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2019毕业季租赁市场报告03-02交易量&租金情况03-04租赁区域分析03-05付款方式03-06房租收入比情况03-07房租洼地探究（以北京为例）04后记03-03租赁面积&形式情况目录contents01数据说明03毕业季租赁现状分析03-01租客年龄分析02毕业季租客画像分析01报告说明0102研究目的据教育部消息，2019届全国普通高校毕业生预计达834万人，再创新高。随着毕业季到来，大批高校毕业生涌入一线及新一线城市，租赁市场也周期性火爆起来。本报告分析了毕业季期间租赁市场交易量、租金变化、租赁面积、影响租金因素等，以探究毕业季租赁市场状况。与此同时，本报告分析毕业生租赁群体画像，回答了以下问题：他们毕业去了哪里？他们喜欢租什么样的房子？他们愿意花多少钱租房？通过哪种渠道租房？租房过程中最担心什么？等，试图探究毕业生的租赁现状。数据来源抽取贝壳找房2018年1月至2019年5月80万条18个维度数据库数据。调研数据说明调研对象：一线及新一线城市往届及应届毕业生，年龄范围集中在18-29岁，性别比例约为男：女=36%：64%，毕业年份集中在1995-2024年，其中，本科学位约为79.3%。调研时间：2019年5月28日-2019年6月12日样本量：本次调研样本量为1124份有效问卷，此样本量下，我们有95%的信心认为抽样数据与真实数据的误差范围在3%范围内。考虑到抽样成本及时间，我们认为3%的抽样误差是可以接受的。城市维度北京市、成都市、广州市、杭州市、南京市、深圳市、天津市、武汉市、西安市、重庆市，由于部分维度存在数据缺失，存在部分城市缺失情况03分析时间范围为了扩大样本数据，我们定义毕业季时间范围在每年5月至8月之间毕业季租客画像分析0204根据调查机构麦可思研究院发布的《2019年中国大学生就业报告》中显示，“北上广深”就业比例持续下降，从2014届的25%下降到了2018届的21%；而“新一线”城市吸引力不断增强，从2014届的22%上升到了2018届的26%。但我们的调研数据显示，一线城市目前仍是毕业生首选的就业城市，这与其丰富的就业机会，便利的生活环境密切相关，上海成为最受毕业生欢迎的城市，紧随其后的是广州及北京，前三名占比远高于第四名深圳。新一线城市中，最受毕业生欢迎的城市是成都，之后是武汉、南京及杭州。标注：毕业生所在城市比例约为二线城市：其他：一线城市=45.8%：38.6%：15.6%，由于调研样本的区别，数据排名与占比情况会有所不同毕业生期望去哪儿座城市就业？05%10%15%上海广州北京深圳成都武汉南京杭州郑州长沙重庆西安苏州天津青岛沈阳昆明宁波东莞05分析期望在一线城市与新一线城市就业的毕业生收入情况，预期收入水平并不相同一线城市中，49%毕业生预期薪资范围是5千到1万元，新一线城市中，45.1%毕业生预期薪资范围是3千到5千元，一线城市预期薪资更高。使用Fisher精确检验，p-value=6.616e-30.05，即收入与城市级别有关，越是发达城市，期望薪资越高。一线城市新一线城市49.0%42.6%29.8%45.1%2.9%6.1%2.9%12.2%8.3%1-1.5万元1.5-2万元2万元以上0.3-0.5万元0.5-1万元分析学位与收入情况，本科学位毕业生中50.6%期望薪资在3千到5千元，硕士学位毕业生中，42.2%期望薪资在5千到1万元使用Fisher精确检验进行验证，p-value=1.281e-100.05，即收入与学位有关，学位越高，期望薪资越高。39.4%42.2%50.6%20.0%8.1%10.4%19.3%6.7%1-1.5万元1.5-2万元2万元以上0.3-0.5万元0.5-1万元硕士本科38.9%41.8%48.9%42.7%2.7%3.3%9.5%7.9%1-1.5万元1.5-2万元2万元以上0.3-0.5万元0.5-1万元男生女生毕业后，他们的期望薪资是多少？分析性别与收入情况，42.7%的男生与48.9%的女生期望薪资范围是3到5千。使用Pearsonχ2检验进行验证，p-value=0.18950.05，即性别与收入不相关，男女生的期望薪资范围相同。06期望在一线城市就业的毕业生中，63.7%的毕业生选择先租房再买房，同上，新一线城市的比例约为69.1%。无论是一线还是新一线，先租房后买房均是主流。当然一线城市约11.6%，新一线城市约8.6%受调毕业生表示，选择毕业后让父母买房。交通便利性成为毕业生租房时考虑的首要因素，其次是租金，要求价格要便宜，还有就是要离单位较近，也就是说，毕业生租住的理想房子应该是交通便利，离单位近并且租金便宜。毕业后是选择租房还是选择买房？毕业租房时，毕业生主要考虑什么因素？他们喜欢租什么样的房子无论是一线城市，还是新一线城市，一居室均为首选租房户型。60.0新一线城市一线城市先租房再买房长时间租房短期不考虑买房毕业就让父母买房其他0%10%20%30%40%50%60%70%80%租金，价格要便宜生活，要方便舒适，舒适的生活环境就近，找工作方便或离工作单位近交通，要便利，靠地铁或公交多其他56.9%24.9%49.0%33.5%17.1%17.7%新一线城市一线城市一室一厅单间配套两室及以上其他07交叉分析城市级别与房租收入比情况，一线城市期望房租收入比多集中在20-30%即愿意拿出月收入的20-30%去租房子。新一线城市中，期望房租收入比多集中在10-20%，占比约为42.3%。与一线城市相比，新一线城市就业的毕业生房租收入比期望更低。使用Pearsonχ2检验进行验证，p-value=4.41e-30.05，即房租收入比与城市级别正相关，城市级别高，房租收入比相应高。一线城市新一线城市毕业生愿意花多少钱去租房？线上房源网站及APP已经成为毕业生租房的首选的方式。5%10%15%20%25%30%35%40%45%60%以上50-60%40-50%30-40%20-30%10-20%10%及以下通过哪种渠道租房？毕业生最担心的是所签合同不能保护自己合法权益，其次是担心碰到不良习惯的室友。针对租客关心的合同相关问题，我们抽取了2000份租客的有效评论文本信息，进行分析后发现，租客最关心的是合同签订、房租、租期、公积金提取及押金等问题，同时，作为与租客相关的中介、房东也颇受关注。租房时，最担心遇到什么问题？47.2%26.9%22.8%线上房源网站及APP线下中介公司朋友亲属介绍其他被欺骗所签合同不能保护自己权益碰上不良习惯的室友治安问题其他08毕业季租赁现状分析030903-01租客年龄分析我们分析了毕业季期间，20-29岁的租客平均年龄，发现一线城市租客平均年龄比新一线城市约高出两岁；一线城市租客平均年龄约27.7，新一线城市约为25.8岁。分城市来看，北京、广州、杭州及深圳租客平均年龄较高，其中北京平均年龄居首，约为28岁，高企的房价延长了租客的购房年龄。北京西安武汉重庆南京成都广州杭州深圳天津单位：岁男女生租客年龄是否有区别？我们认为男女生租客年龄是有显著区别的，为了验证这一假设，我们进行了方差分析，结果p-value2e-16，远小于0.05，也就是说，男女生租客年龄是有明显区别的。统计描述来看，一线城市男生年龄略高于女生年龄，新一线城市情况相反，女生年龄略高于男生年龄。27.326.0一线城市新一线城市1003-02交易量&租金情况交易量如何变化？从绝对数量来看，一线城市租房交易量明显要高于新一线城市，为了消除量级影响，从而方便进行城市间的对比，观察交易量变化趋势。我们对交易量数据进行了标准化处理，以各城市2018年1月交易量为100，其他月份做出相应变化。对比一线城市与新一线城市成交量指数变化情况：新一线城市交易量增速明显高于一线城市。对比城市发现：交易量指数增幅最明显的是西安、南京、天津、重庆、杭州及武汉等新一线城市，以北京、深圳为代表的一线城市，增幅最不明显。我们认为，新一线城市交易量指数增幅明显的主要原因之一是近年来新一线城市推出人才引进政策的正面激励。租房交易量指数增幅最大的西安与南京，也正好是人才引进与落户政策力度最大的城市。以西安为例，自户籍新政实施以来至2018年底，西安新增落户人口已超过105万，迅速增加的人口，无疑会正面刺激当地的租赁市场。18011803180520040060080010001200西安市重庆市南京市深圳市武汉市杭州市天津市成都市北京市部分城市标准化交易量指数月度变化情况1807180918111901190319051110203040506070809010城市整租形式租金对比情况单位：元每平方米对比毕业季期间的城市租金情况，分城市级别来看，一线城市租金明显高于新一线城市；分城市来看，北京、深圳平均租金远高于其他城市，其次是杭州与广州，平均租金最低的城市为西安、重庆及成都。北京深圳杭州广州南京武汉天津成都重庆西安城市2018年5月2019年5月同比变化%西安1641027.5526.5南京126.8231.982.9天津165.8297.779.6重庆158.827472.5杭州153.3244.759.6武汉164.5259.958.0成都124.8191.753.6北京122145.118.9深圳120.214218.1城市交易量指数同比变化情况03-03租赁面积&形式情况分城市级别来看毕业季期间，无论是整租，还是合租，新一线城市的平均租赁面积均要高于一线城市。以整租形式为例，新一线城市套均面积为57.9一线城市套均面积为56平方米。分城市来看合租方面，租赁面积最大的南京，其次是成都与西安；租赁面积最小的广州，其次是北京与重庆。整租方面，租赁面积最大的是西安，其次是成都与杭州；租赁面积最小的是广州，其次是天津与北京。整租还是合租？毕业季，是选择整租还是合租？如右图所示无论是一线城市还是新一线城市，合租比例均要高于整租比例。但调研数据显示，在租金可承受情况下无论是男生，还是女生，整租均是期望的租赁i形式。约65%的男生与70.5%的女生表示愿意选择整租。这显然与实际情况不符，主要原因还是租金压力。数据显示，69.7%的受调人群表示愿意为了分摊租金压力选择合租。城市整租整租合租合租北京55.716.2成都69.421.2广州43.112.4杭州66.817南京65.922.4深圳60.217.9天津55.316.5武汉61.117.1西安76.520.4重庆57.816.35657.916.316.6一线城市新一线城市合租18.2%未知65.9%合租16.4%未知69.5%整租14.2%整租15.9%新一线城市一线城市一线&新一线城市整租合租占比情况城市分形式租赁面积对比一线&新一线城市分形式租赁面积对比12单位整租：平方米每套合租：平方米每间单位整租：平方米每套合租：平方米每间03-04租赁区域分析我们分析了10个城市的租金区域分布情况，无论是一线城市，还是新一线城市，租金分布的共同特征是：平均租金从中心主城区向边缘城区发散，逐渐降低。中心城区在居住环境、生活便捷性、居住便利性等方面更占优势，租金也相对较高。以一线城市北京为例，北京租金分布的整体情况是，主城区租金较高，边缘城区租金降低，北部地区租金高于南部地区租金；以新一线城市成都为例，成都租金分布的整体情况类似，中心城区租金高，边缘城区租金降低，南部地区租金高于北部地区租金。城市租金热力分布图北京成都那么，什么因素影响着租金高低？我们筛选了租房月份、城区、商圈、房屋面积、房龄、装修情况、居室情况、楼层、是否地铁房、教育情况、租客年龄、性别、付款方式等15个维度，抽取2018年5月至2018年9月期间实际发生交易的7304条租房记录，建立随机森林模型，测度重要性指标，并进行排名。从结果来看，租房月份、城区、商圈等因素主要决定着租金高低，其次才是房屋本身的因素，如租房面积、居室情况及房龄等因素，租客本身的因素，如年龄、性别等对租金高低影响较低。月份城区商圈租赁面积居室建筑面积装修