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民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明研究报告/点评报告（推荐）“上海房地产市场”系列之一——上海各区置业浅析2019年8月5日风险提示：房地产调控政策持续收紧分析师：杨柳执业证号：S0100517050002研究助理：由子沛执业证号：S0100118010012研究助理：侯希得执业证号：S0100118080033联系方式：由子沛18801768690，侯希得138169050642民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产前言在上海购房是件非常复杂的事情，事实上，许多人只熟悉自己日常的生活圈，即使是房地产专业从业人员，也鲜有能够全面接触上海各区域板块的，而其中，最为模糊和复杂的环节就是如何选择地段，在上海买房，甚至一街之隔都可能天壤地别。想在上海购入心仪的房产，需要系统地了解上海，而我们认为上海购房应先从城市规划的角度聚焦区域板块，再关注具体楼盘，这样能更好地从面到点理清选房思路。上海未来的规划是怎么样的？各区板块都有哪些优缺点？哪些板块更有升值和发展潜力？本系列专题将依托“上海2035规划”，从一个上海土著的视角出发，透视上海各区域板块的投资价值，远离套路，还原真实的上海楼市，帮您打通在上海购房置业的通任督二脉。购房提示：中介的话只能信一半3民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产目录一、上海未来的发展规划（1）了解“上海2035规划”（2）“上海2035”对买房有什么帮助？（3）哪些区域属于CAZ？（4）城市层级的主要职能（5）副中心的重要作用二、上海各区初评（1）各区繁荣度排名（2）中心城区+浦东初评（3）各区点评巡礼（4）郊区综合点评附：哪些板块更有升值和发展潜力？三、2019年上海热门新盘汇总4民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、上海未来的发展规划5民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、上海未来的发展规划2018年1月4日，国务院正式批复《上海市城市总体规划(2017-2035年)》（简称：“上海2035”），该规划对标纽约、伦敦等国际都市，提出将上海打造成具有国际影响力的大都市，为上海未来的发展描绘了美好的蓝图。此外，根据规划，至2035年，上海的常住人口将控制在2500万左右，而2018年上海常住人口已达2423.78万，绝对人口增长空间有限，未来将以结构变化为主。注：大家会发现某些新盘叫XX2040，其实这是当初一些开发商以为会提出2040规划，提前注册2040商标，蹭个热度并提高知名度；结果中央批复的规划是到2035年的，由于项目已备案，无法更名，所以目前有点尴尬（此外，在上海，开发商对概念热点的“鞭尸期”长达10年以上，如迪士尼）。1、了解“上海2035规划”6民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产在上海买房是个非常宽泛的概念，所以我们引入“上海2035”作为分析各区域板块的依据，帮助我们更好地剖析各区。一、上海未来的发展规划2、“上海2035”对买房有什么帮助？注：CAZ区域作为上海的“面子”，既继承了中央商务区（CBD）的商业商务等主要功能，又适应了城市发展所需要的功能多样性，从空间布局和功能上将金融、创意产业、工作生活、文化以及旅游等融合发展，提升空间环境品质。从长期来看，CAZ极具投资价值，属于可长期配置的核心资产。最重要的是“上海2035”明确了各区的发展策略：中央活动区（CAZ）概念首次提出（重点☆），而CAZ未来是上海最具标志性的区域；该规划还将上海地域分为CAZ（城市主中心），城市副中心，地区中心和社区中心这四个层级。7民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产右图虚线内区域，即中央活动区（CAZ），其代表上海最核心的位置。包括：陆家嘴，世纪大道，人民广场，外滩，豫园，南京西路，新天地，徐家汇，徐汇滨江，前滩，后滩，世博，杨浦滨江，北外滩，四川北路，苏河湾，中山公园，虹桥开发区等重点核心区域。一、上海未来的发展规划3、哪些区域属于CAZ？注：片区以板块名为主。8民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、上海未来的发展规划4、城市层级的主要职能CAZ副中心地区中心社区中心CAZ（中央活动区）＞城市副中心＞地区中心＞社区中心从职能上看，副中心同样具有举足轻重的地位。上个阶段的规划中，上海有4个副中心包括徐家汇、五角场、真如、花木。想必看到这几个名字后，副中心是什么样的等级大家应该心中有数。在人口高密度地区及服务盲区增加地区中心，包括大宁、控江路、金科、御桥、漕河泾、真北等。注：虽说上海大多数区域不属于CAZ，但并不意味着这些区域没有价值，恰恰相反，过去几年CAZ以外的区域升值较快，投资价值也不能仅凭CAZ一概而论。9民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、上海未来的发展规划5、副中心——不能忽视的区域核心上海历来坚持点状式为主的发展模式，所以每个副中心既是所在次区域的公共活动中心，又承担了的特定职能，也是次区域的综合交通枢纽，地位极高。“上海2035规划”将在原先徐家汇、五角场、真如和花木4个副中心的基础上，新增金桥、张江、川沙、虹桥、川沙、吴淞。注：图中□即副中心，■为各地区中心，其中南汇、奉贤、青浦、金山、嘉定等属于郊区中心。10民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、上海未来的发展规划6、副中心需分级而论“上海2035规划”中，主城（城市）副中心可分为4级：第二等：花木、张江、金桥：主城区内部的城市副中心。与五角场、真如的“主城副中心”概念不同，只是“城市副中心”在主城区内部，所以排在第二等级，且产业与生活发展平衡。从规划等级来看，花木降级，而张江、金桥升级。最高级：五角场、真如：主城副中心。最高级的副中心实质等同于CAZ，原先的4个副中心的规划中，徐家汇已完全成熟，且地缘上与市中心相连，所以直接并入了CAZ。五角场规划起点高，目前较为成熟。而真如规划起点也很高，但过去多年发展较慢（未来不确定性较高，人口结构和高压线是个大问题），且与市中心不连接；不过仍属于2035规划的主城区中较为中心的地带，交通较为方便。注：2035规划中，上海有9个副中心，抬头有所区别，包括2个主城副中心和7个城市副中心，“主城”＞“城市”。11民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、上海未来的发展规划6、副中心需分级而论-续第三等：虹桥（大虹桥）、川沙、宝山（吴淞）、闵行（莘庄）：主城区边缘的新增城市副中心（地区中心）。这些地区虽然是副中心抬头，但未来的产业发展力度明显高于生活配套，属于“产业型”的城市副中心。注：张江、金桥、川沙三个副中心还有大片预留土地，未来各自的发展空间较大，但张江与金桥是产业与生活平衡度较高，川沙以产业为主，生活为辅，等级不如张江与金桥。第四等：嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤南桥、南汇临港：郊区的城市副中心其实就是原来的各个新城，换了个好听的名字。“上海2035规划”中，主城副中心可分为4级：12民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评13民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评上海合计共有16个区一个县，划分如下：中心城区7个包括：黄浦区（原黄浦区加原南市区加原卢湾区），静安区（原静安区加原闸北区），徐汇区，长宁区，杨浦区，虹口区，普陀区半中心区半郊区1个：浦东新区郊区8个包括：宝山区，闵行区，松江区，嘉定区、青浦区，奉贤区，崇明区、金山区注：上海的城市正不断向多极化方向发展。以前南市区是上海最差的地方之一，和黄浦区合并之后凤凰涅槃。而曾经被誉为上海最穷的赤膊区闸北区，也已经和上海的掌上明珠静安区合并，上海正不断通过强弱区的合并或者强强联合方式（黄浦区和卢湾区的合并）将上海中心城区联为一个有机的整体，为可持续发展提供自发源动力，持续消除弱势地区，抬升整体区域价值。14民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评1、繁荣度排名（排名分先后！！！）注：本文将多次采用分等模式，为方便标识，按红→棕→蓝→灰，等级依次排序。1、为什么没有浦东？南汇并入浦东后，浦东面积过大，而南汇属于郊区里排名靠后的区域，经济落后，治安较差，故浦东整体排名意义不大（市区第四级），但内环内的浦东绝对属于第二级以上。2、此外，没有闸北的静安，应该妥妥地排第一名（上海的掌上明珠-老静安），闸北排……上海市区分为三个等级：第一级：黄浦、长宁第二级：徐汇、静安（包括闸北）第三级：虹口区、杨浦区、普陀区上海郊区共分为三个等级：第一级：宝山区、闵行区第二级：松江区、嘉定区、青浦区第三级：奉贤区、崇明区、金山区15民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评2、浦西中心七区+浦东初评（1）黄浦：南京东路、人民广场、外滩、新天地、淮海中路，上海最繁华的中心都在黄浦。（2）长宁：综合实力排名靠前，涉外领馆及外籍人士较多，国际化程度最高。（3）徐汇：商业发达，学校资源优越，原法租界高级住宅区，但合并后面积过大，部分区域成为拖累。（4）静安：典雅雍容，人文与现代共存，海派文化的精髓；但闸北并入静安后，老静安的高贵血统似乎不那么纯正了。注：颜色区分等级：红→棕→蓝→灰，紫（特殊）（5）杨浦：目前，上海中心城区中发展最快的区，历史遗留问题较多，档次不高，未来发展潜力较大。（6）虹口：老上海风情与如今的大上海时尚，即使因为各种因素而发展缓慢，但依旧是整个北上海最好的区之一。（7）普陀：老上海最著名的重工业中心之一，生活气息浓郁，居住性价比高，目前正快速追赶其他区。（8）浦东新区（半中心半郊区）：上海核心的金融中心，发展动力十足，但缺乏生活气息，无法改变，更适宜工作。16民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评3、各区点评巡礼各区巡礼中，我们会将各区内的板块独立出来，以便更精确地分析各板块的优劣势。同时，结合城区的地图，更直观地厘清各区域的等级。最后，我们会为各区及板块综合打分，为您置业带来一定的参考。注：各区评分较为主观，如有不符，欢迎各位领导指正。17民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评巡礼1：黄浦区黄浦区是上海市政府驻地，也是经济、文化、轨交的中心，由原先黄浦、卢湾和南市合并而成。根据2035战略指引图，黄浦是唯一全境被CAZ覆盖的区（右图，红色横线区域即CAZ）。注：下文中，☆符号标注的板块，可重点关注18民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产二、上海各区初评巡礼1：黄浦区板块置业点评：1、人民广场：以南京路后的石库门为主（拆迁）2、外滩：旅游景区3、小南门-黄浦滨江（☆）：未来重点打造的董家渡金融城区域值得重点关注。4、老城厢：旅游景点（周边大量拆迁），可适度关注5、淮海路商圈-复兴公园以北（☆）：高端、有底蕴，上海繁华度第一的商业街，重点关注。6、新天地（☆）：中西融合的重要景点，承载上海的文化产业，伴随着周边老房子的逐步拆迁，未来发展空间仍大，重点关注。7、打浦桥：四通八达，生活舒适度高。8、世博滨江：沿江风景长廊，部分楼盘值得关注人民广场外滩老城厢淮海路新天地小南门世博滨江打浦桥19民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产哪些板块更有升值和发展潜力？黄浦区板块评分注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-