2019年房地产行业投资策略因城施策调整政策改善可期

本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。2行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共25页简单金融成就梦想1.房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量..................................................................................51.12012年央行和地方调整信贷政策，刺激刚需........................................51.22014年地方自主取消限购，央行金融政策配套姗姗来迟....................71.32015年央行多次降息，2016年降首付，首提将房地产去库存于棚改货币化结合起来....................................................................................................81.42018年政治局会议未提及房地产，地方自主权逐步增大....................92、当下我们站在什么位置？..............................................112.1房价环比下跌，全国热度普降.................................................................112.2土地市场降温显著，2019年下行压力大..............................................112.3投资由土地购置费带动，一二线建安投资低增速................................163、2019年行业有望因城施策改善调整..............................183.1大势研判：以“稳”为主，延续长效机制............................................183.22019年预计销售面积增速转负，土地市场趋冷..................................194、投资建议：看好房地产行业投资机会.............................204.1拿地、销售、融资，多角度看集中度加速提升....................................204.2推荐布局一二线城市标的.........................................................................225．附表..............................................................................23哪些省份地方财政压力较大？.........................................................................23目录本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。3行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共25页简单金融成就梦想图表目录图1：全国二手房价格同比低位正增长单位：%.........11图2：全国二手房价格环比增速显著回落单位：%........................................11图3：新增建设用地土地有偿使用费与其余三种土地收入反向波动..................12图4：房地产业的土地成交款/全国土地出让合同金额为23%左右单位：亿、%.................................................................................................13图5：宅地成交金额为300城土地成交的70%以上.......................................13图6：百城各类别土地成交价款占比...............................................................13图7：百城各类土地土地成交建面占比...........................................................13图8：300城土地成交建筑面积增速2018年大幅放缓至3%单位：万平、%..............................................................................................14图9：300城土地成交金额2018Q3增速放缓至8%.....................................14图10：300城土地成交建筑面积增速2018年大幅放缓至3%单位：万平、%..............................................................................................14图11：国有地使用权出让收入和土地购置费增速承压....................................14图12：300城土地成交建筑面积中西部近两年占比增长单位：万平.....................................................................................................15图13：300城土地成交总价长三角地区稳定，环渤.......................................15图14：土地成交款负增长50%以上的均为一二线城市...................................15图15：土地购置费增速与建安增速分化，对GDP贡献率持续下行（%）......16图16：一二线城市建安投资增速低迷，三四线强劲........................................16图17：2017年扣除土地购置费后的建安投资，二线城市占比为50%............17图18：2016年二线城市平均城镇化率为73%，城镇化率仍有提高空间........17图19：各省份2018年投资-土地购置费增速.................................................17图20：按都市圈划分投资额-购置费增速........................................................17图21：热点城市（投资额-土地购置费）增速.................................................18表1：复盘2011Q3~2013Q1（申万房地产行业指数、万科A和保利地产均为相对上证综指的相对收益）.........................................................................................6表2：复盘2014年（申万房地产行业指数、万科A和保利地产均为相对上证综指的相对收益）..........................................................................................................7本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。4行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共25页简单金融成就梦想表3：复盘2015Q1~2016Q1年（申万房地产行业指数、万科A和保利地产均为相对上证综指的相对收益）.....................................................................................8表4：复盘2017.10~201810年（申万房地产行业指数、万科A和保利地产均为相对上证综指的相对收益）...................................................................................10表5：2019年房地产行业指标同比增速预测（因城施策，适度调整）..........19表6：2019年房地产行业指标同比增速预测（政策维持现状）....................20表7：2018年前三季度重点房企销售与拿地远超行业增速...........................20表8：融资集中度持续提升.............................................................................21表9：重点公司估值表....................................................................................22表10：成本性支出2012年以来占比80%以上，城市建设稳定在10%左右单位：亿元、%..............................................................................................23表11：国有土地使用权出让金/地方公共财政收入单位：%........................................................................................................24本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。5行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共25页简单金融成就梦想1.房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量政府管制与房地产行业的关系日渐紧密，政策影响周期拉长。长周期下（以10年为维度），房地产行业的发展趋势可能取决于市场化的影响因素，例如人口出生率、城镇化率、人均收入与居住面积等。但是，影响行业中期（3-5年）与短期（1年内）趋势更重要的变量是政策。我国政府经历三轮调控后，对于房地产行业的管制经验愈发丰富，从全国化的“一刀切”过渡为“因城施策”，调控手段精细化、多样化，精准调控能力的提高将拉长政策影响周期，从以往的短期影响延伸至对行业中期的发展管控。因此，刻舟求剑式的“三年一周期”、“18个月放松”的研究不具备现实意义，我们更关心的是调控政策发生变化的逻辑链条、影响路径是什么，这是我们提前做出政策预判、把握投资机会的关键方法。房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量。政策由严至松的触发条件，于地方政府而言是土地财政紧张和地方GDP增速较低，与中央政府而言是房价下行风险引起系统性金融风险以及全国经济增速大幅下行（或失业率攀升）。房价是金融系统安全的锚。我国住宅总价值约300万亿元，境内住户存款71万亿元，银行理财30万亿元，居民部门资产主要集中在房屋价值上。房价大幅下跌对居民财富与消费支出具有负面影响，容易造成消费贷、按揭贷款违约率上升、加大金融系统风险。土地出让收入是地方财政收支的“小金库”。2017年我国土地出让金总额为5.2万亿元，是地方财政收入（9.1万亿元）的0.53