2020年房地产行业年度投资策略持续看好龙头地产公司

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业研究行业投资策略报告证券研究报告＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃推荐(＃investSuggestionChange＃维持）重点公司重点公司19E20E评级保利地产1.992.39买入万科A3.664.28买入我爱我家0.320.40审慎增持招商蛇口2.422.96买入国创高新0.470.56审慎增持＃relatedReport＃相关报告《房地产行业系列深度报告之六：居民杠杆率国际比较研究》2018-07-10《房地产行业系列深度报告之一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》2016-04-29＃emailAuthor＃分析师：阎常铭[e-mail]0190514110001郭毅[e-mail]0190518010003徐鸥鹭[e-mail]0190519080008＃assAuthor＃研究助理：靳璐瑜[e-mail]投资要点＃summary＃2019年房地产行业回顾：销售投资韧性较强，三四线超预期：2019年1-9月全国商品房销售额同比增长7.1%，销售面积同比略降0.1%。其中30大中城销售面积同比增长6.2%，非30大中城同比下降0.8%，但7月以来单月正增长，韧性较强。房地产开发投资维持高增长，1-9月房地产开发投资累计同比增速10.5%，较去年全年提升1.0个百分点。库存低位：统计局数据来看，9月商品房待售面积较年初下降5.9%，2016年以来持续下降，库存处于低位。房管局的周度跟踪数据来看，15个样本城市去化周期8.8个月，较年初下降1.3个月，也处于较低水平。土地市场弱于去年，一二线好于三四线：1-9月100城土地成交建筑面积同比下降6%，其中一线城市38%，二线城市4%，三四线城市-16%。资金来源稳定增长：1-9月房地产开发资金来源同比增长7.1%，高于2018年全年0.7个百分点。虽然中枢下行，但目前稳定增长。构成来看，信托融资收到一定影响，但是按揭贷款、国内贷款和其他应付款较快增长。政策高频变化，一城一策。中长期趋势展望：过去五年地产超级大繁荣，中长期趋势难以改变，持续看好地产龙头公司。过去五年，地产大周期向上。2015年以来，房地产五年超级大繁荣，2018年全年商品房成交额达到15万亿元。2015年至今5年间，居民杠杆率大幅度提升19.6个百分点（截至2019年6月）。中长期来看，居民杠杆率大趋势难改，地产大周期趋势不变。几乎所有经济体经济增长中枢下行后信用创造主要都是依靠居民杠杆率提升、银行给地产加杠杆。这是由于企业利润率中枢下行、直接融资推进、银行风险偏好降低所决定。投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科a、招商蛇口、我爱我家、国创高新，受益标的还有华夏幸福。风险提示：通胀可能导致货币政策宽松空间有限，货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。＃title＃2020年房地产行业年度策略:持续看好龙头地产公司＃createTime1＃2019年11月11日股票报告网整理、2019年房地产行业回顾.....................................................................................-4-1.1、销售平稳，三四线韧性超预期...................................................................-4-1.2、库存低位.......................................................................................................-6-1.3、土地市场一二线好于三四线.......................................................................-6-1.4、房企融资来源稳定增长，按揭利率开始上行............................................-8-1.5、房地产开发投资维持高增长.......................................................................-9-1.6、政策高频变化，一城一策.........................................................................-11-2、中长期趋势展望：持续看好龙头地产公司.....................................................-12-2.1、过去五年地产大周期向上.........................................................................-12-2.2、中长期地产大周期向上.............................................................................-13-3、主要标的投资建议............................................................................................-17-3.1、保利地产.....................................................................................................-17-3.2、万科A.........................................................................................................-19-3.3、招商蛇口.....................................................................................................-20-图表1、全国商品房销售面积同比增速（%）......................................................-4-图表2、全国商品房销售金额同比增速（%）....................................................-4-图表3、30大中城累计销售面积同比增速............................................................-4-图表4、30大中城单月销售面积同比增速............................................................-4-图表5、年初以来各线样本城市销售面积同比增速..............................................-5-图表6、各线样本城市销售面积累计同比增速.....................................................-5-图表7、各区域销售金额同比增速.........................................................................-5-图表8、各区域销售面积同比增速.........................................................................-5-图表9、全国商品房待售面积（万方）.................................................................-6-图表10、15个样本城市库存去化周期处于低位...................................................-6-图表11、各线样本城市去化周期（月）................................................................-6-图表12、土地购置面积和土地成交价款累计同比增速（%）............................-7-图表13、2019年1-9月100城土地成交建筑面积同比.......................................-7-图表14、2019年1-9月100城土地成交总价同比（%）....................................-7-图表15、土地成交均价同比变化...........................................................................-7-图表16、土地成交溢价率（%）............................................................................-7-图表17、2019年1-9月主要地产公司拿地金额/销售金额..................................-8-图表18、房地产开发资金来源同比增速（%）....................................................-8-图表19、房地产开发贷余额及同比增速...............................................................-8-图表20、三季度集合信托发行金额明显下降（万元）........................................-9-图表21、房地产行业国内债券发行情况...............................................................-9-图表22、按揭利率（%）自7月开始上行............................................................-9-图表23、房地产开发投资累计同比增速（%）..................................................-10-图表24、各个区域房地产开发投资完成额同比增速..........................................-10-图表25、各区域新开工面积2019年1-8月累计同比（%）.............................-10-图表26、各区域施工面积2019年1-8月累计同比（%）.................................-10-图表27、开发投资各项构成同比增速.................................................................-10-图表28、新开工和竣工同比增速（%）剪刀差未收窄......................................-10-图表29、2019年以来主要相关政策....................................................................-11-图表30、商品房销售金