6月房地产行业动态报告基本面数据走弱一城一策下市场趋向平稳20190625银河证券35

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年6月25日基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳——6月行业动态报告房地产行业推荐维持评级核心观点:5月份行业基本面景气度回落。继楼市“金三银四”的高增速之后，5月整体销售增速下滑，预计未来楼市整体态势或将趋于平稳。预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳，三四线城市受前期需求透支的影响，中期下行压力仍在。新开工增速回落明显。新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；另一方面，住建部4月和5月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警，政策边际收紧预期的增强在一定程度上对新开工意愿形成压制，预计后续新开工增速进一步走弱。预计房地产开发投资增速将缓步下行。房地产开发投资增速的回落符合我们之前的判断，主要系土地购置费的滞后效应逐步显现，对开发投资的支撑作用逐渐减弱。房地产投资虽回落但仍在高位，主要由于施工面积增速较高，从而带动建安费用增加，对开发投资形成支撑。我们预计在房企资金面较为宽松的条件下，投资意愿增强，建安费用将稳步增长，成为支撑今年开发投资的主力。我们将继续维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。债券发行规模上升，债券利率有所下降。2019年房地产企业债券发行额相较于2018年上升，从债券品种来看，以公司债、短融和私募债为主。债券发行利率自2018年开始回落，2019年融资成本进一步下滑，房企发债节奏加快，缓解资金链压力。估值处于历史低位。截至6月21号，房地产行业PE(TTM)为10.3X，全部A股PE(TTM)为14.9X，地产行业估值相对全部A股折价30.66%，较历史均值折价57.39%，处于历史低位，未来仍有较大的估值修复空间。投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。重点公司盈利预测与估值（股价为2019年6月21日）证券代码证券简称月涨幅(%)市盈率PE(TTM)市值(亿元)核心组合000002.SZ万科A6.09.43,156.2601155.SH新城控股6.48.6888.7600048.SH保利地产7.08.01,547.5风险提示市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]相对沪深300表现图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%18-1219-0119-0119-0119-0119-0219-0219-0219-0219-0319-0319-0319-0319-0319-0419-0419-0419-0419-0519-0519-0519-0519-0519-0619-0619-06沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院核心组合表现图-10%0%10%20%30%40%50%60%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-04核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】房地产5月行业动态报告：城市分化加剧，政策“有保有压”-2019.5.29【银河地产潘玮】房地产4月行业动态报告：销售边际回暖，一城一策仍为主基调-2019.4.22行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧..........................................1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱........................................................................................................................11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力..................................................................................12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模.................................................1（二）5月份行业基本面景气度回落，房地产开发投资下行拐点出现.........................................................................11、5月单月销售转负，土地市场结构性回温，投资将继续缓步下行................................................................12、从销售情况来看，一二线城市持续回暖，三线成交缩量..............................................................................23、从土地市场来看，房企重点布局一二线城市，三线市场遇冷.......................................................................4（三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑............................................................................61、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓......................................................................................................62、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定..........................................................................63、现金流量表：货币资金转入负增长阶段，现金流净额增速触底回升...........................................................74、杜邦分析：受销售下滑影响，ROE大幅下降..................................................................................................7二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段.......................................................................8（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化........................................................................................................81、套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决.............................................82、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段...............................93、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间..........................................................................................9（二）行业驱动因素..........................................................................................................................................................101、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力....................................................................................................102、生产要素投入为房地产业发展奠定基础........................................................................................................103、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力............................................................................................104、中美驱动因素对比............................................................................................................................................10（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速..............................................................................................................121、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性..................................................................................122、“精准调控”抑制投机，“因城施策”分化明显............................................................................................133、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举......................................................................................144、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收..............................................................................................155、城镇化进程加速，落户制度放松....................................................................................................................15（四）行业集中度上升，头部企业间竞