2019年三季度房地产市场报告世联行

1调控再分化增长藏隐忧2019年三季度房地产市场报告世联研究2宏观经济与政策商品房市场债券与信托融资土地市场回顾3宏观——全球经济萎靡，宽松力度加大全球主要经济体制造业PMI表现全球GDP:不变价:同比（中印右轴,美欧日英左轴）•2018年以来，全球贸易纷争不断，地缘冲突加剧，全球主要经济体经济加速下行；•进入2019Q3后，TOP5经济体制造业PMI均处于荣枯线以下位置；•进入2019，多国加大货币宽松力度，全球40余国陆续降息；•美、欧、英等多国M2增长开始提速；•7月、9月，美国如期降息2次，且结束缩表后启动5400亿美元购买国债计划（600亿美元/月）；•8月，德国首次以零利率发行30年期国债；•9月，欧洲央行降息并重启QE（200亿欧元/月）；•印度央行年内已降息5次，土耳其断崖式降息；•……•中国3季度GDP同比增长6.0%，统计局表示四季度GDP大概率继续放缓；•9月，中国年内第二次降准（全面降准0.5%+定向1%），释放长期资金约9000亿……45.050.055.060.065.02015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-09ISM:美国欧元区日本英国印度摩根大通:全球中国5.005.506.006.507.007.508.008.509.009.500.000.501.001.502.002.503.003.504.004.50美国:折年数欧元区19国日本(2011价)英国中国(右轴)印度(右轴)数据来源:国家统计局,WIND,世联研究4政策——“一城一策”施行，边际松动渐明•7月30日，习近平在中共中央政治局会议中表示：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒”的主基调再次强化，政策保持定力；•但从2018年四季度后，调控政策基本见顶，出台五限政策的城市仅热度较高的的海南、丹东、苏/杭/昆山、西安等；进入2019年后，围绕“小阳春”启动和退潮，各地楼市政策呈现先松-后紧-再松，尤其在“小阳春”过后市场骤然转冷后，5-8月针对房企融资的全渠道监管限制组合拳，使得处于还债高峰的房企促销力度加大，又加重了市场的观望情绪；•2019年三季度，“一城一策”下区域政策边际放松的现象频现：零星城市放松限购、多个城市出台了含大力度购房补贴和折扣的落户政策、公积金/首付比例等政策的放宽、三四线城市以较低落户门槛+购房补贴大举加入抢人行列，购房政策边际松动明显。数据来源:世联研究201601M02M03M04M05M06M07M08M09M10M11M12M201701M02M03M04M05M06M07M08M09M10M11M12M201801M02M03M04M05M06M07M08M09M10M11M12M201901M02M03M04M05M06M7M8M9M限商111131311111112限价3222253256181213731611限售2686226872123154511121限贷121223826722519832651322214312限购114111714142201618332621131337521111411171414220161833262113133752111212238267225198326513222143122686226872123154511121322225325618121373161111113131111111205101520253035404550五限政策执行情况销售——推盘促销力度大增，销售增速止跌回升5数据来源:国家统计局,WIND,世联研究全国商品房＆住宅销售面积累计值及增速•1-9月全国商品房、住宅销售额分别为11.1万亿、9.7万亿；同比增速分别为7.1%、10.3%；•1-9月全国商品房、住宅销售面积分别为11.9亿㎡、10.5亿㎡；同比增速分别为-0.1%、1.1%;•商品房销售面积全年处于负增长，三季度止跌回升，3个月全部实现正增长，主要是由于5月后融资全渠道收紧叠加季度内还债规模创新高，开发商加大推盘和促销力度，以价换量。商品房及商品住宅销售面积当月值及同比增速(2019Q3)时间商品房商品住宅销售面积(亿㎡)同比(%)销售面积(亿㎡)同比(%)2019-071.301.2%1.163.4%2019-081.314.7%1.177.2%2019-091.732.9%1.524.6%11.92-0.10-20.00.020.040.00.05.010.015.020.0商品房销售面积(亿㎡,左轴)同比(%,右轴)10.471.10-40.0-20.00.020.040.060.080.00.05.010.015.020.0商品住宅销售面积:住宅(万㎡,左轴)同比(%,右轴)6销售——区域分化继续，京津冀显著回暖•经历了小阳春的火热与退潮，随着开发商三季度加大推货与促销，市场总体呈止跌回升态势。•因2017-2018双位数负增长的低基数影响，1-8月京津冀片区销售显著回暖，销售金额同比增长36%，但销售贡献超过7成的北京+天津增速已见顶回落；•长三角内部分化较大，核心一二线城市除杭州外均有较好增长，但总体销售面积增速为-2.2%；•珠三角仍然是“五限”调控力度最大的区域，去年是除京津冀之外表现最差的片区，销售面积增速为-3.0%；•中部、川渝、西北3季度表现较好，棚改量同比下降74%的东北则疲态尽显；•随着前三季度棚改新开工任务已完成年度目标95%，除东北之外，京津冀、中部、西北降幅均达到35%以上，四季度市场情况将缺乏支撑力量，预计促销和推盘力度将加大，以价换量。数据来源:国家统计局,WIND,世联研究5,31636.0%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200040006000800010000京津冀商品房销售额:住宅:累计值累计同比23,7187.7%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%04000800012000160002000024000280003200036000长三角商品房销售额:住宅:累计值累计同比9,9146.9%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200040006000800010000120001400016000珠三角商品房销售额:住宅:累计值累计同比8,9686.2%-10%0%10%20%30%40%50%03000600090001200015000中部(鄂湘赣)商品房销售额:住宅:累计…7,68110.3%0%10%20%30%40%50%60%70%020004000600080001000012000成渝商品房销售额:住宅:累计值2,68713.0%0%10%20%30%40%50%60%0100020003000西北(陕甘宁)商品房销售额:住宅:累计值3,2456.5%-10%10%30%50%70%010002000300040005000东三省商品房销售额:住宅:累计值7销售——一线表现亮眼，总体量稳价升44个监测城市商品住宅销售额及同比情况(2019H1)•从销售金额看，京津冀、长三角、珠三角监测城市增速分别为47％、23％和14％，主要是由平均成交价格上涨导致，二线、三线销售面积同比增速正负各半。•从重点监测的城市来看，一线在经历2017年销量腰斩去年平淡后，1-9月销售额增速达到29%，除广州负增长外，京沪深均表现亮眼，但三季度市场表现乏力。•二线城市增长10.7％，除大连、青岛、太原、重庆、贵阳负增长，其余18个二线城市均录得正增长，以厦门、武汉、合肥、南京最为亮眼；东北与西南片区表现较差，其余二线城市三季度销售额增速总体提升；•监测三四线城市多为都市圈城市，受一线带动，总体增长强劲，同比增长20.1%。监测城市商品住宅销售增速(2019H1)18%3%2%29%11%20%0%10%20%30%一线(4城)二线(24城)三线(16城)销售面积同比(%)销售金额同比(%)销售金额销售金额(亿元)(亿元)北京2,476113%合计8,42214%天津1,47513%哈尔滨6374%京*石家庄29327%大连546-44%津*保定87-65%青岛1,378-5%冀*廊坊9652%长春72626%合计4,42847%沈阳1,25426%上海3,12129%郑州1,49028%合肥90437%其*太原560-10%杭州2,2711%他济南7439%长宁波1,8356%二武汉1,87973%三南京1,49635%线长沙7716%角昆山56837%*南昌54628%苏州1,58338%*西安1,344-7%南通519166%厦门414114%舟山128-20%昆明1,18715%合计12,42423%*重庆2,209-10%广州1,915-10%成都1,83120%深圳1,42019%贵阳433-15%珠东莞79328%南宁96022%三*惠州1,340-3%合计17,9499%角佛山1,39218%*包头16228%中山746158%*泰安19012%汕头214-23%*临沂304-21%珠海60279%三亚190-56%注：数据为商品住宅-剔除保障房数据（惠州为商品房数据），标*城市为主城区区域城市同比(%)区域城市同比(%)数据来源:世联研究,各地区世联城市分公司研究部8融资——流动性边际改善，行业融资全渠道收紧房地产开发资金来源与累计同比•7月初，银保监会为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。（即余额管控）•7月12日，国家发改委《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。•7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，要求银行合理控制房地产贷款投放。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。•7月30日，习近平主持中共中央政治局会议，要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。•8月8日，《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，对32个城市（多为一二线城市）开展房地产业务专项检查，主要针对房地产信贷业务（含开发贷、土储贷款、个人住房贷款）和房地产业务风险管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务。•9月4日，李克强主持召开国务院常务会议，专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。•9月6日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元；额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，释放资金约1000亿元。社融规模与M2同比(%)宏观流动性逐渐改善，行业受益有限。自5-8月以来，针对信托、境内外发债、银行贷款和个人住房贷款等房地产行