5月房地产行业融资情况概述行业到位资金改善房企融资环境边际宽松20190606中信建投14

请参阅最后一页的重要声明证券研究报告·行业动态行业到位资金改善，房企融资环境边际宽松——5月房地产行业融资情况概述房企资金端整体保持改善趋势：1-4月，房地产开发企业到位资金5.2万亿元，同比+8.9pct，增速较1-3月+3.0pct。4月到位资金1.35万亿元，同比+18.4pct，增速较3月+5.3pct。1-4月房地产开发资金来源占比中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+3.7pct、+5.3pct、+15.1pct、+12.4pct，增速较1-3月分别+1.2pct、+2.3pct、+4.6pct、+3.0pct。4月房地产开发资金来源占比中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+13.0pct、+28.2pct、+20.0pct，增速较3月分别-1.9pct、+1.7pct、+9.4pc、+5.7pct。一方面，信贷环境宽松，发债节奏进一步加快；另一方面，销售市场继续向好，销售回款改善尤为明显，缓解资金压力。5月房企股权再融资空间压缩：2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，无论是再融资规模还是增发股数量，均明显回落。2016年股权融资规模降至1169亿，2017年大幅降至225亿。2018年仅为100亿元，维持低迷状态。2019年1-5月，仅有大悦城成功实施定增，募集金额144.4亿元。借新还旧，无风险利率降低，5月境内外债权融资势头迅猛：进入2019年，房企各主要渠道有息负债集中到期，借新还旧需求增加，融资态度积极；且在货币政策稳健宽松的背景下，无风险利率下行，发债成本较18年下半年有所下降，房企融资因此收益，多家房企抓紧窗口积极发债，融资规模回升。1-5月房企公司债、中票、短融发行数量分别为107只、46只、79只，发行规模分别为1479.5亿元、389.6亿元、579.1亿元，平均利率分别为5.71%、5.44%、4.20%，平均期限分别为4.2年、3.9年、0.7年。房地产信托成立数量为2584个，规模为3945.1亿元，平均收益率为8.32%，平均期限为1.51年；其中，贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资成立数量分别为1099个、435个、996个、54个，成立规模分别为1565亿元、678亿元、1582亿元、120亿元，平均收益率分别为8.47%、8.64%、8.02%、8.60%，平均期限分别为1.57年、1.75年、1.34年、1.85年。海外债发行数量为83只，发行规模为331.7亿元。融资成本上行，龙头企业优势依然显著：房企融资出现回暖，但融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。维持买入江宇辉[e-mail]18621759430执业证书编号：S1440517120002发布日期：2019年06月06日市场表现相关研究报告-33%-23%-13%-3%7%2018/5/152018/6/152018/7/152018/8/152018/9/152018/10/152018/11/152018/12/152019/1/152019/2/152019/3/152019/4/15房地产开发沪深300房地产1房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明房企资金来源情况综述1-4月房地产开发企业到位资金5.2万亿元，同比+8.9pct，增速较1-3月+3.0pct。4月到位资金1.35万亿元，同比+18.4pct，增速较3月+5.3pct。1-4月房地产开发资金来源占比中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+3.7pct、+5.3pct、+15.1pct、+12.4pct，增速较1-3月分别+1.2pct、+2.3pct、+4.6pct、+3.0pct。4月房地产开发资金来源占比中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+13.0pct、+28.2pct、+20.0pct，增速较3月分别-1.9pct、+1.7pct、+9.4pc、+5.7pct。4月房企资金端整体保持改善趋势，一方面，信贷环境宽松，发债节奏进一步加快；另一方面，销售市场继续向好，销售回款改善尤为明显，缓解资金压力。图：房地产企业开发资金来源统计图：房地产企业开发资金来源占比资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部图：房地产企业开发资金来源中国内贷款统计图：房地产企业开发资金来源自筹资金统计资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部02468101214020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,00017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04房地产开发资金来源累计值累计同比（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款-10-5051015202505,00010,00015,00020,00025,00030,00017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04国内贷款累计同比-20-15-10-5051015010,00020,00030,00040,00050,00060,00017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04自筹资金累计同比2房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明图：房地产企业开发资金来源中定金及预收款统计图：房地产企业开发资金来源中个人按揭贷款统计资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部051015202530010,00020,00030,00040,00050,00060,00017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04定金及预收款累计同比（%）-10-5051015202505,00010,00015,00020,00025,00030,00017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04个人按揭贷款累计同比（%）3房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明房企股权融资情况2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，无论是再融资规模还是增发股数量，均明显回落。2016年股权融资规模降至1169亿，2017年大幅降至225亿。2018年仅为100亿元，维持低迷状态。2019年1-5月，仅有大悦城成功实施定增，募集金额144.4亿元。图：房地产企业股权再融资规模图：房地产企业增发股数资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部表：2019年1-5月房地产企业股权再融资明细序号公司简称增发进度增发价格（元）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）1大悦城实施6.8421.12144.472新华联证监会核准-4.93-3万泽股份股东大会通过-1.45-4京汉股份股东大会通过-1.57-5泰禾集团股东大会通过-2.88-6绿地控股股东大会通过---7新梅置业股东大会通过3.8813.84-8中洲控股发审委通过-2.50-9泛海控股发审委通过-13.13-10新城控股发审委通过-5.64-11中航善达董事会预案7.9--12数源科技董事会预案7.890.63-13合肥城建董事会预案11.41--14金宇车城董事会预案-0.26-资料来源：Wind、中信建投证券研究发展部05010015020025030035040016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-03实际募集资金（亿元）05101520253016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-03实际增发股数（亿股）4房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明房企债权融资情况总体概况进入2019年，房企各主要渠道有息负债集中到期，借新还旧需求增加，融资态度积极；且在货币政策稳健宽松的背景下，无风险利率下行，发债成本较18年下半年有所下降，房企融资因此收益，多家房企抓紧窗口积极发债，融资规模回升。图：债权融资产品发行规模图：债权融资产品发行利率资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部公司债2019年以来，公司债的发行量有所增长。2019年1-5月房企公司债发行数量为107只，同比+94.5%。上市公司发行数量为46只，同比+64.3%；非上市公司发行数量为61只，同比+125.93%。2019年1-5月公司债发行规模为1479.5亿元，同比+108.0%。上市公司发行规模为610.7亿元，同比+55.6%。非上市公司发行规模为868.8亿元，同比+172.5%。房企公司债发行成本下行明显，2019年1-5月发行公司债的平均利率为5.71%，去年同期为6.45%，同比-0.74pct，环比-1.02pct。2019年1-5月发行公司债的平均期限为4.2年，去年同期为4.5年，同比-5.3%，环比+10.0%。010020030040050060070080017-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-05公司债短融中票2%3%4%5%6%7%8%17-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-05公司债发行利率短融发行利率中票发行利率5房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明图：公司债发行数量及规模图：公司债平均发行期限及平均票面利率资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部图：上市公司公司债发行数量及规模图：非上市公司公司债平均发行期限及平均票面利率资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部中票2019年1-5月房企中票发行数量为46只，同比-2.1%。上市公司发行数量为15只，同比-34.8%；非上市公司发行数量为31只，同比+29.2%。2019年1-5月中票发行规模为389.6亿元，同比-31.1%。上市公司发行规模为161.6亿元，同比-52.4%。非上市公司发行规模为228亿元，同比+1.1%。2019年1-5月发行中票的平均利率为5.44%，去年同期为5.81%，同比-0.37pct，环比-0.12pct。2019年1-5月发行中票的平均期限为3.9年，去年同期为3.8年，同比+4.1%，环比+4.3%。0501001502002503003504004500510152025303517-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718