2019年房地产行业策略报告政策组合趋于友好寻找三好城市梦想

HeaderTable_User84728989313532712502163869204HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597策略报告HeaderTable_StatementCompany东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业·证券研究报告】Table_Summary核心观点⚫宽财政中性货币托底经济，2019年政策组合对房地产相对友好。2018年前三季度中国经济产出缺口仍然为负，叠加外部环境变化，经济下行压力加大。因此2019年有较大可能会以扩张型的财政政策和中性松紧适度的货币政策来托底需求。根据历史经验来看，中性或宽松货币政策下，M1增速的提高会驱动房地产销售面积的上升，2019年宏观经济政策组合将有利于房地产销售。但考虑到2018年上半年的高基数，2019年房地产的销量增速先抑后扬的可能性较大。⚫房地产市场城市间分化加剧，楼市调控政策维持因城施策。2014年以前，全国房地产市场的特点是同涨同跌，不同能级城市之间的分化不明显。2014年以后，全国楼市的分化趋势加大，不同能级城市之间出现轮动走势，典型的即为2017年起一二线城市的收缩与三四线城市的持续繁荣。2019年可以期待的是二线城市销售端的反弹，需要警惕的是部分三四线城市销售的下滑和库存的累积。而出现各能级城市周期错位的主要原因就在于本轮的精细化调控政策，而我们判断，未来因城施策仍将维持，城市间的轮动也将持续。⚫三好城市将成中国房地产市场的引擎。通过对经济、人口、资源（公共资源与产业资源）三维度考量，我们筛选出55个“三好城市”。从经济实力（GDP）看，长三角及发达省的省会城市优势明显；从公共资源来看，出现头部集中的现象，教育和医疗资源聚集于直辖市及省会城市；从产业资源来看，佛山、苏州、东莞等一批城市脱颖而出，其产业深化及产业聚集程度远超直辖市及省会城市；从人口来看，二线城市及中西部城市纷纷在人才落户政策上发力，为未来的发展留足潜力。“三好城市”兼具上述几点要求，其房地产市场具备可持续发展的空间，值得重点布局。⚫我们判断2019年楼市将小幅回调。我们预测2019年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（-5%）、新开工面积增长（-6%）、房地产开发投资增速（4%）。我们同时判断，新房销售金额增速可能呈现为围绕正负零的窄幅波动（预期-2%），高于面积的增速是因为房地产销售价格将维持小幅攀升。投资建议与投资标的⚫杠杆率已经不再是市场关注的重点。开发商能否在降杠杆背景下完成现金流回收和规模增长成为重中之重。我们认为，最值得考虑的就是公司治理改善和城市布局两个维度。根据此我们推荐两条主线：1）运营王主线：以利润率、费用率及其改善趋势为主要考察指标，我们推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)；2）布局王主线：我们推荐在“三好城市”重点布局的万科A(000002，买入)、阳光城(000671，买入)、金地集团(600383，增持)，建议关注港股中的融创中国(1918，未评级)、旭辉控股集团(0884，未评级)。风险提示⚫通胀上升可能招致更严厉货币政策。⚫房地产税出台使商品房市场受到冲击。⚫融资政策进一步收紧影响房企资金周转。Table_Title政策组合趋于友好，寻找三好城市梦想——2019年房地产行业策略报告房地产行业Table_BaseInfo行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国/A股行业房地产报告发布日期2018年11月21日行业表现资料来源：WINDTable_Author证券分析师竺劲021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860514060003房诚琦021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860518070003Table_Contacter联系人孙天一[e-mail]-53%-35%-18%0%18%35%17/1117/1218/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/10房地产沪深300有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产策略报告——政策组合趋于友好，寻找三好城市梦想2目录1宽财政中性货币托底经济，政策压力有望缓解............................................41.1产出缺口持续为负，宏观政策有望出台托底经济..........................................................41.2宽财政与中性货币政策或成明年政策主基调.................................................................51.2.1积极的财政政策需要更加积极，2019年大概率迎来宽财政51.2.2把好货币的总闸门，稳健的货币政策要保持中性松紧适度61.32019年政策组合对房地产相对友好.............................................................................72城市分化趋势延续，三好城市将迎春天........................................................82.1房地产市场城市间分化，楼市调控政策因地制宜..........................................................82.2房地产市场回归基本面，三好城市有望迎春天...........................................................112.2.1三维度选择三好城市——经济实力132.2.2三维度选择三好城市——公共资源与产业资源142.2.3三维度选择三好城市——人口与需求162.3销售重回负增长，投资开工延续增长..........................................................................193管控能力及城市布局将成房企制胜隗宝.....................................................193.1告别黄金时代，苦练内功、管理得力的房企值得青睐.................................................193.2关注重点布局“三好城市”的房企.............................................................................20风险提示.......................................................................................................21有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产策略报告——政策组合趋于友好，寻找三好城市梦想3图表目录图1：1998-2018Q3的财政政策周期...........................................................................................4图2：1998-2018Q3的财政政策周期...........................................................................................5图3：70年代以后日本对美持续顺差，贸易摩擦加剧..................................................................6图4：日本对美贸易顺差持续扩大，贸易摩擦激化.......................................................................6图5：商品房销售面积与M1增速更为相关..................................................................................8图6：不同能级城市间商品房销售增速出现分化...........................................................................8图7：不同能级城市间商品房库存周期也出现明显分化................................................................9图8：不同能级城市间商品房销售增速出现分化.........................................................................10图9：2017年限售成为调控创新政策.........................................................................................10图10：因城施策指导下，调控权力下放，全国性政策数量远少于地方性政策............................11图11：我国主要城市群..............................................................................................................12图12：55个城市GDP分布一览图............................................................................................14图13：55个城市三甲医院数量分布一览图................................................................................14图14：55个城市211、985高校数量........................................................................................15图15：55个城市2017年户籍人口数........................................................................................16图16：金字塔型人口政策............................