛杉矶、旧金山、华盛顿特区、芝加哥、达拉斯的跨境投资占比均有所上升——比较基数较小是其中一方面原因。2018年伦敦投资额累计335亿美元，仍旧排在第三。尽管英国脱欧事件影响，伦敦对外国投资者的吸引力未见削弱，2018年投资额中有三分之二以上来自境外，比例高于2008年的50%。巴黎是除伦敦以外唯一进入韧性城市排行20强的欧洲城市，本土投资与跨境投资几乎平分秋色。该市写字楼市场规模大、流动性好，因此投资热度较高。韧性城市这些城市至少在过去十年中一直处于前20名，且未来十年仍将维持在前20名。面对当前以及未来房地产市场的诸多干扰甚至颠覆力量时，它们能够承受考验或是顺应潮流并加以善用。新兴韧性城市已在过去十年进入20强，或未来十年即将进入20强的新面孔。虽然它们目前尚未在全球舞台上站稳脚跟，但预计随着经各类城市的定义标准济和财富持续的大幅增长，到2028年它们将能符合韧性城市的标准。挑战者城市到2028年排名上移至少10名同时跻身全球50强的城市。它们将未来颠覆力量化为己用，凭借实力提升世界地位并向成熟韧性城市发起挑战。这些城市值得长线投资的房地产投资者关注。气候风险日益严峻世界经济论坛（WEF）《2019年全球风险报告》称，未来十年城市将面临若干威胁，其中包括极端天气事件以及气候变化应对措施不力。“纽约就是一个典型。飓风‘桑迪’袭击时，多个街区被淹，城市大面积停电。由于电梯无法使用，很